張金鶚：對徐一鳴的10大回應「房地產終將回到合理水準」 ( Money錢雜誌 口述／張金鶚　整理／劉育菁)

上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出，網路點閱率高且迴響大，顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折，長期在學術界研究的我，期許能貢獻一己之力，且提供不同的意見參考。

過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判，我一向採取寬容態度，因為台灣是自由社會，每人都有權利發表意見，但批評的言論應止於就事論事，不該涉及人身攻擊，這是我接受社會公評的最後底線，如涉及人身攻擊，其法律責任應自負。

對於廣告人徐一鳴的看法，我期望透過10點回應，把似是而非的觀念釐清，希望讀者是抱著看清真相，而非看熱鬧的心態閱讀。

回應1 持有3 間屋 並無口是心非

徐一鳴提及：「雖然張教授嘴裡喊空， 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控，並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道，我名下有1間老公寓、2間電梯大樓，目前1間自住、1間父母居住，老公寓正進行都市更新。

對我來說，這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓，原先計畫去年脫手，但因鄰居上門談都市更新，動起「自辦都市更新」的實驗念頭，計畫用營造廠當代理實施者，未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此，我要特別強調，這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽，言論不實，有其法律責任。

從徐一鳴的質疑觀點能看出，很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚，這也是我和顏炳立對談後，看法不同的最大差異。

從投資的定義來說，投資就是將當下可享受的錢儲存起來，等待日後享用（不論是放銀行或其他投資工具），投資的重點是延後使用；相反的，消費就是現在把錢花掉，當下享受。大家不妨想一下，買房子目的為何？是等待日後高價時賣出？還是買來居住、當下享受呢？

多數人的答案會是：「兩者都有」，但比例上有7成的心態是買來自用，3成是希望未來脫手時，還能賺點錢吧！所以說，買房子對多數人是一種消費。

就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋，這些都是「預先消費」，因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」？最明顯的就是「三黃一劉」，他們買進房屋、裝潢後、再賣出，靠轉手獲利。

釐清房子是「投資財」或「消費財」，應該就不難理解，為什麼奢侈稅實施後，房價未來3~5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了，一旦短線投資人不再進場，交易量開始下降，這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」，沒有量、就沒有價，這是很簡單的理論。

長期來看，北市房價要跌3成的預期，是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來，當時依據所得、租金等指標，計算出台北房價不合理幅度達3~4成，以目前房價來看，泡沫4成的確不為過。

回應2 台北市房價國際化 租金本土化

過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略，成功完銷許多住宅預售案，實際上，台北何德何能開出國際盤的房價？

若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較，從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明，就能知道台北市有多麼不國際化！

根據高力國際統計至2010年第4季，台北市頂級辦公室的年租金，在亞洲只排得上第15名，再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」，台北市在全球甚至連Top 50都擠不上，連台北市最好的頂級辦公室都如此，更何況超低的住宅租金水準。

再看交易規模，台北市1年商用不動產交易金額（包含土地、零售、純辦及廠辦等）約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告，中國去年的商用物業投資額（不包括土地買賣）就達到900億美元（約2兆7千億台幣），占亞太區投資額的57%，台北的交易規模連中國的尾數都不到，規模不夠大，如何國際化？

晉身國際都市要件之一，必須先有外商投資、設廠、就業，帶動商用不動產活絡，租金得以成長。然而，根據主計處統計，2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元（約合1,140億台幣），已連續3年衰退，相較於東京、倫敦等城市的環境及條件，台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。就算在ECFA 實施後，台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。此外，台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳，降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較，在我看來，台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是，台北「房價」已國際化，但「租金」仍本土化！

回應3 房價指數觀察趨勢與大方向

過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」（目前已停辦）、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」，這3大房地產指標代表不同意義，而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。

長期在學界研究，我一向認為房地產指數若與現況產生差距，指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗，但批評者得事先做功課，不能不做功課，不了解研究內容，就因指數短期與市場走勢不同，說指數出了差錯。

回到「國泰房地產指數」，它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來，屬於個案的特徵價格指數，和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同，後者未考慮產品與區位的差異，因為房屋異質性高，而且無法放在同一水平比較。舉例來說，若某一季預售屋是以豪宅案居多，很可能把當月平均價格拉高，此時指數就會把個案屬性做調整。

編列國泰房地產指數的目的，就是希望降低每間房屋的變異性，並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下，讓消費者長期觀察房價的趨勢變化，因此每季指數的變動不會太大。

我要強調，指數是觀察趨勢與大方向，很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章，殊不知這只是單一事件，光看個案成交只能看見「樹」，透過指數預測才能見到「林」。

回應4 中國房產修正 台灣不能置身事外

徐一鳴說：「如果房價跌3成，台灣經濟會倒退數年！」這點倒是與我不謀而合，就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退，最後要全民買單，我才苦口婆心提出房市預警。

我同意低利率把大量的資金逼進房市，台灣因政府引導資金回流又沒適當配套，讓房地產成為當紅投資商品。但是，資金不會長期Long stay，一定是有進有出的，否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力，應該長期持有數百間房子，而不需要脫手獲利！

很多人認為台灣房地產不會泡沫，我要說「市場不是政府養的」，連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國，經濟都已受到房地產的拖累，更何況台灣是淺碟型經濟，市場規模又小，容易暴起暴落。

最近注意到一則重要新聞：標準普爾（S&P）將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」，並認為在未來半年到1年內，可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正，台灣為什麼能夠屹立不搖呢？現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽，反而應該心生警惕，想想如何避免崩盤。

回應5 奢侈稅效應尚未發酵

奢侈稅新聞至今已4個月，徐一鳴認為，近期店面仍飆出新高，加上年底需求旺季來到，未來價格只升不降！

奢侈稅初期發酵2~3個月，房價已迅速修正5~10%，這是健康的！只是5月後，政府出手護盤，端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者，讓人民失去了信心，目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來，是不爭的事實。

徐一鳴說，奢侈稅把短線帽客逼出場，聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」？顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示，政府將貫徹打房決心，積極針對預售屋交易查稅，半年後將進行奢侈稅查核，現在就評論市場會往哪裡走，顯然還太早，觀望仍是目前的最佳策略！

當然，政府的態度很重要，身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手，顯然執政黨是傾向替投資客解套，只管讓業者笑哈哈，而人民苦哈哈！

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.46 2011年7月號