凶宅停看聽 買賣凶宅的法律議題住展房屋網 (2024-05-14 09:12:00)

文／吳宜璇 圖片／PXHERE

針對民眾心中的疑慮，以及如何規避風險，本文將透過法院判決的解析，針對「凶宅」、「凶地」，以及房屋興建期間，若發生工安意外等各種情事，探討凶宅相關的法律議題。

凶宅：發生在專有部分的非自然死亡

「凶宅」並不是正式的法律用語，內政部公告的「成屋買賣契約書範本」、「附件一建物現況確認書」要求勾選「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事」，法院判決大多會引用這個定義作為是否為凶宅的認定。
因此，若是獨居者猝逝或因病死亡，即便過世後經過一段時間才被發現，雖然也可能造成一般人對於該房屋產生嫌惡畏懼的心理，但法院仍認定這種情況並不屬於凶宅 。註1
另外，自殺雖然是最直觀的凶宅發生原因，但自殺行為的「發生」和「死亡」位置，對房屋是否為凶宅的判斷有重大影響。如果自殺行為並非發生在專有部分，且死亡處也不是在專有部分，法院實務上就不會認定該房屋成為凶宅。例如死者於大樓頂樓公設處跳樓自殺，墜落於馬路上，法院認定買受人主張其買受部分（該房屋四樓）為凶宅並無理由註2。一個自殺事件也可能產生2個凶宅，例如於5樓A戶跳樓墜落到3樓B戶，則該兩戶解釋上均符合凶宅的定義。

凶地？若原有建物已拆除則不算

如果建物所在地先前曾發生非自然死亡狀況，但建物已經拆除重建時，法院則會認定新建的房屋不屬於凶宅。
例如建物所在地先前發生火災造成多人傷亡，但火損建物已拆除並興建住宅大樓，買受人購買該處預售屋後想要解除契約，最高法院認定買受人無法證明該預售屋為一般社會通念所指的凶宅及具有依通常交易觀念所指的瑕疵，因此判決買受人敗訴 。註3
高等法院也曾指出實務上所謂的「凶屋」之所以影響價格，是因為房屋的原因，若拆除房屋，即應認為已袪除其負面的因素，不能以類推「凶屋」的模式，認定為「凶地」 。註4

房屋興建期間的工安意外？

至於因為意外事件造成死亡是否構成凶宅？常見案例如房屋興建期間，因工安意外造成施工人員死亡，這種情況下法院仍會視工安意外是否發生在買受人所購買的專有部分範圍內，若是發生在共有部分，例如電梯、外牆等處，法院則認定非屬一般社會通念所謂凶宅，不會對房地市場價格有經濟性影響 。註5

若擔心買到問題屋 可於訂約時特別約定

由上述法院判決整理可發現，法院對於某些消費者可能會介意的死亡事件，未必會認定符合凶宅的定義，但不是法院認定的凶宅，也不代表房價不會受到影響。
因此如果消費者真的非常介意買到有特殊狀況的住宅，也可考慮在簽訂買賣契約時特別約定，賣方保證該棟建築物的專有部分及共有部分，不曾發生非自然死亡的情事，否則買方得以此作為解除契約或減少價金的理由。

註1台灣高等法院108年度上字第1073號判決。
註2最高法院111年度台上字第454號裁定。
註3最高法院107年度台上字第718號裁定。
註4台灣高等法院臺中分院107年度上字第607號判決。
註5台灣高等法院110年度消上更一字第5號判決、台灣高等法院111年度上字第218號判決。

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