惠譽評級表示，中國政府新出台的房地產支持政策旨在穩定住房需求和減少過剩存量房，但可能會對銀行的淨息差造成額外壓力，但預計不會顯著削弱銀行的資產品質。
儘管監管方面下調最低首付比例要求，惠譽預計授評中資銀行仍將維持審慎的授信政策及整體穩定的風險偏好。全國房屋抵押貸款的貸款價值比(LTV)約為60%，惠譽預計中短期內比率不會大幅上升。大部分新房屋貸款的發放集中在一二線城市，因為這些城市的房價相對更穩定。
然而，銀行盈利能力受影響或更為明顯。取消最低房貸利率下限和下調個人房屋公積金貸款利率將進一步壓縮銀行2024年的淨息差。此外，貸款需求萎靡、貸款市場報價利率(LPR)下調、房貸重新定價、以及金融機構持續支持實體經濟的要求也會為銀行帶來進一步壓力。全行業淨息差已從2022年末的1.9%降至2023年末的1.7%。
存款準備率和存款利率有可能進一步下調，這或會緩解淨息差壓力，不過下調的速度和幅度仍不確定。同時，央行表示，如果未來房市供需關係發生較大改變，仍有可能恢復執行政策下限。
央行3,000億元再貸款計劃或為銀行信用狀況帶來一定的正面影響，支持地方國有企業購買存量房屋改造為租賃房，並緩解住房供應過剩的局面。此措施可降低銀行現有房地產投資組合的資產質量風險，但相對於整體房屋存量而言，其規模相對較小、影響有限。銀行在新發放開發專案貸款時仍具有選擇性，維持較為審慎的授信標準，以具有商業可行性且租金收益足以覆蓋利息和項目營運成本的專案為主。部分地方國企在管理保障性住房方面缺乏經驗，這可能會對新措施的實施效果產生影響。
地方國企業的淨槓桿比率可能出現攀升，因為租金收入對EBITDA的貢獻可能弱於債務增長。此情形同樣適用於參與住房「以舊換新」計劃的地方國企，該計劃允許多地城市居民可向相關地方國企出售舊房以換購新房。
央行3,000億元保障性房屋再貸款預計可帶動5,000億銀行貸款。惠譽預計，即使相關資金已充分利用，當地國企僅可消化一小部分的存量新房。存量房屋的銷售情況將取決於一系列房地產救市新政能否有效啟動房屋需求，但惠譽認為這存在較大不確定性。
最新支持措施表明，中央政府正在加強遏制房地產行業下行趨勢。然而，目前推出的措施仍不足以改變惠譽關於高能級城市和低能級城市在經濟和人口因素方面差距逐步擴大的看法。銀行為租金回報率低或未得到財政實力較強地方政府支持的房地產項目提供貸款的意願較低，而這可能導致需求進一步集中在高能級城市。(sl/w)~
阿思達克財經新聞
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