實價登錄不影響 范世華看好房市前景(2012-11-02 16:07:13 理財周刊 | 邱智慧)

范世華/《房市房事》、《房事的祕密》、《是誰在決定房價？》作者

房地產專業講師，從事於房地產以及金融業相關領域近20年經歷，為少數難得兼具房地產與金融實務之專才。


近來房市新聞相當熱絡，討論許久的實價登錄已於今(二○一二)年八月一日正式上路。此時正逢農曆七月，鬼月買房一向被中國人視為禁忌，但根據雜誌統計，今年北台灣的鬼月預售屋新推案量達一千五百億元，竟創下近五年以來新高。背後的原因為何？節目特別邀請《房市房事》作者范世華，一同探討當前的房市現況。

存出百萬身價 加入有殼一族

主持人問(以下簡稱問)：高房價的時代來臨，對於年輕人有什麼買房建議嗎？

范世華答(以下簡稱答)：房產是人生中最重要的財富，沒有人認為買房是件輕鬆的事，因為後續的貸款將成為一筆重要的開銷。想要買房確實是有一定的門檻存在，若沒有身價百萬很難加入有殼一族。但隨著環境的改變，現代的年輕人要存到第一桶金困難度變得更高，因此我建議年輕人還是要先開源節流，累積出一桶金，再做購屋的計畫，才不會讓財務過度吃緊。

問：首購族的買房策略是什麼？

答：我認為每個人買房的地點往往和自己的成長環境息息相關，首先會考量到上班、學區和托育等問題，因此尋找與生活夠貼切的房子是很重要的。首購族不是一定要追求會賺錢的房子，而是以滿足生活需求為第一考慮。年輕人適合置產在離父母家近的地點，除了能就近照顧外，還能節省托育的開銷，更能維持緊密的家庭關係。此外，首購族也要考慮換屋的問題，許多小家庭會選擇鄰近捷運的小套房，但對於未來的居住空間和轉手的難易問題都需要妥善思考。

問：你認為租房子和買房子哪個比較好？

答：雖然租房子在台北市比較划算，但租金無法回收，只去不回。買房子則是屬於置產，等於是把錢存在房子裡，能夠聚財。我認為人的一生中最少要買一間房子，只要地點好，不景氣的時代也能夠相對抗跌。如果不幸房市崩盤了，雖然你的房子跌價，但同時比較貴的房子也跟著下跌，此時也是換大房子的絕佳時機。

看好實價登錄 拉抬未來房價

問：你認為現在是進場買房的時機嗎？

答：購屋時消費者常常會有「會不會賺錢」的迷思，但我認為只要有需求就應該進場買房子。首購族不需要想太多，只要抓對大方向的指標，在未來就可能有發展。

回到建商的銷售面，現在房地產主要的問題並不是價格，而是數量問題。因為社會環境和觀念的改變，三代同堂已經愈來愈少見，取而代之的是兩到三人的小家庭，對於房子的需求自然增加。目前有購屋需求的消費者，主要是來自於工作一段時間的六、七年級生，因為多半接近成家的年齡，因此造就現在房地產強大的買氣。

問：你認為實價登錄對房市有沒有影響？

答：政府提出實價登錄的政策主要是為了實價課稅做鋪路。高房價已經引起民怨，若政府無所作為將會受到更多質疑，因此奢侈稅和實價登錄應運而生。全台灣目前有八百多萬間房屋，一年交易量不到四十萬戶，若要將全台灣的房屋完成實價登錄要花二十年的時間。但二十年後房地產的素質和房價也已經改變，因此可以發現，實價登錄只是政府的一種財政手段，而不是最後真正的目標。

問：實價登錄對房地產是利多還是利空？

答：實價登錄上路後，所有人都看衰房地產，只有我是站在看好的一方。一般消費者對於房地產的價格，在未接觸前都是滿頭問號，對父執輩來說，更停留在過去房價還很便宜的想法。實價登錄在十月開放查詢後，房價就完全透明化，對於消費者來說，已能真正感受到房價「回不去了」，也只好接受這個事實。這樣的結果可能會對後續的房市產生拉抬的效果，因此我個人是對房地產抱持著看多的想法。

問：目前的房市價格已經到達高點了嗎？

答：就我看來，當前的房地產價格仍未觸及最高點。目前的經濟數據表現不好，為了整體財政考量，政府不會讓房市崩跌或陷入更糟的局面。現今國際的投資環境不佳，也造成許多資金的回流，在錢不知道往哪裡投資的時候，往往就會投入房地產中，因此我看好房價仍有上漲的空間。現在購屋的貸款利率很低，讓房地產得以維持穩定的熱度，這也是看好的原因之一。

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