六福集團把客房產權當金融商品賣／「六福居」用新模式寫下區域天價 ( 今周刊 /撰文/黃玉禎)

前言

六福旅遊集團首度跨足房地產，推出國內第一個公寓式酒店「南京．六福居」，公開一個月就銷售一空，並創下每坪九十萬的區域天價，旺盛的氣勢讓六福預計在九月中，宣布成立旗下第六個品牌「六福居」。

台北市精華地段南京東路又出現新天價！一坪開價八十五萬元起跳的建案，在景氣尚未回春的當下，很難不讓人好奇，究竟葫蘆裡賣的是什麼藥？

這是六福旅遊集團跨足房地產的第一件作品，預計打造成頂級公寓式酒店，「這並不是一般建案，而是我們集團推出的新品牌，是飯店系統的延伸。」說這話的，是六福集團總裁莊秀石的女婿、六福開發建設總經理賴振融，這是他首次獨挑大樑，扛起集團新事業。


當一間酒店客房的房東

「我們頂級酒店的『房東』，也可以說是酒店的股東，他們將實際擁有酒店的產權。」賴振融解釋著這種「產權式酒店」的經營模式，投資客買下酒店的某一間客房後，將客房委託酒店管理公司出租；而此次六福居的銷售模式，以「售後回租」方式包租三年，並且保證每位酒店房東於包租期間，可獲得客房總價的三．五％年租金報酬。

透過「保證三．五％租金報酬」的行銷訴求，六福居推出之後果然熱銷；六福宣稱，推案三周後銷售率即達八成，一個月後宣布五十戶全數售罄，房價並且飆高到每坪九十萬元，創新高價。事實上，在六福居的銷售文案中，甚至以總價三成的自備款作為計算報酬率的基礎，算出「七％」的驚人報酬率數字。

至於完工三年以後，這五十位「房東」即有權決定要繼續交由六福管理承租，或是自住，甚至也可以出售變現。賴振融表示，這次的購買戶主要是傳統產業的大老闆或回流台商，多為投資心態。合約方面，首次先簽三年，「算是給買賣雙方一個磨合的試驗期。」此後則以五到十年的長約方式合作，而租金報酬則要視當時的利率水準而定。

「南京．六福居」的建地，是六福集團去年以五．一二億元標下的國有土地；當時每坪單價破四百萬元，創下國有地史上第四高價的標地紀錄。以高價標地之後，六福不斷思考如何在現在的環境中做出不同產品。

「若只是做一般套房或豪宅，可能會走向削價競爭或硬碰硬的景況。」賴振融坦言，去年遇金融海嘯，六福甚至一度想把土地轉賣，最後決定，推出此特殊投資模式的產權式酒店，不但可以把集團品牌價值和服務經驗，發揮最大價值，同時也可以大幅降低投入成本。

目前來看，賴振融的創新模式的確吸引不少投資客埋單。不過，太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，其實十多年前在台東知本就有人做過類似的產品，當時打造成溫泉飯店，但因為住房率不好，未達原定報酬率，最後以糾紛收場。


可以當成一種金融商品

「其實這就是一種金融商品，絕對有風險在。」張欣民指出，出租率穩定與否和保證的報酬率都需要考量，不要只看眼前的報酬率，結果賺了租金收入，卻賠到長期投資收益。

不過，「南京．六福居」的投資風險，張欣民認為相對較小限。他表示，六福居有六福集團飯店管理資源做後盾，地點不差，加上現在台灣的投資環境較為成熟，景氣也逐漸復甦，以及中資開放的效應加持，「整體來說，條件還不錯」。但張欣民對此種模式未來是否會在台引起群起效應，還是持保留態度，「重點還是地段！台灣現在寸土寸金，土地取得越來越不容易。」...（精采完整內文請見《今周刊》665期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）


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