2013年第2季房市表現 (2013-07-01 Money錢雜誌 文／劉育菁)

全省交易量回溫 僅桃園退燒
延續第1季買盤熱絡的現象，第2季全省交易量明顯成長，突破奢侈稅困境，下半年要留意國際情勢變化及文林苑陷僵局的後續發展。

到今年5月底，奢侈稅正式實施屆滿2年，整體來看，房價並未因此下跌，但確實已使成交量萎縮。在中古屋的交易方面，根據內政部全國買賣移轉統計，奢侈稅實施前後22個月，全國交易量萎縮48.6%，其中以北市減少37.6% 幅度最大，新北市縮減35.7% 居次，再來是台中的18.2%，高雄小跌5.9% 最少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅上路前，因各國政府實施量化寬鬆，熱錢泛濫，導致房價平均上漲10~15%，但奢侈稅上路第1年，成交件數急縮，價格幾乎凍漲，效果有如短期特效藥。

進入第2年後，交易量一樣減少，卻因利率低、資金寬鬆，激勵自住型買盤進場，主要都會區房價仍然上漲。在桃園、新竹、高雄市等奢侈稅無感區，成交量更於第2年就已恢復，且因基期低，價格平均上漲1成，以致市場呈現「北溫南熱」的現象。

上半年全省房價平穩

下半年留心外在變數

再看預售屋， 根據《住展雜誌》統計，今年台北市預售推案量頗有「開高走低」的味道，雖然北台灣（新竹以北）全年預售屋加新成屋案量預估將比去年成長1成，約1兆元，但主要的成長動能來自桃園與新竹，顯示建商對雙北後市相對保守。

從中信房屋「宅指數」調查可知，第2季的購屋綜合指數比前1季小跌，主因是今年第1季GDP成長率下修，民眾消費信心減弱，必然影響購屋意願。但中信房屋副總經理劉天仁對下半年仍然樂觀，因為政策利空已反應完畢，且低利率趨勢並未改變，自住基本盤及保值買盤仍然穩固。

不過， 下半年有幾項變數要留意，首先是美國量化寬鬆（QE）政策退場的時間點。6月下旬全球股市跌趴倒地，市場揣測QE 退場後，資金不再氾濫，利率可能看升，股市投資人擔心不確定性，但房市投資人更怕升息。低利率是這波房市的推手，當利率不再維持低檔，可能成為房市下跌的元兇。

對此，永慶房屋總經理葉凌棋並不悲觀，他說，這2年銀行對建商的土建融資利率都已拉高到2.7~3.5%，只要利率是循序漸進地上揚，在4% 以內都不須擔憂。

另一個值得關注的變數是文林苑都更案已宣告破局，台北市都市更新進展牛步化，已讓不少建商打退堂鼓。不少建商認為，只要都更問題不解決，一地難求的台北市房價將更具支撐力，可是對價格高掛的老公寓卻具殺傷力，兩股拉扯的力量後續變化需要再觀察。

台北市精華區買氣回籠
去年實價登錄上路，台北市買賣移轉件數停留在3千多件好長一段時間，好不容易5月交易月增率達13%，逼近4千件，是11月以來的新高。

與過去1年的均量相比，表現較佳的是中山、大安、中正、松山、信義區，單月交易量增幅居冠的是北投，月增率高達38%，信義房屋研判，應與奇岩重劃區進入實質開發街段，區域個案推高價帶動所致。

從產品來看，北投區房價以大樓表現較突出，本季上漲6%，但公寓反而小跌1.3% ；在整體公寓產品方面，表現較佳的是內湖與南港，價格彈升快5%。

至於台北市中心買盤仍以自住客居多，高價區的置產型買盤陸續回籠，中山、內湖、大安等已回到交易前3名，有別於過去集中在文山、萬華或大同等老舊市區的現象。

展望未來，劉天仁認為，在低利環境未變之前，首購族要留意低總價或低單價區域，至於郊區在重大建設加持下，低總價產品仍會補漲。市區總價1千萬元以內的小坪數產品，因進入門檻較低，未來仍有補漲的空間。

◎更多精采內容請看:《Money錢》雜誌NO.70 2013年7月號