鮭魚闖破網 》台商熱錢3轉入房市住展房屋網 (2024-09-04 09:30:00)



文/朱福山、翁嘉妤、王奕淳 設計/鍾宜珊 攝影/羅劍明 圖片/freepik、123rf



面對外界質疑,央行火速澄清,「匯回資金已有1971億元進行實質投資,未來每年能提取的金額,也只有400億元。」總裁楊金龍更相信「台商資金會分散投資」,可見政府仍渾然不知,這筆看似流向清楚、被管制中的資金,其實早已「轉兩大彎」遊走灰色地帶,甚至準備「第三次轉彎」流入房地產市場。



其中,有兩個關鍵時間點,分別為2019年台商資金匯回,和今年八月份被管制資金即將解禁⋯⋯



搭上「熱錢艇」台商
驚爆轉彎偷跑內幕




楊金龍認為台商資金將分散投資


根據《住展雜誌》調查,自2019年以來,台商回流資金表面上照規定進行實質投資,但實際上已透過「第一次轉彎」開始炒地皮,接著再利用實質投資購買的廠房、設備,「轉第二彎」向銀行增貸套現,加碼投入房地產市場;最後,今年八月份即將解禁的1380億元資金,恐怕也將間接迫使銀行擴大放貸,讓熱錢「轉第三彎」闖進房市。



「不好意思這牽涉到隱私,我們不方便回答。」、「我們老闆在中國,我不知道這能不能跟你講…。」「不方便喔,嘟嘟嘟⋯⋯。」連續撥打好幾通電話詢問台商,幾乎都是類似對談,不是採訪被回絕,就是電話直接被掛斷。



關於「台商匯回資金流向,是否進入房市?」這幾個關鍵字,彷彿是台商心中不能說的秘密,輕微觸碰都略顯敏感。



經過漫長的接洽,本刊終於和數名事件核心的台商正面展開對話,其中,一名已搭上這艘「熱錢艇」的不具名台商率先透露一些蛛絲馬跡,「很多台商會用『增貸套現』的方式去買房」,他起初僅願點到為止,語帶保留地描述。在本刊抽絲剝繭、進一步深挖後,這道「熱錢轉三彎」的大謎團才被解開。





第一彎
按規定實質投資
背地裡化身投資客偷偷炒地皮




建案接待會館人山人海(圖片來源自郡都當代臉書)


「按照政府規定,管制資金是可以拿來買工業用地的,只要遞交計畫報告書即可,但實際上買下來後,我們都不會有任何規劃和動作,因為買這塊地本來就是為了『炒地皮』,打算放著放著,等增值就立刻脫手。」一名傳產業的台商語出驚人向本刊表示。



原來投資客俱樂部,台商早就湊一咖。以目前台灣房地產火熱的程度來說,他認為在台灣隨便買,幾乎都會翻倍漲。然而話匣子大開的他,滔滔不絕地繼續分享,「我一個製造業的台商朋友,這次除在雲林買廠房和設備,額外花近一億元在附近買一塊工業用地,雖然不方便透露遞交給政府的報告書內容,但他就是打算放著不管,預估一、兩年後價格一定翻倍,再趕快脫手。」



2019年的第一彎,表面上風平浪靜按著規定來,私底下卻暗潮洶湧,早就讓回流資金一波又一波的「轉彎」,把資本利得的錢捲進台商口袋裡,甚至進一步成為拉抬房地產市場行情的幫凶之一。



第二彎
台商腦筋動的快
利用貸款把錢「無痕」轉進房市



同一時間,台商手中花大錢購入的廠房設備,當然也被使用得淋漓盡致,因此熱錢轉的「第二個彎」就此誕生,還能巧妙的轉進房市裡⋯⋯



「幾乎都會用已購入的廠房設備,再向銀行增貸,那這筆貸下來的錢就不會有人管,反正錢又沒有寫名字,想買股票還是去買房子,根本不會被限制。」同為傳產業的台商喜孜孜向本刊說道。



進一步細究銀行放款統計數字,其實也不難發現,全國放款在2019年突然暴增,這也正是台商被管制資金,正在偷偷轉彎的關鍵時間點。可見政府的政策,根本追不上台商動腦筋的速度,輕易被找出漏洞,讓這筆本該被管制的台商熱錢全面啟動,作為投資買盤湧入台灣市場。



攤開五大銀行新承做放款金額統計,過去五年的購屋放貸金額,每年平均增加300億元,但就在2019年整年大增約1000億元,平均放貸增幅成長超過三倍。



此外,從中小型企業放款統計中更觀察到,過去五年年增約3000至4000億元,而在2019年至2020年間,增幅卻明顯上揚,平均放款年增直衝一兆元。(請參考下方圖表)











