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文／謝彥安
日前新北市就曾發生一案例，一名仲介因賭博導致負債累累，誆騙買賣雙方，該仲介先向賣家稱已找到買家，索取權狀、印鑑章後，也誆騙買家及承辦地政士，強調房屋是借名登記，他自己才是所有權人，將價金匯給他即可。事後賣家發現沒有拿到價金，事情才曝光。
實務上也有代理人到地政機關，謊稱遺失房屋所有權狀申請補發，之後以房屋所有權人自居並移轉房產與他人的情形，賣家的房產就在不知不覺的情況下，變成他人的！
刑法：上述代理人的行為，已經構成了刑法的詐欺罪，同時如果代理人到地政機關移轉房屋所有權，這個則是會觸犯刑法第二一四條《使公務員登載不實》罪。
民法：首先，房屋買賣，這個動作在民法上區分為債權行為和物權行為，簽訂契約這個是債權行為，交付房屋並登記所有權，這個則是物權行為。
債權行為，依法院實務見解，不以有實際所有權為必要，所以即便這個代理人他不是房屋所有權人，債權行為還是成立。
物權行為，就不一樣了，必須要由所有權人的行為才有效，上述代理人僅為代理，他移轉房屋所有權的行為是一個無權處分的行為，物權行為的效力未定，必須原所有權人事後追認才有效，如果所有權人事後沒有追認，物權行為就會歸於無效。
代理人收取價金，但是並沒有交付價金給賣方，這個已經構成民法的不當得利，賣家可以要求代理人返還價金，同時，代理人亦侵害賣家的房屋所有權，可以依民法侵權行為要求損害賠償。
民眾面對新型態購屋詐騙，又該如何避免上述的情況發生？下面這幾點可供參考。
尋求代理人時，務必訂立契約，劃分代理權限（如：代理人僅協助帶看房屋、尋找買家、刊登廣告等事宜），以避免代理人濫權，而且契約違反約定也會有違約金的問題，後續如果出問題了要尋求法律途徑，也有契約可以證明。
在交易進行前，可以向地政事務所申請「地籍異動即時通」服務，萬一真的不幸遇到詐騙，只要房屋狀況一有異動，系統就會通知原所有權人，可以及時發現及時挽救；申請方式可以到最近的地政事務所，就近申請或線上申請，申請過程簡便，只要填寫申請書並配妥相關證明文件即可，而且不用任何費用。
權狀印鑑，不要隨意交付，這樣才能避免代理人胡作非為。
在交易時，可採「雙地政士制」，即買賣雙方各自找自己信任的地政士，由雙方的地政士共同完成土地權利移轉，大多數的民眾都會以為一宗房屋買賣只能有一個地政士，其實法律沒有強制規定只能有一個，雙地政士這樣可以多一重保障。也要注意地政士是否有執照，這部分可以上內政部地政司的網站查詢。
簽履約保證契約，這樣訂金、簽約款及尾款就會在指定的銀行戶頭，由銀行進行保管，直到交屋後，銀行才會將款項提撥給賣方，這樣自然不會變成代理人中飽私囊的情況，而且也是對買賣雙方都有保障。
房屋買賣，對於任何人的人生中都算是一件大事，務必用更謹慎的態度去面對，多查證，這樣才不會吃虧。【作者為執業律師／法院調解委員／國立台灣大學兼任講師】
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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 新型態購屋詐騙興起 源頭防堵五步驟 】
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