王榮章：沈慶京吹響反攻號角！ ( 財金雜誌 王榮章‧文)

2011年7月20日，中石化在無預警的情況下公告原董事長馮亨請辭，由沈慶京出任董事長；10月27日，中華工程也宣布董事長嚴雋泰請辭，由副董事長沈慶京接任；11月11日，中石化舉辦法人說明會，沈慶京不顧幕僚反對，堅持親自上陣主持法說會；緊接著小沈擁有的亞太會館即將在2012年初拆除，改建成頂級藝術豪宅的消息曝光，一連串動作，讓沈慶京再度成為各方矚目的焦點。


搞活兩岸事業，威京小沈再次突圍

沈慶京憑什麼東山再起，這一切都要從亞太會館說起。2008年5月底，小沈首度公開標售亞太會館，卻因為開價150億元超出當時的市場行情而流標，（某家在信義計畫區興建豪宅的建商曾出價130億元，但小沈不願割愛而未成交），也被外界解讀為一場失敗的操作；不過小沈卻告訴同仁：「不管有沒有成交，我們都是贏家！」事實證明，小沈東山再起之路的轉折點，就是那場高調的標售會。

亞太會館面積達2468坪，而且是全台首善之地信義計畫區內碩果僅存的大面積土地，價值無庸置疑。但再值錢的東西，也必須市場埋單才算數，2009年10月，小沈再度標售亞太會館，最後卻只有中工一家投標，還引起關係人交易的質疑；之後小沈從善如流，在2010年3月改為簽訂合建契約，由中工與擁有亞太會館的亞太工商聯公司合作開發，中工可分得23％的權利。


亞太會館讓小沈大賺200億？！

亞太會館可望在近期取得建照，2012年春節過後，營運14年的亞太會館就將拆除，預計花三年時間，打造成國內最頂級的豪宅，除了採用罕見的旋轉大樓設計，而且標榜是一棟綠能、生態、環保的立體花園城堡。亞太會館共規劃40戶、每戶300坪，若比較鄰近的「皇翔F4」開價每坪300萬元的基礎，檔次高出許多的亞太會館，地產界估計售價每坪應有350萬元，屆時每戶總價將從十億元起跳。

亞太會館之外，另一個有機會從敗家子搖身一變成為金雞母的，就是開幕至今營運始終未見起色的京華城。2001年底京華城開幕前夕碰上917納莉水災，淹掉整個地下樓層，似乎已預告京華城多舛的命運。這個曾號稱亞洲最大的購物中心賣場面積廣達4.2萬坪，原本樂觀預估一年要做到200億元業績，但2010、2009年營收僅23.9億、25.7億元，成績非常不理想。京華城營運以來連年虧損，每股淨值也一路掉到五塊多，逼得京華城近年陸續辦了幾次私募，彌補財務缺口。


兩岸京華城資產增值驚人

沈慶京曾向友人透露京華城是他心中的最痛，也坦承一開始就沒有做好規劃。但據了解，不少股東建議京華城應拆除改建為高級住宅，此外，也有大型百貨業者對承租京華城賣場興趣濃厚；儘管營運不佳，但這幾年土地價格暴漲，房仲業估計目前周邊土地每坪至少600萬元起跳；由於京華城面積高達5000坪，是目前台北市區內最大、最完整的土地，每坪上看800萬元，整塊基地價值估計高達400億元，是原始買進成本13億元的30倍；就算以當年小沈用土地做價120億元成立京華城的金額計算，增值也超過三倍。儘管京華城每股淨值僅5.6元，但內部評估每股至少價值20元。

長遠來看，京華城拆除改建勢在必行，不論從資產增值幅度，或未來龐大的開發利益，小沈都是最大贏家。

2008年底，小沈決定引進江蘇最大的零售業者金鷹百貨，將四分之一商場租給金鷹經營，2009年4月金鷹百貨開幕，立刻帶動揚州京華城的人潮與業績，更發揮磁吸效益，讓揚州京華城中城的招商步向坦途。此外，籌備中的四星級精品商務飯店「京格酒店」預計2012年4月開幕，可望進一步提升揚州京華城的商業價值。


台股四大天王僅小沈東山再起

再來看2006年初成立的常熟京輝置業，這家資本2.4億人民幣的公司，小沈占股50％，由其開發的「東湖京華苑」融合大樓、別墅、商場、公寓式酒店於一體，營運第四年就開始分紅給股東，績效讓小沈相當滿意。

這場逆轉勝得來不易！小沈曾向朋友形容最艱苦的時候可以說是「彈盡糧絕、眾叛親離」，也讓他看盡世態炎涼。展望未來，小沈個人已安度危機迎向人生的第二春；但接下來外界要嚴格檢驗的，是他接下中工、中石化兩家大型上市公司董事長後，能有什麼作為？東山再起的威京小沈，只有讓中工、中石化交出漂亮的成績單，才能真正贏回形象與尊敬。

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