月薪4萬小資女里歐娜 6年買3房投資術(2013-11-29 11:47:46 理財周刊 | 洪佩玲)

成功案例:
1. 2007年以總價540萬元,貸款288萬元,買進新蘆線中山國小站,屋齡6年,挑高3米6,15坪的中古屋,現價約800萬元。
2. 2010年以總價665萬元,貸款360萬元,買下板南線市府站,屋齡8年,挑高3米6,15坪的新古屋,現價約1500萬元。
3. 2013年以總價835萬元,貸款408萬元,買下松山線南京三民站,屋齡7年,挑高4米5,約13坪的中古屋,現價約950萬元。

我希望藉由自己的經驗分享,可以幫助所有朋友買到好房,哪怕只是一點點的幫助也好。」這是一位月薪四萬多元上班族里歐娜單純的想法。

從看屋到買了三間出租屋,這六年時間,她總共看了三百多間房子,發現很多朋友聊到買房話題時,對於政策及資金運作無法有策略的前進,似乎月薪不到五萬元的上班族買房比登天還難。

自創買屋心法 投報率百分百

房價高漲新聞持續延燒,九月初里歐娜主動致電本刊,提出願意分享小資女資產從八十萬變三二五○萬買屋術,內容談論她買屋實戰經驗,如何從一開始拿出八十萬頭期款買屋,到現在擁有精華區三間物件出租,每月可收租金約六萬元,而且目前房價總價值約三二五○萬元。

里歐娜現年三十五歲,卻已有六年買房經驗,尤其她曾經因為愛美成為卡債族,是怎樣的念頭讓她決定轉換心態換取成功?帶著滿腹的疑問與悸動,在一個周末午后,與里歐娜約好進行深入訪談,不諱言第一眼看到這位打扮亮麗的女孩,很難跟小資女畫上等號。

採訪過程中,她從資金運作開始講起,提出自創的工具,例如「買屋需求表」、「還款曲線圖」、「出價級距表」、「還本紀錄單」及「看屋地圖」,讓記者瞭解如何使用這些工具找到好房,證明眼前這位年輕靚妹,不只有姣好外表,還有著邏輯清楚的理財頭腦。

尤其一路走來,靠著自創的「買屋全攻略」,讓她房產投資路從未跌跤過,透過租金及房價高漲的波段增值,平均報酬率早就超過一○○%。

「我覺得EQ比IQ重要。」里歐娜表示,她投資房地產也並非一夕成功,如今的致勝關鍵她歸因在「戰勝人性」,讓她從一個負債的「敗金女」,轉變成為目前擁有中山國小站、市府站及南京三民站三間挑高三米六及四米五的樓中樓物件,坪數則約十五坪。

當初各以五四○萬、六六五萬及八三五萬買入,透過適當的美化裝潢及附家具,各以平均每月二萬元出租,換算租金收益率平均約四%。

擁精華區三間房 資產倍增

而三間房子在這六年間,總價也從二○四○萬元,以實價登錄行情來看,目前已增值到約三千二百五十萬元,扣除房貸餘額後,資產淨值從八十萬提升到一千七百萬元,在這低利時代,她的資產因此達到倍增。

希望透過里歐娜的真實案例,讓許多面對買房路茫然的辛苦上班族朋友,藉由本刊的理財文章報導,開始做好完備的買房規劃,督促自己積極儲蓄,以達到財富自由的願景。

傳統觀念總希望一輩子至少有一間房,但打開報章雜誌,今天說哪裡一坪成交九十萬,明天又說哪裡一坪上看三位數,後天喊著,「買北市一間房,要不吃不喝十五年!」面對這些聳動的新聞標題,讓許多小資上班族望之卻步,害怕自己預算有限,被房仲業者看不起。

克服買不起的焦慮 主動出擊

事實上,這樣的經驗里歐娜也有過,她曾經看了大安站、忠孝復興站...這些精華區,仲介帶看幾次後,看里歐娜沒有出手,有些仲介就不再積極聯繫,甚至連里歐娜主動詢問一些事情,房仲業者也都愛理不理。

