全球多頭房市 打不死的蟑螂 (2024-10-17 先探投資週刊 文／蘇彬貴)

全台城鄉炒房共襄盛舉，推升房價節節高升漲翻天，讓年輕世代的無殼蝸牛叫苦連天，直呼：天理何在？居住正義蕩然無存！最後，逼得中央銀行不得不一波波地出手打炒房，直到最近聽說是「下了重手」的第七波；儘管這一回的信用管制措施，總算的確是更為嚴厲了，但欲知後事如何？恐怕讀者還得耐心地等待下回分解。

富裕國房市逆勢漲

央行打炒房，但上有政策、下有對策，其結果：全台灣的房價只是「愈打愈高」。然如此窘境，也並非台灣特有的；二一年中期，在當地房地產市場的泡沫破滅之前，中國也曾經面臨相同情況。況且，說要真正有效的來打炒房，其實也不能只仰賴中央銀行來單打獨鬥，而是需要其他相關部會的協助與配合。

說到住宅房市行情愈打愈漲、越挫越勇的這種大多頭現象，各國的情況或許有所差異，但它的確是當今全球性的一種很奇特趨勢；包括二○餘國在內的富裕國家實質房價指數，進入二○○○年之後，儘管曾經回檔，但卻還是不斷地向上創新高峰。而既然美國聯準會（Fed）已經開始降息，再加以其它有利的因素，分析師就相信，未來富裕國家的房價還會繼續攀升，全球房市超級大循環（supercycle）恐怕只是方興未艾。

美國房市去年實質價格上漲了近五％；而今年來仍持續處在熱絡的狀態。而不只是美國而已，事實上，包括：澳大利亞、德國、加拿大、紐西蘭及葡萄牙等地的富裕國家，過去幾年來，當地住宅價格的漲勢，也同樣都相當可觀。

受到二○○七年中爆發，並且延續至二○○九年的全球金融大海嘯的打擊，當時全世界住屋房地產的實質價格，平均下挫了六％左右。不過，僅經歷短暫的盤整之後，整個走勢又開始向上攀升，而且一路攀越全球金融大海嘯爆發之前的最高紀錄。

當時美國吹起「次級抵押房貸」（subprime-mortgage）泡沫，並在○七年達到最高峰。豈料隔年，全美規模第四大的證券商雷曼兄弟公司（Lehman Brothers）突如其來的破產事件，立即將這個規模史上僅見的大泡沫戳破。所幸在聯準會的主導之下，各國政府同心協力拚命搶救，耗費了好一翻功夫，才化解了原本可能快速擴及全世界的這一場大危機；房市行情又開始死灰復燃。

接著下來，無論是新型冠狀病毒疫情的爆發，抑或二二年三月間開始，聯準會為了對抗通貨膨脹所祭出的強升息，居然對房市行情僅產生有限的影響：經過通膨率的調整修正之後，當時全球房市自最高峰以來，僅下跌了六％左右而已；而且，之後又開始回復持續上揚的態勢。之所以如此，乃因為富裕國家房市的供需，已經出現了結構性的變化。（全文未完）

全文及圖表請見《先探投資週刊2322期精彩當期內文轉載》
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