政府打房最終打到自己(2016-06-29 15:58:22 理財周刊)

文.顏瓊真

財政部國有財產署於六月二十日公開標售十二筆設定地上權案,標脫結果不理想,總體標脫率僅一六.六七%,房仲業者表示,在公告地價及房屋稅不斷上調「夾殺」下,本次標售創近幾次開標結果新低。

國產署早在五月十六日公告今(二○一六)年第二批國有地上權招商案件,選了全台十二宗精華地標的,定於六月二十日開標,面積總計約六.五公頃,招標權利金底價約四十.四七億元;此外,為增加招商誘因,招標地上權的權利金底價約為市價的三~四.五成,地租年息率三.五%,存續期間為七十年。

地上權標脫率差 官員很悲觀

不過,面對房市低迷,國有財產署副署長邊子樹也「未卜先知」地表示,標脫率可能比去年不樂觀;而果不其然,真如其預期般。

面對十二筆地上權案,標脫率如此低,信義全球資產經理王維宏指出,此次國產署標售結果可說是十分慘澹,中南部全數流標,北部地區四標土地,標脫二筆,標脫率僅一六.六七%,較去年總體平均標脫率更低。

他表示,國產署未來是否因應市況調整每年收取公告地價三.五%地租之條件,將會是業界評估設定地上權土地觀察的重點之一。

王維宏說,國產署釋出台中市東區練武段兩筆土地,原是看好今年四月標脫一筆同區土地,當時由麗寶機構旗下鵬程建設以四.三二億元標下一二九八坪土地,單是麗寶集團就已在「干城重劃區」布局多筆土地,再加上德鼎及親家建設也都在此區握有土地(表一),原預期有脫標的機會,最後卻皆以流標收場。

王維宏推測,流標原因與該區投資建設進度仍未有明確完工時間,加上建設公司已有不少土地庫存有關,如南山人壽開發的陽光廣場與勝利廣場,及台鐵高架新站聯合開發計畫,都未有明確完工時間表。

地上權交易由熱翻冷

他針對國有地「地上權」的發展指出,立法院於二○一一年三讀通過國有財產法修正案,禁止標售五百坪以上國有及公有土地,並於二○一二年初公告施行,想開發大面積精華國有地,只能標下「地上權」,而市場上的地上權釋出也以國產署為最大宗。

此外,資金滿手的壽險業者,在商用不動產收益率難達到金管會相關規定的二.八七五%的情形下,也只能選擇標下「地上權」開發商辦、旅館等,加上二○一二至二○一四年正好也是房市高點,造成地上權標售案大豐收,連續三年都有成交三百億以上水準(附圖及表二)。

但是二○一五年房市景氣反轉,導致地上權產品的市場性受到挑戰,再加上今年公告地價調幅高達三○%,使得以公告地價為「地租」計算標準的地上權案開發業者大呼吃不消,更讓已因房市反轉影響的設定地上權招標案,遭受打擊。

瑞普國際指出,早年房市處於上升段,加上,政府各單位也卯勁推「資產活化」,使得「地上權」或「BOT」開發模式大行其道,以二○一二年政府土地交易總金額一三三○億元,而地上權脫標金額三七二億元,占二八%來看,二○一三年又有高達五百億元的地上權案要開標,因此,當時業界都認定二○一三年為「地上權元年」,卻沒想到,才沒幾年的時間,地上權標脫金額大幅萎縮,現今會冷成這樣。

建商吐怨氣 官員遭戲謔

「設定地上權案」曾是建商追逐的熱門標的,如今,卻被建商避而遠之,甚至棄如敝屣。面對這種發展趨勢,恐怕也是馬政府時代的財政官員所料未及,抑或者他們無法全面且「宏觀」地看待整體經濟的發展,當官員們沾沾自喜,稅收增加多少之時,卻沒料到,祭品會是「地上權」或「BOT」案的招標。

不願具名的房地產業者直指,是政府自己把房市打下來,在要求建商負起高房價的責任的同時,政府應該要了解,其打房所射出的箭,有一天會回射到自己身上,他們戲謔地說,「愛打房,如今,打到自己了吧!」

另有人指出,當大環境的投資氛圍不好,如何期待建商鼓起勇氣「逆勢而為」呢?政府可以說是自己害了自己。

也有人抱怨說,看到台北市長柯文哲如此對待遠雄的「大巨蛋案」,「換人執政」後招標案要重新來過,還有誰敢跟政府「打交道」?

