從兩會看中國房地產走勢 ( 財金雜誌 文／黃柏翔)

3月14日北京剛剛結束「兩會」的會期，兩會召開的模式有點像早期台灣在陽明山中山樓的國民代表大會，但是討論的議題卻比較像當前立法院的各個會期，隨著大陸改革開會的節奏加快，現在兩會的代表們也都比較敢在會議上暢所欲言。


地產項目是政府重要收入

2009年，幾乎所有中國的各大小城市，同時面臨著突如其來的房價飆升，完全無視世界金融景氣仍處於疲軟之中。這讓今年的兩會，一開幕就成了如同所有房地產業內人士預料的「房地產大會」。在來自全國的代表對著記者的鏡頭闡述各地的房地產狀況時，霎時之間房地產已經從一般的民生問題，變成排名第一的民生問題。

事實上，這一屆黨中央（胡錦濤、溫家寶）政府執政7年來，宏觀調控也實施了7年，跟地方政府也抗衡拉鋸了7年；地方政府的領導層怎麼如此膽大包天，敢與中央博弈？說穿了其實很簡單，大陸的各級政府黨政領導每3～5年的換屆，再加上自從1990年左右東南亞的金融危機之後，房地產業在當時被視為拉動內需、重起經濟成長的火車頭，開發商與地方政府都嘗到了甜頭。地方政府賣地籌措大筆資金，用在城市建設上，開發商蓋了房子，吸引了人口往城市集中，依託政府新修的各項建設，把有錢、有能力的全部集中在城市裡，政府賣地有錢了、稅收增加了，一屆一屆的政府領導就這麼不斷的複製這種程式，地段好的土地越來越少，地價越來越高。根據統計，1998年地方政府的土地出讓收入為67億人民幣， 2001年到2003年這個數字爆增130倍，變成9100億人民幣，截止2009年全中國土地出讓金的收入已經超過1.5兆億人民幣，絕大多數的城市，土地出讓金已超過該城市財政收入的50％以上。這也是為何已經宏觀調控了這麼多年，房價依然居高不下最主要的原因之一。


地產發展是GDP基柱

2005年央行宣布取消住房貸款優惠利率，並提高個人住房貸款最低首付款比率。1個月後，「國八條」正式出台。不僅將房地產帶來的「金融風險」放在第一醒目的位置，而且措詞嚴厲，指出地方政府必須對高房價負責。尷尬的卻是，房價就像中邪一般，「政府越調房價越漲」。


宏觀調控從一開始就出現狀況。房地產的問題需要通過一個結構化的產業模式來解決，部分完全市場化、部分半市場化，還有一部分非市場化，政府必須在其中做好資源調配。讓有錢人住好房子、投資房產，帶動區域土地價值的提升。中央政府、地方政府、房地產商都賺錢了，房價脫離部分老百姓的購房能力。這時候，政府應該通過行政法規的規定，將出讓土地的溢價部分，拿出一半去做保障性住房。在推出的土地中，一定要有一部分不賺錢，或者薄利，來做半市場化的普通商品房。反觀中央的宏觀調控，最初兩年的主要手段是抑制需求。每次短暫的觀望之後，都是開閘洩洪式的需求釋放。而另一方面，標誌著房地產正式市場化的「招、拍、掛制度」，卻造成了土地供應的瓶頸，地以稀為貴，使得供需失衡的關係更為嚴重。

今年面臨著更為困難的局面。政府當初未作審慎評估，一味放貸款，巨大的流動性轉變為央企的高價拿地，地方政府的投資運作平台有了充裕的資金而失去推出土地的壓力。而高地價又帶來房價上漲的預期，使得開發商的降價迅速觸底反彈，短期內全面清貨解套。更何況去年地王頻出，很多開發商有錢了之後還拿不到地。手上有錢，存貨還不多。如果說2008年時他們可以撐半年，估計這一次開發商起碼能撐一年，看誰熬得過誰。

所以我覺得今年的房價不僅降不下來，可能還會出現一個政府更不願意看到的情況：觀望氣氛濃厚，開發商還不著急，拿地意願不強，GDP上不去，看你政府怎麼辦。現在連萬科王石都說了：「我們可以慢下來，政府不敢讓房地產垮。等到了下半年，政府一看形勢不對，定然會重新來刺激房地產。」

本文詳情及圖表請見《財金雜誌》15期
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