地上權、工業宅、零持分3種房子小心買 (2013-12-01 Money錢雜誌 文/潘佳凌、賴雅淳│攝影/張家禎)

房價高漲,民眾到處尋找便宜房子,地上權住宅、工業住宅、零土地持分住宅因而受青睞,但是,買這類房子並不會比較划算,下手前請先謹慎評估。

房地產是一項有趣的產品,它既符合人們居住上的情感安心需求,同時也具有投資功能。然而,房地產也是一項具有高度專業及資訊不對稱的投資商品,有許多枝微末節在購買時需要特別留意,例如今年廣泛被討論的地上權住宅、工業住宅,以及土地零持分住宅皆是如此。

今年以來,由於房價高漲,地上權住宅、工業住宅、土地零持分住宅,因價格較周遭平均行情低了2~4成,受到買方青睞,加上在政府政策推波助瀾下,這些特定商品也大行其道。

但是,上述這3類住宅的設計條件其實是跳脫一般住宅的思惟與知識。例如,地上權住宅只能使用50~70年,而且貸款條件較差;工業住宅可能有違法使用問題;土地零持分住宅即使住的是公寓,也要每月付租金給地主。這些產品迥異於一般住宅,甚至有些隱形成本隱含其中,在購買時都要仔細鑽研,免得以為買了高CP 值房子,其實是當了凱子卻不自知。

地上權住宅 增值低 轉手性差

今年以來在市場上很夯的地上權住宅,其實政府早在3年前就已開始推動開放相關產品。過去政府賣國有地遭輿論批評為賣祖產,因此目前大面積土地無法標售,只好轉往地上權發展,直至今年大鳴大放,許多地上權土地招標成功,使用年限也從50年延長至70年,大型建商如華固、冠德、吉美等紛紛推出地上權住宅。

由於台北市土地價格飆漲,進而推動房價高升,令許多自住型買方望之卻步,而地上權住宅最大優勢是便宜、租金報酬率高,但是沒有土地持分,雖然省了地價稅、土地增值稅負擔,卻仍須支付「地租」給建商,且貸款成數也低,使用期滿須拆屋還地且無增值性,都是購買地上權住宅要多留意之處。

預付租金概念 便宜進駐市中心

售價低於周遭行情的地上權住宅,其實是投資性大於居住持有需求。目前政府大多數的地上權土地都以開發為商用不動產使用,少部分是以住宅產品對外銷售,而這類地上權住宅訴求低價、優質地段,吸引了不少大眾的目光,例如華固標下景美財訓所地上權土地,規畫推出4字頭房價產品,比起周遭新案開價7字頭,令許多消費者眼睛一亮,大喊便宜。

一般情況下,地上權住宅的確會比周遭便宜2~3成。由於地上權住宅大多位於精華地段,買下等於是用較便宜的價格進駐到市中心。然而,高力國際調研部董事李日寶開門見山的說:「地上權住宅持有者並沒有土地所有權,僅有房屋使用權,其實是預付租金的概念。」

舉例來說,假設地上權住宅1坪價格為30萬元,權狀20坪,總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念,使用期限50年,每年租金就是12萬元,平均每個月租金1萬元。

地租、房屋稅 隱形成本要留意

國有地改採地上權標售後的第1個個案「吉美璞立」10月開賣,這是國產署去年7月所標售的地上權,位於民生東路巷內,地點靠近敦化北路、松山機場,地理位置極佳。每坪開價120萬元,規畫為17~35坪的飯店式住宅,總價2000萬起跳,使用期限50年,等於每年租金回收要40萬元以上才能打平,這還不包含每年須繳地租、房屋稅、管理費等其他費用。

地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅,卻須繳交所謂的「地租」給建商。地租是以公告地價的2% 至10% 來計算,這是因為建商把權利金轉嫁到買方身上的關係。以實際案例來看,年繳地租也在數萬元上下,並不見得會比一般地價稅來得低,而且現在土地價格飆漲,表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅,實際上還是幫建商負擔了土地漲價成本。

從成本的角度來分析也不划算。李日寶說,同樣都是以公告地價為課稅基準,一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二,而地上權住宅的地租若以常見的5% 計算,地上權住宅是一般住宅的25倍,這些稅負的隱形成本鮮少被討論,若只看投報率3~4%,的確會很令人衝動。

也有人會說, 先買下、收租金,之後再來轉賣。但是,地上權住宅不像一般住宅,因為沒有土地價值,轉手性較差。李日寶說,地上權住宅的概念類似權證,不論是自用或投資,價值都會隨著時間而流失,理論上,隨著屋齡增加,殘餘價值也會隨之降低。

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