博士律師連世昌傳授 慎選房仲業者秘訣(2014-10-09 10:26:38 理財周刊 | 洪寶山)

●學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、東吳碩專班財經法律組、輔大法學碩士、不動產經紀人考試及格

●現職：執業律師、東吳大學民商法講師、新北市政府勞資調解人、中華民國仲裁協會仲裁人、經濟部中小企業榮譽諮詢律師

●著作：《房地產交易的關鍵報告：破解房產交易常見的6大法律問題》《房地買賣仲介三贏法律策略》《代銷‧仲介紅不讓》(合著)/《房地買賣風險法律控管》《商事法》/《保險業資金運用法律監管之研究》《行政程序法中程序當事人適格之研究》

許多民眾耗費鉅資買房，卻碰上仲介糾紛，不僅過程一波三折，尤有甚者，還碰上詐欺犯行。然而民眾缺乏交涉經驗，連世昌分享和房仲業者打交道的訣竅，助民眾順利成交。

擁有一間房子，是許多人的夢想。但房地產交易，從斡旋、簽約、完稅，到最後交屋和實價登錄，涉及專業知識和法律問題，而一般民眾的經驗不足，很容易在交易過程中，疏忽掉重要的環節，而使自己的權益受損，因此，需要房仲業者從中協調。

然而根據新北市消費者服務中心統計，房仲消費糾紛高居去(二○一三)年服務類案件第三位，委託銷售契約書多達十二家不合格。

房仲服務幫助順利成交

房地產買賣順利成交的第一步，便是慎選房仲業者，然而如何選擇具有信譽的房仲業者，是一門深奧的學問。本周「理財我最大」節目，邀請深耕房地產法律業務的博士律師連世昌，暢談分享和房仲業者打交道的秘訣。

為什麼需要仲介服務？連世昌認為，因為不動產交易涉及廣泛的專業知識，而且來回往返、溝通時間很久，才能成就一筆案件。一般民眾缺乏足夠的經驗和時間，可以在交涉過程中盡可能面面俱到。

不過，連世昌也坦言：「尋找信譽、名譽都一流的房仲業者是門功課，要不斷探詢。」因為「差勁的房仲業者，甚至做起詐欺犯行。」讓連世昌印象深刻，曾經挽救一樁房仲詐騙購屋訂金的案件。

有一名劉姓房仲業者對急欲購屋的蘇姓男子謊稱，在台北市文山區有一間房子，由於屋主需要資金還債，倘若買方願意先拿出一百三十五萬元，這樁案件便能立即成交。蘇姓男子果真拿錢出來，委託劉姓房仲業者居中處理，沒想到，最後這筆錢落入劉姓業者的口袋，屋主也無意賣屋，苦主找上連世昌幫忙，遵循法律途徑解決問題。

什麼才是對自己有幫助的房仲業者？連世昌認為，民眾應該先了解仲介業的經營型態。目前國內不動產仲介業者採取直營店和加盟店兩種型態經營，直營型態的法律保障責任統一且明確。

連世昌分析並解釋：「直營店人員由總公司直接派員經營，各分店由店長負責。而所有分店的人事、總務和行銷活動的資源，皆來自總公司，營利所得也歸總公司所有。」也就是說，各分店相等於總公司的分公司，法律權責較為明確。

慎選房仲業者 買賣成功的第一步

而加盟店是獨立經營的「個體戶」，固定繳交月費給總部，總部僅提供經營方面的協助，所以民眾應注意交易糾紛發生時的權益保障問題。

至於選擇房仲業者應注意的要點，連世昌提供四項準則供民眾參考：

一、選擇親友熟悉所介紹，在業界具有信譽的房仲業者

倘若某家房仲公司時常傳出發生糾紛的消息，那麼就很難在買賣房屋的過程中，提供民眾交易安全。所以房仲公司的信譽，可視為是否正派經營的指標。因為房仲交易過程複雜，極容易出現不可控的糾紛，有信譽的房仲業者，通常能藉由豐富的經驗，診斷出解決良方。

二、選擇擁有合格不動產經紀人員的房仲公司

不動產買賣過程中，涉及許多專業知識，例如建築法規、地政稅令和不動產法律等等，一家擁有合格執業員工的房仲公司，能將專業的房產知識及資訊，對等地提供給買賣雙方，減少雙方在交易過程中產生的疑慮。

三、慎選注意交易安全的房仲公司

好的房仲公司，為增加民眾的信任感，也讓買賣交易過程透明、安全，房仲公司會提供買方「不動產說明書」，並審查房屋產權，提供更深一層的保障。

四、選擇提供完整售後服務的房仲業者

房仲業務不是交屋之後就了事，仲介業者更居中扮演了諮詢顧問的角色。因此可選擇提供客戶輻射屋安全檢測、水電維修、防火責任保障的房仲公司，越是完善的售後服務，越能提供民眾保障。

選擇有信譽的業者幫忙，可省去交易過程中許多繁雜的瑣碎問題。然而連世昌也表示，假若民眾事先了解，房仲業者檯面下可能隱匿民眾的操作手法，也可保護好自己。

常見房仲業者違規操作手法

尤其房地產消費糾紛多來自仲介服務上的認知和處理問題，房仲業者隱瞞重要資訊的操作手法，連世昌歸納為以下六種：

1.不當利用「回頭殺」、「三角簽」

當業者仲介房屋買賣時，利用斡旋買賣雙方價格的機會，虛報交易價格欺騙當事人，並從中騙取暴利價差。

所謂「三角簽」手法，便是房仲業者先將房屋賣給投資客，待出現出價更高的第三人時，房仲業者再把房屋賣給新買主，並直接將房屋登記在新買家名下，房仲業者賺取了兩次仲介費，而第一任買主投資客，則可節省稅金等過戶費用，賺取轉手差價的利潤。

「回頭殺」手法，則是不肖房仲業者和買主談好價錢後，再回頭跟賣方殺價，賺取更高利潤。

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