低利率成推手台商嗆金句「不貸款買房才是傻」



「手上有多少資源就盡量貸,反正台灣貸款利率那麼低,大家都在開玩笑說,不利用廠房增貸買房的人才是傻。」談起台商之間的私下對話,有人笑著說道。



此話加以證實,2019年貸款數據爆炸性成長,和當年房市之間有著奧妙的關聯,因為買賣移轉棟數也在同年,巧合地創下新高。



根據內政部統計,2019年建物買賣移轉棟數為30萬棟,是自2014年後再度站回30萬大關;其中,交易最驚人的為雲林縣和嘉義市,分別漲幅來到24.4%和22.2%,而當年12月份,正逢總統大選前,房市也未受影響,仍較2018年上漲逾20%;至於2020年則續創新高,建物買賣移轉棟數以近32.7萬棟,刷新過去七年新紀錄。



想必政府不會想到,當台商利用台灣低利率優勢「貸好貸滿」的同時,管制資金的「第二彎」已被悄悄孵化,讓錢從貸款「無痕」轉進房市。而這類似劇本、手法,在台商圈子裡,似乎早已是一個公開的秘密。



第三彎
資金解禁後繼續催化房市買氣
復刻2019年版本



進一步觀察關鍵時間點「2019年」的房市狀況,當年台商帶動房市上揚,許多地區跟著出現「置板凳排隊買房」奇景;建案會館人山人海、拉起紅龍管制排隊人潮的場景,幾乎天天上演;買房得抽籤排隊競價已經不稀奇,VIP客可能也已失去優先權;高雄更傳出某建案有多達2000組預約客搶著看房,也有案子才開賣短短三、四天,一共300多戶立刻被秒殺,銷售一空。



不少經典的「搶房亂象」都在2019年發生,房市熱到供不應求,購屋族已經不是比誰口袋深,而是比誰下訂手速更快。







而面對今年八月,即將解禁的1380億元資金,一名台商會高層直言,就算台商不把這筆錢直接投入房市,而是安穩的閒置於銀行戶頭,也可能會復刻2019年的房市亂象,一旦坐實此言論,無疑是間接創造出台商熱錢的「第三次轉彎」。



「如果沒有急用,確實有些台商會乾脆把解禁的錢放在銀行裡。」台商會高層分析,若資金真的走上「閒置」這條路,「銀行也不會那麼笨,白白付這麼多利息,就會想辦法把錢放貸出去,貼補利息缺口。」



根據前段統計數據,台商資金解禁前,利用已購入設備、廠房,各種巧立名目,向銀行融資增貸,再投入房市;而在資金解禁後,角色恐將對調,輪到銀行產生放貸壓力,自然會設法加強房屋市場的貸款業務,「當貸款變的更容易,房市的買氣自然更高,無論如何最終都會影響房地產。」他認為以目前台灣房市的火熱程度來說,一旦熱錢解禁,所創造出的「第三次轉彎」恐怕才是撼動房市的真正關鍵。



不過,由於房市受到新青安強力拉抬,撥貸金額屢創新高,公股銀行似乎有所警覺,華南銀行上(7)月17日突襲式宣布,即日起至2025年元旦前,將不再辦理任何放款,包含增貸、房貸、大筆資金等,且措施溯及既往,即便已對保完成,只要尚未撥款皆一律禁止放款。即便如此,若民間銀行不願跟進,或該措施僅是短期而非長期,恐怕還是無法有效遏止熱錢第三次轉彎。



實際詢問華南銀行,客服表示此措施並非全面實施,而是依照每間分行配給到的不同額度來做計算,「不過前陣子確實分行的額度都是滿的,得要有人還款才有餘額放貸給其他人。」



今年八月資金解禁
為房市帶來「兩種化學反應」



本刊也發現,隨著今年八月熱錢解禁,未來市場恐產生兩種變化,其一是部分拚搏半生的台商正在醞釀退休,未來將有一批實力雄厚的「台商包租公」湧入台灣房市;其二是建商和台商之間的土地爭奪戰將正式開打。



「台商包租公」上線 花大錢買大房 房市難逃錢潮襲捲



「有些要退休的台商,不會選擇貸款,通常都喜歡用全款一口氣買個五、六間房,不只後半輩子享受當包租公的退休清福,也可傳承給下一代兒女,他們就不用付貸款。」同為台商會成員的徐姓董事長不諱言,利用解禁後的資金來購置不動產,如今已成為不少有錢人退休的首要選項。




林志翔分析台商偏好投入不動產


「會願意走專法回台的台商,通常都是因為想把錢留在台灣,至於資金流向則會分成三大區塊,包含股市、基金和房地產,而有錢人的大部分資產,都一定會是不動產。」專門協助台商透過專法處理資金匯回業務,永安聯合會計師事務所的稅務服務部營運長林志翔以經驗分析說道。



一般來說,台商選擇回台通常分成兩派規劃,其一就是前述準備返鄉退休養老的台商,這一派經常大手筆在房屋市場裡「掃貨」,對房價推升提供一定支撐力道;至於未來究竟會有幾十位、幾百位「台商包租公」上線尚難估算,對房市造成的衝擊有多劇烈,值得各界關注。



