淨零未來勢 不動產求生指南住展房屋網 (2024-10-01 09:00:00)

綠建築已經推行20多年，近年來各行各業在淨零碳排的趨勢下，無論是高科技業、商辦、公有建築等，無不卯起來做更好的綠建築……

在住宅建案開始流行，因有容積獎勵的關係，在這以前住宅建案甚少有申請綠建築標章，這反應了一個現實狀況：綠建築在住宅建案市場尚未成為購屋條件優先選項。

我們就開發決策邏輯來看，什麼事情是開發商一定會做的？大概只有兩件事，第一是法令要求，例如消防、環評等，沒有滿足法令或審查要求，是無法取得建照的，因此非做不可；第二是市場需求，也就是可以讓開發案快速完銷的條件，例如在某一段時間小套房與兩房產品需求量高。

再來是什麼事開發商會考慮做的？常見的有流行性、話題性議題，例如名人代言、抗震宅等；還有品牌操作，例如大師操刀、高檔建材、名牌設備等；再來就是趨勢走向，包括綠建築、智慧宅、健康宅等。

開發案的決策優先順序

我們再來看開發案的決策優先順序，通常是「財務規劃」最優先，由財務顧問、土開顧問、估價師等角色主導；再來是「商業行銷」考量，也就是目標市場與產品定位，通常由廣告代銷公司主導；接下來便是「設計需求」，由建築師、室內設計師主導；最後才是「工程需求」考量，包括結構、水電與其他工程議題。其優先順序由其所能創造的「財務價值」而定，那永續綠建築的決策位階為何？

我們看一下綠建築能產生哪些價值：第一是「工程（性能）價值」，或稱為「隱性價值」，包含健康性，這大部分眼睛看不見，購屋者眼睛看不見的東西，通常不是開發商優先在意的事情。第二是「設計(視覺與機能)價值」，或稱為「顯性價值」，這大部分看得見，也是市場上買方優先在意的事情。

再來是「商業行銷價值」，目前綠建築行銷為歐美市場主流，大致也已成為標配，唯台灣的廣告代銷行業對綠建築較陌生，助攻的力道較弱，較無法有效挖掘出真正想要買綠建築的潛在客戶，有趣的是，在商用不動產界，大多是高階客戶指定要購買或承租綠建築，「高等級綠建築認證」成為行銷的核心。

最後「資產財務價值」，在商用不動產已經出現明顯溢價效果，未來轉售的價值高，但在住宅建案市場不若商用不動產明顯，這也跟購屋民眾對綠建築的價值認知程度有關，不代表沒有潛力。

綠建築成為決策條件面向

那對不動產購買者來說，以上價值考量的優先順序為何？對商用不動產來說，很明顯一定是資產價值優先，但是對於一般自住型住宅購屋者來說，可能是設計與工程價值優先。然而，以上的價值，都是環環相扣，互相拉抬。

那綠建築能否成為上位的決策條件？這要看綠建築是否能夠：第一，成為法令，目前綠建築已成為法令的一部分，而且會越來越嚴格，再加上各縣市的地方自治條例，也都已將綠建築納入要求，因此相較於以往，新建綠建築的普及率已經比以往高出許多。

第二是有較多的獎勵，目前主要是容積獎勵，政府也在努力創造其他方式誘因，例如國外常見的減稅。第三是成為市場需求條件，如前述在商用不動產界，綠建築已經是必備，而且等級越高越好，在住宅不動產，目前是高檔建案建商比較有意願做高等級綠建築，金字塔頂端購屋者也比較買單。

第四是創造較高的行銷價值，當市場重視綠建築時，自然會有較高行銷價值，所以在做不動產市場分析時，若是針對高端市場，可以加強綠建築的行銷力道，可以增加市場行銷競爭力。

最後創造較高利潤，這在以往市場對於綠建築能否創造較高利潤是存疑的，但是近年來在政府獎勵誘因，以及世界趨勢的驅動下，已經能較非綠建築產品創造更高的財務價值，但仍要市場普遍相信與接受綠建築的永續價值，而非僅是財務價值，才能夠健康的讓綠建築成為建設公司與購屋者都想要的條件。

最近的ESG趨勢，已經開始讓各業朝向較永續健康的心態來看綠建築。當你朝向永續綠建築的方向走，你已經開始走向一個更有價值與競爭力的市場！

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