地上權由熱轉冷的另一關鍵則是政府調高公告地價,使得「地租」增加。近幾年,政府先調高公告土地現值,使得依此計算的土地增值稅也拉高,造成賣方的成本增加;接著,再調高公告地價,影響的是擁有房屋及土地的持有者,其每年十一月要繳的地價稅也增加。

公告地價一直調 官與民都受害

公告地價的調高,也一度使得地上權BOT案的台北一○一大樓因為「地租」的增加,傳出要漲房租的消息。根據了解,其在二○○四年開幕時的地租才一.三六億元,但今年已經要繳到三億多。

而高價脫標的信義計畫區南山廣場案,南山人壽得標當時,預估的地租僅二.三六億元,但若以今年的公告地價計算,恐怕要三.二三億元。

另像台北市政府為打房而祭出囤房稅,造成二○一四年七月一日取得使用執照者大受衝擊,如萬豪酒店董事長劉文治就抱怨,投資二百多億元蓋萬豪酒店,等完工後,房屋稅竟一下子增加一、二十倍,一年要付二億多元,怎麼努力賺都繳給政府了。

面對公告地價一直調高,增加飯店業的開發成本,劉文治也無奈地呼籲台灣的投資者,投資前一定要三思,因為不知道會面對什麼樣的稅負風險。

以一般的商辦及飯店業的投資開發,都有如此沉痛的吶喊,更遑論地上權案及BOT案?

以地上權住宅來說,當初投標的建商大打「地上權住宅比一般住宅便宜,約打七折」,而吸引一些民眾搶購「地上權住宅」,但政府打房後,「地上權住宅案」也跟著急凍。

地上權住宅難展笑靨

「有房有地」的一般住宅都很難賣了,「地上權住宅」銷售將更難?建商私下表示,「地上權住宅」不好賣,建商怎會去標地上權的土地呢?他們也說,國產署的地上權案或BOT案標不出去,這下子換他們去傷腦筋了,因為,標脫率差,官員的「執行力」就差?

王維宏也表示,在不動產市場不景氣下,「地上權(有房沒地)住宅」與「所有權(有房有地)住宅」的價差縮小,價格誘因不再,消費者不買單,建商也較無開發意願。

他指出,要吸引投資人出手,也並非商業區就一定能標脫,必須是精華中的精華,也就是「蛋黃區中的蛋黃」,且價格合理才具市場性,例如,年初標售中山區靠近馬偕醫院的大面積土地地上權,就是因為周邊缺乏新的商業題材,最終也以流標收場;相反地,在今年標脫的台南安平區地上權,可開發為商旅、零售商場,搭上安平歷史文化的觀光商機,標脫溢價率還達到三四%。

在景氣偏冷的情況下,交易總額要回到過去高點,有相當難度,他認為,除了降低權利金底價,檢討相關地租制度設計也是可行的方案,不管是設定受公告地價影響上調之比例上限,或是直接調整地租計算方式,主要目的就是要能有效控制地上權人之不確定地租風險。

不過,不論景氣如何,市場永遠有投資需求,回歸到土地條件本身,需有足夠開發價值,現階段開發地上權住宅幾乎沒有市場,市面地上權住宅滯銷居多,推估未來地上權人多以開發商用不動產為主。

地上權及BOT案招標案乏人問津

 台灣高房價引起民怨,迫使政府祭出各種打房措施,但一味地調高公告土地現值、公告地價及房屋稅,房市急凍,地產開發業者包含建商及飯店業者哎哎叫,但政府除了稅收增加有限外,如今,恐怕也要叫苦連天了。

 國有財產署於6月20日招標12筆地上權案,結果,脫標率才16.67%,不僅國有財產署官員難過,就連北高兩市政府的招商案也是慘兮兮。

 如高雄市觀光局招標的高雄「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」地上權案已 3度流標,其間,第3次招標公告時還特地修改招商條件,地租從公告地價5%調降為3.5%,權利金付款期數也從2年2期變更為4年4期,但還是沒有廠商投標而流標。

 此外,高鐵特定區產業專區從103年7月起,已招標12次,卻乏人問津。

 台北市長柯文哲大打「大巨蛋BOT案」後,其所推出的12項大型招商案,市議會舊址地上權案,權利金從最初的60億元,一路下修至26億元,幾乎打4折,但仍4度流標,另中山設計產業園區BOT開發案則是去年9月流標後,市府已終止該項BOT案。不要小看3.5%

 宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華指出,「地上權」土地價值的特性有四:
 1、地上權的價值包含於土地所有權價值之內,因此地上權價值不應高於土地所有權價值。
 2、地上權存續期限越長,其權利價值越接近土地所有權價值。反之,地上權權利價值將越低。
 3、初始設定地上權價值,當設定租金越低時,支付權利金越高;當租金設定越高時,支付權利金相對將較低。
 4、房地產景氣繁榮時,地上權價值越接近土地正常價值。房地產景氣低迷時,地上權價值佔土地正常價值比例越低。

 影響地上權產品價值的四大要素,包括:
 1、地上權產品之客觀淨收益:主要分析淨租金收入(總租金扣除房屋稅、維修、管理費等支出)。
 2、收益資本化率:評估適當租金報酬率。
 3、地租變動。
 4、剩餘存續期間。

 卓輝華表示,「地租變動」對地上權的影響甚大,絕對不能小看公告地價的「3.5%」,以地上權金額都是「幾百億元的億來億去」,地租也是「億來億去」,相當可觀。

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