不過已可預見的是,今年八月過後,台灣房市恐怕難逃「錢潮」襲捲,而這也是台商為房市帶來的第一種化學變化。



投資擴廠利多 「台商和建商獵地之戰」 即將開打



而第二種化學反應,則由另一派不打算退休,腰纏萬貫、準備投資擴廠的台商們所引發,未來很可能和建商們上演一場「獵地爭奪戰」。




李易璇表示工業地產為最熱門標的


針對這一批返台打算投資擴廠的台商,戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理李易璇觀察到,近期一些涉及AI、半導體等熱門產業,都受到其高度關注,尤其企業希望盡速擴增產能,像是(半導體)廠房、整棟研發廠房等現貨資產,都是台商在工業地產中的首選標的。



林志翔也指出,對於部分台商來說,全心投入設廠確實才是更高報酬的做法,「他們較看重未來的資本利得跟成長性,蓋廠房不只能生產獲利,閒置的空間也可出租收租金,或將廠房傳承下一代,甚至以法人持有來降稅,都是他們較偏好的規劃方向。」



在此前提下,已有不少台商為了興建廠房,開始鎖定日漸稀缺的素地,台商會高層說:「如果台商沒有要退休,幾乎會把解禁資金繼續用來買地擴廠。」對此,台灣不動產投資協會協理林發祥則觀察到,近來台商對土地及辦公室的空間需求確實水漲船高,其中又以南部及中部的土地因供給充沛,更符合產業需求。



且根據該協會最新調查,結果顯示市場對於未來一年的信心指數「偏向樂觀」,推估在這一波熱錢解禁後,台商、建商的搶地大戰即將開打。




艾司摩爾林口廠


台中、桃園為台商獵地首選



然而,近期台灣圍繞著許多科技題材,尤其台積電設廠加持,往往促使該區磁吸效應大開,成為建商和台商的獵地首選;根據台商會徐姓董事長所掌握消息,台商這次除了鎖定台積電於台中擴廠二期的利多,同時也將瞄準桃園地區,無論是產業園區、鐵路捷運建設,或航空城題材的發酵,不僅建商狂熱,台商也想插旗蓋廠房。




和明紡織動土典禮(台南市政府提供)


而公部門不具名高層則向本刊透露,以過往經驗來說,彰化、雲林、嘉義、屏東和宜蘭等中南部地區最為搶手,其中又以擴廠條件充足的彰濱工業區和利澤工業區,都堪稱是台商的心頭好。



眼看台商躍躍欲試,建商當然也不能手下留情,像是興富發、達麗、新美齊、大城地產以及中悅等建商,皆瞄準台中獵地,大補土地庫存。光是七月以來不到半個月時間,建商就豪砸逾128億元獵地,面積共計4814坪入袋。



與此同時,台灣本土企業跟著警鈴大作,也加入獵地行列。和明紡織今年五月投入7億元獵地,在台南官田區開發三鼎新創園區;在地企業古寶無患子公司,則是投入10億元,搶先獵下麻豆工業區,打造1800坪的智慧廠房。



「獵地戰役」2019年開戰首回合 下半場今年再度交手



值得一提的是,其實台商和建商的「獵地爭奪戰」早在關鍵的2019年就已開啟第一回合。根據戴德梁行統計,當年土地交易總額一舉突破3000億元大關,寫下台灣土地交易市場的空前紀錄。







戰役上半場算是建商略勝一籌,占土地交易總額將近三分之二,其中,雙北市的工業土地,有近八成皆落入建商手裡,包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗,及新北市新莊、中和等地。



若進一步盤點當年的建商獵地排行,興富發建設一口氣砸逾205億元,將台北、桃園、台中獵進口袋,登上第一名寶座;而寶佳機構則是掏出203億元,鈔票從北撒到南,獵地範圍包含桃園、新竹、台中、彰化和台南;豐邑建設豪灑165億元,收購台中、台南地區;茂德機構則是以近117億元,鎖定新北和土城…。根據高力國際統計,2019年建商累計購地達30萬坪,面積等同於近四座大安森林公園。



再看回今年,台商資金都還未解禁,全台土地市場交易狀況就已非常火熱,根據第一太平戴維斯統計,上半年大型土地交易年增率高達94%,其中至少有六大建商瘋狂買地,且購地金額皆超過30億元以上,再加上今年台灣本土企業也來參戰,不難想像,一旦下半年資金開始解禁,這場由建商、台商和本土企業合演的下半場「獵地爭奪戰」將有多激烈。



上有政策、下有對策
熱錢轉彎再轉彎



台商資金回台,政府雖管制這筆錢僅能用來購地、蓋廠房、買設備,又將部分資金一口氣鎖五年,從政策本質上來看,是在避免龐大資金,大舉流入台灣房屋市場,但所謂「上有政策、下有對策」,沒想到台商竟可鍥而不捨地讓匯回資金「三轉入房市」,甚至就連實質投資興建廠房的本意,最終也可能引發與建商、本土企業的三方大戰,進而推升土地價格。



無論政策破網所釀的「資金三轉」如何縫補,當前房市已然瘋狂,接下來台商大筆解禁資金或再掀起市場大浪,即便結果尚未可知,但這股化學變化終將發酵⋯⋯。



完整《住展雜誌》2024年8月封面故事:https://www.myhousing.com.tw/cover202408/







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