陳美玲：奢侈稅上路 建商轉守為攻 ( 財金雜誌 陳美玲‧專欄)

2月25日財政部提出「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅）後，房市買氣瞬間由天堂掉入地獄，奢侈稅猶如一顆炸彈投入不動產市場，首當其衝的就是口袋淺的短線投機客。在投機客鳥獸散、急欲脫手躲避奢侈稅之下，整整3個月的時間，房市陷入「混沌未明」的煙霧彈中，因為政策的不明朗加上買方想撿便宜的心態，形成濃厚的觀望氣息，全台房地產市場在恐慌氣氛之下「量縮」情形嚴重，房市拉起警報聲。

中古市場部分，從全台各主要都會區買賣移轉件數公告數字來看，4月在充分反映出3月市場受到奢侈稅衝擊下，各區成交量大幅減少，其中台北市買賣移轉棟數月減1580棟，降幅高達28.54％、逼近3成，減幅位居全台之冠，其次是高雄市場也大減27％，新北市也有超過20％的降幅，台中也出現衰退17％的情況，顯示奢侈稅對全台不動產交易市場帶來的龐大殺傷力。


賣家堅守區域行情價

中古市場部分，從台灣不動產交易中心的數據顯示，3～4月台北市中古屋市場平均每坪價格為50.12萬元，跌幅僅3.78％，價格僅微幅下修；新北市方面，跌價幅度超過台北市，奢侈稅前後跌幅為4.86％，平均單價為24.25萬元；反觀推案量多的桃園、新竹地區價格衰退幅度最大，但也控制在10％以內。另外，高雄平均跌幅也達5.99％、平均單價9.41萬元，台中維持奢侈稅前的狀況、平均成交單價11.96萬元。

台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，奢侈稅效應的這3個月期間，房市價格因投資客砍價殺出造成市場行情「大混亂」。不過，仔細觀察，幾乎每個賣家均堅守底價也就是區域行情價，根本沒有認賠殺出，因為賣方的觀點都很一致，都看好台灣未來經濟，因此中長期仍是看漲。這段期間若買方買到比區域行情價低的產品，就是撿到便宜。


奢侈稅效果520檔期驗證

雖然政府左手打擊房價高漲，但是右手又增加房市供給，預計興建合宜住宅、現代住宅以及社會住宅。房地產業者表示，奢侈稅上路後，買賣雙方該買或是該賣都已定案，在政府考慮從供給面著手，增加住宅供給下，4～5月各市場的成交量在首購族帶頭下，已經從3月中旬的谷底回升3～4成，房市逐步回穩。

從奢侈稅提出後3個月的房市價、量表現來看，市場最壞的情形已經過了，接下來「後奢侈稅時代」關鍵指標就要看520的銷售狀況。不過，代銷業者私下表示，從媒體刊登的廣告量，以及建設公司「轉守為攻」的1250億元爆量推案，加上近期各案場的來人組回升來看，520檔期的銷售狀況將會開出不錯成績，因此並不擔心銷售情況。

不過，從開始提出奢侈稅後確實造成買盤縮手，建商也不願與政府硬碰硬，加上6月1日新法上路後市場狀況未明，因此包括華固、長虹建設、日勝生、亞昕國際、國建等中大型建商均延後推案計畫，視下半年市場氛圍而定，推案模式也多從預售改為先建後售或邊建邊售。


市場擔心第三波打房

原先市場預估奢侈稅上路後，房仲業在短線投機客頓時消失、委託量急縮的情況下，下半年房仲業恐出現一波倒店潮。不過，據內政部統計，奢侈稅提出後3個月中，房仲經紀業店數不減反增，至5月24日止，全台店數達5140家，比2月底增加近200家，再創房仲店數新高，超乎市場預期。不僅房仲店數逆勢成長，值得留意的是，信義房屋日前宣布取得住商不動產51％股權，台灣總店數大幅增至719家，緊追在永慶房屋818家後頭，不動產經紀業掀起洗牌風，在後奢侈稅時代，房仲業者外有市場委託量和成交量恐雙雙下滑，內有同業間鯨吞蠶食的雙重夾殺，下半年將面臨艱鉅的生存考驗。

不管從台灣整體經濟面、市場資金、利率等各面向來看，房市都沒有大幅下修理由，再加上6月陸客自由行開放以及原物料飆漲引發的通膨保值心態，台灣房地產市場中長期發展仍值得期待。不過，消息人士指出，央行正醞釀第三波打房策略，據聞內容為對建商土建融放款訂出更嚴苛的規定，因此，若是下半年房價再度上漲，影響社會觀感，不排除央行會再祭出管控措施、抑制市場。

本文詳情及圖表請見《財金雜誌》21期
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