2013年第2季房市表現 (2013-07-01 Money錢雜誌 文/劉育菁)

全省交易量回溫 僅桃園退燒
延續第1季買盤熱絡的現象,第2季全省交易量明顯成長,突破奢侈稅困境,下半年要留意國際情勢變化及文林苑陷僵局的後續發展。

到今年5月底,奢侈稅正式實施屆滿2年,整體來看,房價並未因此下跌,但確實已使成交量萎縮。在中古屋的交易方面,根據內政部全國買賣移轉統計,奢侈稅實施前後22個月,全國交易量萎縮48.6%,其中以北市減少37.6% 幅度最大,新北市縮減35.7% 居次,再來是台中的18.2%,高雄小跌5.9% 最少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,奢侈稅上路前,因各國政府實施量化寬鬆,熱錢泛濫,導致房價平均上漲10~15%,但奢侈稅上路第1年,成交件數急縮,價格幾乎凍漲,效果有如短期特效藥。

進入第2年後,交易量一樣減少,卻因利率低、資金寬鬆,激勵自住型買盤進場,主要都會區房價仍然上漲。在桃園、新竹、高雄市等奢侈稅無感區,成交量更於第2年就已恢復,且因基期低,價格平均上漲1成,以致市場呈現「北溫南熱」的現象。

上半年全省房價平穩

下半年留心外在變數

再看預售屋, 根據《住展雜誌》統計,今年台北市預售推案量頗有「開高走低」的味道,雖然北台灣(新竹以北)全年預售屋加新成屋案量預估將比去年成長1成,約1兆元,但主要的成長動能來自桃園與新竹,顯示建商對雙北後市相對保守。

從中信房屋「宅指數」調查可知,第2季的購屋綜合指數比前1季小跌,主因是今年第1季GDP成長率下修,民眾消費信心減弱,必然影響購屋意願。但中信房屋副總經理劉天仁對下半年仍然樂觀,因為政策利空已反應完畢,且低利率趨勢並未改變,自住基本盤及保值買盤仍然穩固。

不過, 下半年有幾項變數要留意,首先是美國量化寬鬆(QE)政策退場的時間點。6月下旬全球股市跌趴倒地,市場揣測QE 退場後,資金不再氾濫,利率可能看升,股市投資人擔心不確定性,但房市投資人更怕升息。低利率是這波房市的推手,當利率不再維持低檔,可能成為房市下跌的元兇。

對此,永慶房屋總經理葉凌棋並不悲觀,他說,這2年銀行對建商的土建融資利率都已拉高到2.7~3.5%,只要利率是循序漸進地上揚,在4% 以內都不須擔憂。

另一個值得關注的變數是文林苑都更案已宣告破局,台北市都市更新進展牛步化,已讓不少建商打退堂鼓。不少建商認為,只要都更問題不解決,一地難求的台北市房價將更具支撐力,可是對價格高掛的老公寓卻具殺傷力,兩股拉扯的力量後續變化需要再觀察。

台北市精華區買氣回籠
去年實價登錄上路,台北市買賣移轉件數停留在3千多件好長一段時間,好不容易5月交易月增率達13%,逼近4千件,是11月以來的新高。

與過去1年的均量相比,表現較佳的是中山、大安、中正、松山、信義區,單月交易量增幅居冠的是北投,月增率高達38%,信義房屋研判,應與奇岩重劃區進入實質開發街段,區域個案推高價帶動所致。

從產品來看,北投區房價以大樓表現較突出,本季上漲6%,但公寓反而小跌1.3% ;在整體公寓產品方面,表現較佳的是內湖與南港,價格彈升快5%。

至於台北市中心買盤仍以自住客居多,高價區的置產型買盤陸續回籠,中山、內湖、大安等已回到交易前3名,有別於過去集中在文山、萬華或大同等老舊市區的現象。

展望未來,劉天仁認為,在低利環境未變之前,首購族要留意低總價或低單價區域,至於郊區在重大建設加持下,低總價產品仍會補漲。市區總價1千萬元以內的小坪數產品,因進入門檻較低,未來仍有補漲的空間。

◎更多精采內容請看:《Money錢》雜誌NO.70 2013年7月號

 
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