都更專家告訴你哪些老屋不能碰？ ( Money錢雜誌 文／劉育菁)

老房子只要和都更沾上邊，身價就鍍金。但是天下沒有白吃的午餐，很多老房子不僅無法參與都更，花大錢搶買的老屋，還有可能變成套牢屋。

今年第2 季台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多，「都更屋」頓時成為市場當紅炸子雞，許多售屋廣告打著「土地持分高，改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號，把老屋與賺錢劃上等號。也有部分買不起郊區的首購族，特地尋找40年屋齡的老公寓，因為他們認為「房子愈老愈值錢」，願意花時間等待未來改建。

不過， 根據都市更新條例規定， 都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段，而自1996年中央公布都市更新條例後至2010年5月底，台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元，其中完工取得使用執照案件只有21件，可見都市更新並不容易，而且耗時冗長。

目前都更進度較快的多半是因為有改建急迫性，譬如921大地震造成的危樓或海砂屋等，居民比較容易取得共識，可以透過自辦更新的方式，由住戶成立都更會自行擔任實施者角色，包括整合、規畫、資金、施工等過程，更新後房屋由地主100%分配。

不過，時下多數買老屋的購屋人， 都抱著等建商來敲門的心態，期待都更的魔法把舊屋變新屋，坪數又不縮水。不幸的是，很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益，反而因為較高的土地持分，在等待期間加重地價稅的成本負擔，甚至等不到改建的春天，老屋變成套牢屋！

《Money錢》特別邀請2位從事都更開發的專家，他們替建商在老市區布局多年，看準產品就出手獵屋，看過等待20年還不能改建的慘痛案例，也碰過3年從600萬元變2000萬元的黃金屋。綜合多年實戰經驗，教導讀者辨識哪些老房子不能碰，哪些才是建商眼中的黃金屋。

王政緯：4種老房子 絕對不能碰
現職：雅璞建設都更開發部副理、中華財經金融研究發展協會講師<br> 學歷：政大地政系畢業
經歷：地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格 著作：《土地行政大意》、《土地政策》、《都更聖經》
看好的區域及理由：中山區，因為老房子最多，老屋與新屋價差最大。

61 年次的王政緯看起來很年輕，但在房地產界資歷已有10多年，原本擔任地政機關公務員，後來轉戰雅璞建設研究法規，最後跳到第一線擔任開發副理約5、6年時間。一年365天，王政緯有300天花在和地主泡茶聊天，除了精通地政法，也擅長將艱深的法條，用淺顯易懂的話術解釋給住戶聽，讓他成為受歡迎的都更講師。

要成就一個都更案耗時又費力，王政緯曾為了一個案子，在母親節送花給80多歲的老太太，還特別掛號看門診，就為了與老太太在醫院任職的女兒談都更，這股毅力讓他曾經只花2年就將所有產權整合完畢。

目前王政緯手上有4、5 個案子，集中火力鎖定中山區，「因為中山區最多老房子，而且老屋與新屋的價差夠大，能夠滿足建商與住戶的需求」。對於想買可投資又可自住老屋的購屋人，王政緯從建商角度出發，提醒讀者避開以下4類老屋。

類型1 土地持分不足

王政緯說， 過往經驗10 個都更案有9 個是地主與建商合建，但為什麼在數百萬戶房屋中，建商會相中你家的老公寓？最重要的條件之一，就是房屋座落的土地持分夠大，甚至可以說房子愈舊，建商愈愛。以台北市4、5樓的公寓為例，4樓公寓每層的土地持分約10~12 坪、5 樓約7~8坪、7樓小於5坪，根據他的經驗， 土地持分低於10 坪， 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少，建商幾乎無利可圖，也就大幅降低談合建的意願。

類型2 土地使用分區強度低

土地的使用分區強度愈高，建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地，依照使用目的與需要，劃定各種不同的用途分區（如住宅區、商業區、工業區等），各種不同的使用分區又可依使用強度，再細分為若干等級（如住一、住二、住三等），並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說，使用分區強不強的判斷標準之一，指的就是容積率，以商四土地來說，容積率800%，代表1坪土地，可蓋8坪建坪。

根據王政緯的判斷經驗，1坪土地要能創造5坪建坪的價值（也就是取得500%容積），建商才有談合建的意願，因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳（地主拿6成，建商分4成）。

舉例來說，老王的4 樓公寓土地持分約10坪，若改建後容積率可達500%，等於10 坪土地可蓋50坪建坪，換句話說，更新後老王能分回30坪室內面積的房屋，建商則分到20 坪，「關鍵就是這30坪，也是合建的最低門檻，」他說，因為30坪可隔成小三房，是一般家庭的基本需求，跟改建前相較，居住面積沒有太大變化，老王接受度會較高，至於建商分到的20坪，就是建商的成本加上利潤。

若老王改建後容積只有300%，等於10 坪土地只能蓋30 建坪，如果老王不能忍受分回的面積縮小成18坪，都更就不容易成功，因為建商不可能做賠本生意。

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