但里歐娜自認,「難道一定要買得起才能看屋嗎?」、「不能多看增廣見聞嗎?」遇到這樣的房仲業者,她選擇換下一位,再不行,就再換。

因她知道,躲在家裡上網看屋,坐在電視機前望屋興嘆,就是錯過營造最佳的機會,甚至是一個致富的可能。

隨著這幾年台北市房價越來越高貴,讓許多年輕人產生焦慮,明知房價在高檔,仍會陷入「現在不買,以後更買不起」的不安情緒中,並不斷問專家:「現在可以進場買房嗎? 」

對此,里歐娜建議所有小資,想靠有限的資金買房,首要心態是「不買嫌惡」,例如行天宮附近是殯儀館,但也沒凍漲情形,因此,別太完美主義,她自己挑選物件時抱持「老二哲學」,例如無法買帝寶,就買其附近,肯定連帶受益。

抱持老二哲學 小資也能買好房

買不起公館精華區,就考慮永和,雖然地處新北市,但過了橋就是公館,身為大安區公館的鄰居,憑藉其完善的「生活機能」及絕佳的「地理位置」,房價自然也不會差到哪裡去。

另外,做好市場調查,以及涉獵新聞消息,例如交通建設狀況,仔細觀察周邊發展。

里歐娜說,近年台灣「都市發展」腳步沒停過,即便在精華區邊緣,重大建設消息仍層出不窮,舉凡BOT案、交通建設、土地利用、商圈百貨等,都可作為判斷「區域房價」、「租屋人口」的依據,多關心政策時事,才能提升市場敏銳度。

「在可接受範圍內妥協,最終還是回歸地點。」里歐娜認為,如果屋況相同,高樓買不起就買低樓層;三面採光的邊間買不起,就買一面採光的。重要的是買屋起點,先懂得從「老二哲學」訓練自己看到投資價值,久而久之小資也能開啟財富大門。

在一路走來的經驗累積後,每一次看完屋後,里歐娜會保留「看屋單」,並製作成看屋筆記,方便將物件「交錯比較」,可查出同戶在幾年前開價及格局變化。

議價技巧十四招

看了三百多間物件後,里歐娜認為,買屋前務必要先做功課。

另外,一定要準備出價級距表,才不會被牽著鼻子走,無法守住底價,她也順勢提出議價技巧十四招。

不洩露底價:

當仲介知道你的底價,往往最後成交價很容易超出預算,因此,初期如何出價是決勝關鍵,在完成銀行鑑價、行情推敲後,就要開始設定底價,而底價包含仲介費、契稅、代書費、裝修、添購家具等費用,再將底價下砍到可以加價「二到三次」談判成交的價錢。

找親友出價:

找親友來假裝買家,出比較低的價錢去談,重點是打擊市場信心。

加價適時轉換計算方式:

議價過程先以總價來談,但有時可適時相互轉換,例如十九.一坪,每坪五十二萬,總價九九三.二萬,賣方可能會提出樓上賣一坪五十四萬,此時就可以用總價來談,一次把價錢加到一千萬,才增加六.八萬。

反之,用單坪加價(1000/19.1=52.35),一坪加價三千五百元,跟屋主說一坪五十二萬加到五十二.三萬,就會變成「無感加價」。

預備「出價級距表」:

設定底價後,準備一張表格,清楚標示可以出價的範圍,以及每個價錢需要負擔的月繳額與雜費開支,有助於談價時邏輯清楚。附表是以「貸款八成」出價來計算。

最後關鍵再砍仲介費:

雙方價格快接近時再殺仲介費,如果是直營店,因為是由總公司派員展店,變通性較低。

假設喊到八二五萬元(含買方一%的仲介費八三三萬元),但底價是八三○萬元,這時就可喊八三○萬元含仲介費,並表態是最後底線,雖然多加了五萬元,但是仲介可以降賣方的仲介費來貼補總價的差額,目前房仲品牌多,各家仲介費標準不一,想省仲介費就要看清楚。

多找幾家銀行鑑價:

買屋前除了要調出行情紀錄外,記得找兩家以上的銀行來作免費的鑑價,但因銀行估價較為保守,假設買台北市房子,只要總價比銀行估的價錢多十萬元成交,就算很便宜了,因銀行議價一定比市價低一到兩成,但實際狀況還是要看屋況而定。

和屋主見面帶幾十萬元:

多帶幾十萬元是為了如果當天成交,可以立即將這筆錢當作斡旋金,並存入「履保帳戶」,避免屋主反悔。

瞭解屋主背景:

如果屋主是換屋族,有可能在等賣屋後,拿到資金作為下一間房頭期款,瞭解屋主心態後,就可找出共通性來博取好感。

想買房就要低調:

就屋主立場希望「價高者得」,建議在斡旋期間不要和其他房仲提及,有時連管理員都會覬覦,自己想幫屋主介紹買家。

價錢不佳就轉移決定權:

如果最終還是無法取得合意的價錢,就可將決定權轉移到家人或長輩身上,來拖延時間換取議價的幅度,可以向仲介表明這個價錢和心中想法有落差,希望和長輩商量再做決定。

拿屋況修繕當議價籌碼:

屋況如有須修繕的地方,可以從兩個面向來進行議價,例如屋況可議作為價值缺陷來爭取降價。也可逆向操作,如果修繕範圍是在可負擔的程度,算準屋主都怕麻煩,懶得維修的心態,可以表明如果願意降價讓出,修繕部分可以自行維修。

節省家具及家電費用:

談價後期如果可以爭取到家電或家具,也算是變相的降價策略。

採取哀兵策略博取同情:

買房時表現出誠意十足,並表示預算有限,藉此博取同情。

讚美也是一種武器:

有句話說「嫌貨才是買貨人」,但在挑剔時也該以誠意為基礎,更別忘了適時的讚美,屋主也會感到歡喜。

有計畫有效率 買到理想屋

里歐娜認為,買屋需求表等於是名片,搶手物件常在未曝光前就成交,培養人脈等同創造機會,想找到好房子,千萬別排斥跟仲介人員打交道,並善用網路資源,勤走勤看,安排路線釋放消息,若已鎖定某大樓可和管理員商量,若有物件釋出立即通知你,日後成交紅包酬謝。

公設環境走一遭 住戶水準全都露

里歐娜認為,管理費必須在合理範圍內,如果戶數過少,通常須負擔高額管理費,加上儲備管理金不足,當大樓遇到須修繕時,可能遭遇苦無公共基金的窘境。另外,如何從公設環境判斷管理效能及住戶水準?可依下列公設查驗表,好好檢查一番。

從敗金女到小資女

里歐娜從小在父親努力存房的影響下,覺得房地產是相對安全的投資方式,她認為投資房地產,得先存到人生第一桶金,而她也一直遵守即使入帳,「先存再花」的原則,但常常遇到愛不釋手的物品及看購物頻道,依舊忍不住刷卡購買,即便都是低價單品,卻讓里歐娜成了負債15萬元的卡債一族。
直到有天妹妹一句話點醒了她,從此,她開始在節儉儲蓄及享樂生活間取得平衡,用信貸償還卡債,再逐月償還信貸,將利率控制在範圍內,有兩年她不敢碰信用卡,終於在26歲存到人生第一桶金,也開始她的獵屋計畫。

還款計畫

里歐娜A戶貸款288萬元、B戶貸款360萬元、C戶貸款408萬元,用三間租金6萬元加上每月薪資收入4萬元,共有4名人力可以每月投入10萬元,以房貸利率2%計算,每月利息約17000元,扣除利息後每名人力平均月還2萬元本金,年還款額24萬元。

步驟1 薪資+A戶租金:去償還A戶,一年還款額2(二名人力)×24萬元=48萬元,直到A戶房貸還清為止再進行第二步驟。
步驟2 薪資+A戶租金+B戶租金:去償還B戶,一年還款額3(三名人力)×24萬元=72萬元,直到B戶房貸還清為止,再進行第三步驟。
步驟3 薪資+A戶租金+B戶租金+C戶租金:去償還C戶,一年還款額4(4名人力)×24萬元=96萬元,直到C戶房貸還清為止。

挑高屋的優缺點

由於里歐娜3間出租房皆為挑高夾層屋,對此,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,挑高屋一般具有總價低於同樣使用空間物件,空間運用靈活等優點,不過,由於多數挑高屋都是藉由二次施工完成,換言之,不少案子都有違建疑慮。此外,挑高屋裝潢費用比較高,這點也是購屋人進場前要注意的。

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