徐一鳴:現在買房好嗎?挑有品質的資產下手! (2014-05-01 Money錢雜誌 文/徐一鳴)

理財文章寫多了,總有人瞇著眼考我:眼前是買房好時機嗎?講過一百次了,在長期低利率、資金氾濫下,大部分人都比以往更有能力買房子,加上央行被迫「量化寬鬆」,只能跟著列強一起印鈔票,聰明人就算不投資,為了避免手中鈔票被稀釋,只好到處找標的買,頂多就是台北、新北兩市買不下,轉到桃園、台中、台南等二線城市買⋯⋯

近年政治不安,牽連股市有氣無力,富人收入大不如前,更不甘心把過去累積下來的財富留在(利息不到2%)銀行,等到買滿一手債券、高收益基金後,看大環境依舊沒變,只好嘆口氣,繼續用高價買不動產收租金或等都更,但求能保值就好。

窮人錢不多,但眼前資金「淹到腰」,錢很容易借的情況下,只要利率一時三刻不大幅上升,窮人買房的意願和能力倒也不弱!這一來,形成了不景氣當前,富人、窮人卻一致砸錢買房,等於全民攜手推升房價,形成「看回不回」的奇妙現象。

看數據就知道我沒唬你:依據永慶房屋統計數據,台北市2月分房價再創歷史新高,年增率14.3% ;信義房屋2月分數據雖未創歷史新高,但仍在高檔震盪,年增率比咱們GDP 起碼好一倍:6.2%。所以,如果有人跟你說了一堆看跌房市的理由,只要拿出這個事實,就能讓他閉嘴,這些看跌的「空軍」頂多只能勉強回應:房仲的數據攏是假⋯⋯

富人、窮人都想買房 利率、房價是市場決定

房價跌不下去的理由,歸納起來很簡單:富人錢太多,沒地方擺;銀行利息超低,窮人也能輕易借錢買房。有錢、沒錢的人都持續買,房價當然高高掛在那,不要忘記,很多想買想得要死的人都還沒買!

很多人不明白,利率其實是市場而不是央行決定的,就算央行吃了豹子膽,硬要跟市場對做(調升利率),離譜的銀行掛牌利率,只會讓有資金需求的人轉入地下化,讓資金黑市興旺,嚴重的話,更會導致央行政策失靈。

不是天天有人喊:央行快要升息了?你放心,就算真的升,在資金極度氾濫下,要升也很難升到夠高的水準(過去10年頂多才3%而已),仍然比美國目前水準低,要升到以往那種6、7%還早呢,何況,真能升到6、7%,不止台灣經濟、恐怕全球經濟都已經脫離困境、欣欣向榮了,到那時,房子哪有可能大跌?

名主持人唐湘龍最近問我:那會買到什麼時候呢?簡單,等到現在還猶豫要不要買的人,通通都進場買,再也沒什麼人跳出來說房價要崩盤時(會這麼期待或擔憂,代表他真的還沒買),那才算把可投入房地產的資金都耗盡,真到了這情況,大家就別買了。有人接著問:為什麼無論投資或自住,都應該在台北(或雙北)而不是在台中買房子?

這也早就回答過了,我再有創意,也很難講出什麼比「供需關係」、「工作機會」更有創意的答案。請記住:一個城市能夠形成良性循環,吸引越來越多人來定居,基本上就是以上兩個因素。一切的根源早在一開始就決定了,例如上海、紐約是天然良港,因此在早期船運需求很大時,當然最早開始發展,正因為最早發展,人們在這裡的投資也最多。

投資多了,各項基礎比較好,只要再「加一點」投資,自然就能產生較大的效益,進而吸引更多人來「加一點」,形成良性循環。聰明的政府,懂得利用政策、興建公共工程來吸引投資,但民間投資則是要看如何產生最大的效益,自然會選在「加一點」就有較大回報的地方。

房價偏低區域 等有實質需求再投資

換句話說,目前房價偏低的區域,大多是發展落後地區,投資產出率偏低,受到實質需求而帶動房價上漲的條件也較差,只能靠低價吸引投資,但以投資為訴求的區域,通常漲得快、跌得更快。缺乏經驗的人都認為低價區域增值潛力比較高,高價區域增值潛力比較低,這其實大錯特錯!如果這道理說得通,雞蛋水餃股應該漲最兇,不該是高成長、高毛利的高價股漲最兇!

淡海新市鎮開發案的失敗,主要就是根本缺乏足夠大的實質需求,或是說,很難在淡海新市鎮「加一點」就有比較大的回報。如果跟著政府的規畫做投資,你得先看實質需求是否存在,最好等實質需求確實浮現時,再投資也不遲。

而在台北市中心,就算土地成本高很多,但蓋一棟商辦大樓,很快就能滿租;蓋一間百貨商場,馬上就生意興隆(主要是國際觀光客必定造訪),在其他地方,就算租金很便宜,卻缺乏大量人潮⋯⋯

在離台北市中心不算遠的新莊副都心,土地成本雖然低,蓋一棟商辦大樓的錢卻和台北市中心差不多,但蓋好了卻不容易滿租,沒有實質需求,誰敢去投資?沒有足夠的居民(消費者),很難形成商圈,就連被騙來投資的人,最終也會離開⋯⋯這就是惡性循環。

何況,台北市中心有很多低成本的地上權或BOT 可投資,在懂得投資之道的財團眼裡,台北市土地太貴早就不是投資障礙了。就算是新莊副都心,還可以用低成本去吸引一些原本在台北市中心的需求,起碼有一些政府機構已經先後遷入,在當地創造了新的需求。

土地貴非投資障礙 民間投資聚集才是王道

相比之下,台中就只能靠自己,利用有限的升格光環(名稱升格了,仍吸引不到足夠大的民間投資),頂多把周邊縣市本來不多的需求,通通吸來榮耀自己,現在應該早已吸光,你看台中勞保投保人數增加量(潛在需求)遠低於台北市,但新屋使用執照核發數卻遠高於台北市,每年新屋推出那麼多,多數還都賣給投資者,你想,接下來要靠什麼呢?

跟我熟的朋友,都知道我對太短的經濟變化沒把握,所以投資偏好長期規畫,即使如此,有時還是不免失誤賠錢。尤其買房子金額大,縱使家庭所得和個人財富大幅提升,也值得你小心謹慎。多年來,我幾乎不買預售屋,就是避免「對未來預期的想像」和「最後實際的經驗」落差太大,但隨著消費意識的抬頭、相關法律的進步,只要慎選建商,預售屋風險如今已經大為降低,但房價本身也比以往更高,使得短期獲利、致富的戲劇性已經不高,長期只有雙北市依舊看好。

現職:達一廣告創意總監
經歷:出身廣告公司撰文,當過大學講師與報社主編,許多「好玩」廣告如ING安泰人壽、PayEasy、信義房屋等皆出自其手,「業餘」投資股票、基金、房地產,「獲利尚可」

◎更多精彩內容請詳閱《Money錢》2014年5月號第80期

 
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