馬來西亞吸引台資轉進 (2013-04-15 財訊快報 文‧何美如)

台灣房市2012年受政策面影響,買氣急凍,房市交易量比2008年金融海嘯時還低。儘管2013年景氣好轉,房地產相對樂觀,但外界也僅預期,成交量持穩,價格有機會持平或小幅成長5%以內。

勞動人口與房地產價格息息相關,台灣房屋國際資產中心媒體總監林廣彥分析,日本勞動人口在1991年減少,人口紅利消失,房價一跌就是20年,迄今跌了七成;西班牙的勞動人口也在2008年第三季開始下滑,2008年3月先起跌,迄今跌幅達30%;美國的勞動人口在1996年增加,房價從1994~2006年大漲300%,2008年勞動人口下降,房價也從高點摔落,迄今跌幅也達30%。

有人口紅利支撐

根據世界銀行發布東亞與太平洋地區經濟半年報(East Asia and Pacific Economic Update),在中國及東協支撐下,東亞經濟成長率將居世界之冠達7.9%,較全球經濟成長率高出二倍。東協(ASEAN)平均年齡多在30歲以下,馬來西亞為25.1歲,柬埔寨為22.5歲,在人口紅利支撐下,內銷市場發燙,消費力強勁,將邁入「黃金十年增長期」。相較之下,台灣目前平均年齡為37歲,勞動人口將在2014年減少,在人口紅利消失下,消費力年成長率也將走平。

東協國家除新加坡外,房價在亞洲市場中位階相對低,相較香港每平方米高達1萬9323美元、日本1萬3855美元、台灣7112美元、中國6932美元,泰國僅3300美元、菲律賓為3204美元、馬來西亞2182美元,印尼更僅1781美元。雖然房價偏低,但租金收益率卻高得讓人欣羨,以印尼最高達10.21%,菲律賓7.63%,馬來西亞6.93%,泰國6.49%,柬埔寨3.26%,新加坡2.94%。

馬來西亞現在正處於高成長、高獲利的時代,VISION 2020的經濟重大改革、捷運環狀線的連接、政府大力宣傳第二家園計畫,帶動經濟高成長,房價也同步飆高。林廣彥指出,馬來西亞為東南亞第三大經濟體,房價在全球排名99名,但租金收益率卻居全球第九、亞洲第三高,平均為8~10%,吸引不少國人及海外人士的投資興趣。

根據大馬房地產評估服務局(Valuation and Pro-perty Services Department, JPPH)與全球房地產指標(Global Property Guide)資料,馬來西亞2012年住宅均價僅約台幣200萬元;與2012年相比,2013年首季房價平均年成長逾6%;房價較高的吉隆坡,房價亦成長6%,租金投報率約4.7~6.2%。

房屋坪數真材實料不灌水

馬來西亞與台灣不同,30坪的房子室內就有30坪,是扎扎實實的坪數,公設、裝潢、停車場等坪數都是附贈的,購買者不需出錢買。以一坪53萬元的30坪房子為例,總價約1650萬元,但如把免費的公設、裝潢、停車位等加入計算,實際上僅38萬元。

此外,馬來西亞屬回教國家,政府對房價嚴格管控,非自由市場機制,但不代表不漲價,而是漲價要經過政府的審核,例如建商分期推建案,一期售價為30萬,當三期欲推出時,調查周邊已上漲到40萬,可透過書面跟政府申請漲價。建商如果隨意喊價,一旦被檢舉,建照可能被吊銷。(全文未完)

本文詳情及圖表請見《財訊快報》201302期
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