東京不動產女王 廖惠萍的日本投資學(2013-09-02 17:00:38 理財周刊 | 邱智慧)

廖惠萍
房東網國際集團董事長
身兼民宿專家、旅行社老闆與暢銷書作家,也是精熟日本文化的超級達人。現更躍升為房東網集團的董事長,帶著台灣投資人在海外房地產界攻城掠地,被業界封為實至名歸的東京不動產女王。著有《日本定點宿遊》、《慢遊北海道》、《東京不動產女王》等十餘本精采好書。

有土斯有財,這幾年因為經濟景氣不穩定,許多投資人都把目標轉向較穩健的不動產,即便有奢侈稅的打房政策影響,房地產仍是重要的投資標的參考,甚至愈來愈多人將投資觸角伸往海外如東京。

但投資講求的是效率和細心,更別說跨國投資不動產,從選物件、翻譯、匯率、付款、稅制、法律問題等等,都必須面面俱到。這次節目很榮幸邀請到身兼日本旅遊、民宿專家,暢銷作家,也是東京不動產女王的房東網國際集團董事長廖惠萍,分享從這些角色當中成功的經驗!

日本房產就是夯 正是時機點

現在日本買地產真的很夯,依廖惠萍的形容是:「第一季就把全年業績做完了」,不是不想做,而是手上根本沒東西可賣;甚至,今(二○一三)年還發生過幾件賣方毀約的例子,這是怎樣的情況?

廖惠萍說道,從四年前國人開始到日本投資,很多人都提倡保值、新屋、增值,「但是我們那個時候就認為並不適合新屋的購置,因為從一九九○年泡沫經濟以來日本人多是不置產的」,在不動產來說就沒有能源進入,大家就不會去購置房屋。

而且日本人在投資理財方面也是非常保守的,在泡沫經濟的陰影與理財的保守之下,不動產圈一直缺乏動力。還有,日本最大的問題就是通縮,這也是安倍第二次上台後亟需面對的挑戰。

在這種情況下,廖惠萍認為,這四年日本不動產到了可以撿便宜的階段,相較四年前剛進場,東京不動產已經跌不下去了。很多朋友買房交割,發現他的房子在二、三十年前新屋時,只有在泡沫時期六分之一的價錢了。

但是那個時間點去買新屋就不見得會好,因為新屋需要買盤的支撐,不然是不可能上漲的。就像買車一樣,只要四個輪子一下地,就馬上開始折舊,在日本買房也是這種狀況,一個豪宅五、六千萬,除非自住,不建議做投資型考量。

不動產的利益來自兩方面,一個是投資利差,另一個是租金投資。去日本投資,先不要期許投資利差,而是賺取租金為首要考量,頗適合現在定存利息這麼低、不善理財也沒有時間做股票的銀髮族;在日本房子自有率只有四成,表示有六成的租房人口,所以租金收益會相當穩定。

「安倍三箭」提出來第一個很關鍵的觀念,就是貨幣寬鬆。而提振通膨之後,什麼行業會跟著動且非動不可?自然就會是不動產,因為它是經濟火車頭,它一動就會動到物價。同時政府的心態也非常重要,隨著政府選擇作多,切入不動產當然沒有太大問題。

消費稅大利多 搭政府作多順風車

再說,進場得早不如進場得巧,現在反而可以考慮新屋了,雖然折舊率比較高,但是現在日幣幣值很低也可以降低折舊的影響,目前正是大好時機。

另外不動產在今年也一定會是一個轉捩點,就是因應日本的消費稅要調高上漲,明年四月起從五%調高到八%,二○一六年則調到一○%。

而不動產也有消費稅,購買土地不用消費稅,建築物就需要了,所以消費稅一上路,房地產也必然會上漲,以今年日本股市強勢表現來看,除外銷股表現亮眼之外,在內需股漲幅最大則是野村不動產,因為包括投資與自住的買盤都會在今年進場,明年只要消費稅一上路就會見到漲幅,顯而易見。

但是買房也會有增值稅的問題,總不能賺了價差卻賠了稅金,廖惠萍董事長也分享她的經驗談。日本為了穩定房市避免泡沫,鼓勵長期持有房產,五年內若是本國人稅率是四○%,外國人則是比較友善的三○%。例如買了一千萬、賣了一千二百萬,本國人要繳八十萬的稅,外國人則是繳六十萬的稅;五年以後,四○%的降為二○%,三○%的降為一五%,防止短期炒作。

與國內課奢侈稅不同,日本課的是交易稅,沒有急用要賠錢賣仍然要被課稅的問題,僅就增值(營利稅)部分去課稅。

不過就個人實務經驗,日本可以扣除的稅額與認賠成本很多,雖然乍聽之下覺得很繁雜,但是在日本只是單純當個出租套房的小房東,最後實際所繳的稅額相當低,不用過度擔心。另外,也建議可以考慮借日幣還日幣的銀行貸款方式,對於日幣匯率的瞭解程度會是投資人的基本保護。

上一則:節能經濟學正夯 鄭加新分享LED照明商機( 09-02 17:01 理財周刊 | 邱智慧)
下一則:小飲料大進擊 柯梓凱打造跨國餐飲新王國( 08-16 12:59 理財周刊 | 邱智慧)
回列表頁
其他相關文章
積富房屋呂原富 致富人生密碼( 09-17 16:43 理財周刊 | 洪寶山)
曹啟泰告別負債 精采人生不打烊( 11-02 16:06 理財周刊 | 邱智慧)
企業經營與轉型的一堂課( 07-08 15:28 理財周刊 | 洪寶山)
林一泓談第三方支付 台灣應急起直追( 01-14 12:02 理財周刊 | 洪寶山)
環球遊學走透透 李料珍從教育投資談起( 07-05 17:36 理財周刊 | 邱智慧)

加密貨幣
比特幣BTC 8917.35 10.42 0.12%
以太幣ETH 203.25 -2.07 -1.01%
瑞波幣XRP 0.194603 0.00 -1.38%
比特幣現金BCH 228.19 -2.37 -1.03%
萊特幣LTC 42.59 -0.36 -0.84%
卡達幣ADA 0.053181 0.00 -1.54%
波場幣TRX 0.014590 0.00 -1.03%
恆星幣XLM 0.065651 0.00 -0.68%
投資訊息
相關網站
股市服務區
行動版 電腦版
系統合作: 精誠資訊股份有限公司
資訊提供: 精誠資訊股份有限公司
資料來源: 台灣證券交易所, 櫃買中心, 台灣期貨交易所
依證券主管機關規定,使用本網站股票、期貨等金融報價資訊之會員,務請詳細閱讀「資訊用戶權益暨使用同意聲明書」並建議會員使用本網站資訊, 在金融和投資等方面,能具有足夠知識及經驗以判斷投資的價值與風險,同時會員也同意本網站所提供之金融資訊, 係供參考,不能做為投資交易之依據;若引以進行交易時,仍應透過一般合法交易管道,並自行判斷市場價格與風險。
請遵守台灣證券交易所『交易資訊使用管理辦法』等交易資訊管理相關規定本資料僅供參考,所有資料以台灣證券交易所、櫃買中心公告為準。 因網路傳輸問題造成之資料更新延誤,精誠資訊不負交易損失責任。