徐一鳴:都更是張金鶚唯一功課 (2013-04-01 Money錢雜誌 文/徐一鳴)

很少人知道,經常發表房價趨勢看法的張金鶚教授,他的學位其實是建築碩士與都市及區域計畫博士。他厚達264頁的碩士論文,全在探討台北市都更。這回他答應郝市長出任台北市副市長,除了佩服市長的伯樂眼光外,我們也該替張教授高興,因為他終於有機會去實現他碩士論文中的理想了。
但,讀者千萬不要以為我是因為張教授當官,就改變我一向對他在房價走勢的評價,事實已經多次證明:張教授這幾年看空房市是錯的,看事情要一碼歸一碼,在都更這檔事上,張教授可是國內真正的高手,值得大家祝福與期待。
個人認為,即將擔任副市長的張金鶚,對台北市最大的貢獻,只有做好都更這件事,而有些人期盼他來打房,除了角色不對以外,打房也會阻礙都更這項重要無比的任務。

文林苑推北市都更入泥沼
張教授曾提過,台北市不做都更將會衰退,一針見血凸顯出都更的重要性。去年我曾發表兩篇跟都更有關的文章(遠見雜誌2012年9月與11月),先後兩次提出「都更牛步後果很恐怖」的警告,原因就是觀察到台北市平均屋齡已達29.2年,高達44萬間屋齡超過30年,其中13萬間屋齡更超過40年,這些「高齡房屋」大多數無法面對5級以上地震。30年前就研究過台北市都更的張教授,應該比誰都清楚這問題的嚴重性,我相信他接受郝市長邀約是充滿使命感的。
不過,台北市現在的危機性,遠比起張教授30年前寫碩士論文時問題更大、更嚴重,可以說是毫無進展,連牛步都算不上。
我這樣說,是有例為證的。幾年前,張教授試著將自己名下老屋進行都更,但就算專業知名度如他,也沒辦法讓各方人士過程中完全信任他推動的都更,進度依然不如預期。我想,即將上任副市長的張教授,比任何人都更強烈感受到都更的困難,由他負責推動都更,再適合不過。
不過,容我提醒張教授,更嚴格的同意門檻(例如百分之百同意都更,沒有不同意),雖然可以減少後續糾紛,但只要少數幾戶不同意,就有可能讓上百戶的都更案,連展開談判都沒辦法,當然不會有糾紛,有些公務員們抱著「不做不錯,少做少錯」的心態支持提高門檻,對都更大計卻不見得是好事。
我認為,都更之所以難以推展,主要在各方利益擺不定,對建商來說,在商言商,只要有利可圖,利潤低一點也願意做。都更談判之所以談不下去,往往都是少數幾戶人特別貪婪。尤其文林苑事件至今無解,讓更多老屋屋主心裡明白:原來我可以利用都更門檻討價還價!這造成越慢同意都更的人,將成為關鍵的少數,他更有機會拿到更優渥的都更條件(即建商私底下特別退讓的條件,更多錢、更大的房子、送裝潢、家具等)。
這種情況下,若把都更門檻設得更高,只會讓關鍵少數的價值更高,當更多人想成為關鍵少數時,會使展開都更談判都十分困難。
我期盼張教授在推動都更前,應該要先放寬都更門檻,打消老屋屋主成為關鍵少數的意圖,同時間要先教育老屋民眾,少數要服從多數,別讓個人私利影響更多人的公眾利益。同時,張教授也要讓民眾了解,都更最重要的目的,不是把房子變漂亮、不是讓老屋屋主發大財、更不是讓建商賺大錢,而是用最新的耐震技術、最好的防災設計重新蓋現代化的房子,讓大家住得安心!

◎更多精采內容請看:《Money錢》雜誌NO.67 2013年4月號
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