張淳淳股市慘賠到賺上億的祕訣(2012-12-28 13:50:13 理財周刊 | 洪佩玲)

溫州姑娘張淳淳在股市慘賠經驗後,認真學習投資房地產,讓她的人生有了不同的轉折,至今為止看了三千間房子後,為她賺進上億身價,她體悟到只要選對標的,房地產是會隨歲月而增值的投資工具。

張淳淳
出生:保密
血型:O型
星座:牡羊座
現職:張淳淳國際(股)公司執行長,房地產投資人
經歷:環境工程師、明星編舞及肢體指導老師、唱片歌詞創作、美體塑身暢銷作家等
家庭:目前單身,育有一女

說起「健身女王」張淳淳的一生,可說充滿戲劇性,歷經婚變、賠光所有積蓄、年收入上億元,緊接著突然大病一場,大病期間又被詐騙一千多萬元,股市也在大病期間短短兩個月內慘賠五百萬元。如今生死關頭走一回的她,放慢步伐調整心態後,人生重新歸零,談到未來,她說:「我希望將我賺來的財富變成好的東西,我想用它去幫助人。」

事業心極強 全心奉獻工作

身為溫州人的張淳淳,從小跟在從商的父親身邊,耳濡目染之下,張淳淳體內的經商血液就在竄流,一路走來總是懂得利用對市場的敏銳度賺錢,二十歲就靠著教跳舞存到人生第一桶金;因為想擁有自己的家這個念頭,讓她從房地產門外漢,到總共曾經擁有過一百間房地產;更靠著銷售運動、塑身用品、保健食品及醫美等事業,創下一年獲利三億元的驚人紀錄!

生病前,事業心極強的張淳淳一刻都停不下來,全心奉獻於工作,各項事業都經營得有聲有色,不但是李玟、庾澄慶、徐若瑄、杜德偉等大明星的專任舞蹈教師,也為鄭秀文、許茹芸等歌手的唱片填詞,熱愛舞蹈與創作的她,還成為運動商品公司、出版社的老闆,在每個領域她比別人更認真打拚,當她跨足房地產,立刻成為房地產達人,不論在任何領域,她永遠要做到最完美成功的境界。

而突如其來的一場大病,讓張淳淳瞬間體悟寬容,也學會珍惜簡單的幸福。過去的她曾經迷失,羨慕別人擁有的一切;現在的她樂於做個知足的人。但是採訪過程中依然可見她的忙碌。「你相信嗎?我剛才在一小時內看了四間房。」匆匆忙忙前來接受採訪的她對筆者說道,結束採訪後她馬上又要趕往下一場會議,此時的我不免對她的戰鬥力佩服,但還是忍不住對她說:「要保重身體喔!」她笑著說:「我一定會的!」看來病魔雖已遠離,但好勝心強的她依然保有一顆戰鬥的心!

內線消息變壁紙 慘賠一百萬收場

靠著創業及投資房地產多年,張淳淳的身價早已上億元了,是圈內有名的富婆。但她坦言經歷人生兩次股市投資失利經驗後,她現在不敢再接觸了,房地產依然是她主要的投資標的。「投資就應該在自己熟悉的項目,沒有做足功課,我不願意再輕易嘗試。」張淳淳表示。

因為兩位經商富爸爸的關係,張淳淳對投資理財很有想法,也使她對金錢數字十分敏銳。張淳淳提到她在二十歲時,就靠著教跳舞存到人生第一桶金,「之前沒有做投資理財的規劃,除了花錢買東西,剩下的都放在銀行活存。」當時同學的父親,也是張淳淳的另一位富爸爸,是林森北路的大地主,七○年代住家就是六樓透天、有電梯的公寓,兩位富爸爸同時讓張淳淳體會到投資很重要,也開啟張淳淳進入股市,購買未上市股票之路。

「感覺得到內線消息一樣。」張淳淳提到,當時有港商在台成立港靚鞋業公司,對方向同學爸爸租下西門町、南京東路及晴光市場店面,且一口氣簽定二十年合約,釋出這家以台灣人當董事長的港資公司未來將會在台灣上市櫃的消息,「當時的我雖然對投資股市很不熟悉,但心想租金不殺價,要最好的店面」,張淳淳敏銳度直覺這就是所謂的內線消息。

「我永遠記得將十萬元往下撒,被錢砸的那種快感!」張淳淳提到,當時港靚公司未上市股票票面價每張十萬元,她心想同學爸爸人生歷練豐富的大老闆都願意投資二千萬元了,看來這次投資要靠著內線消息賺大錢了,她馬上到郵局領出一百萬,還記得當時弟弟還說:「賺錢要分我喔!」兩人第一次手中有這麼多錢,關在租的小套房,把一百萬元往天花板一撒,當鈔票從天而降,兩人都沉浸在賺大錢享受當有錢人的氛圍中。

沒想到八個月後,有一天接到同學電話,空殼公司在一夕之間將所有鞋子都搬空了,張淳淳投資的一百萬元當然是如大江東去不復返了。「那時我的一百萬元身價,等於是現在的三千萬元耶!」張淳淳提到,錢賠光了,沒辦法!可是,這一次買股的經驗,讓她從此不敢再碰股票了。

秉持不景氣照樣賺 慘賠五百萬

「現在的我要推翻投資『不要把雞蛋放在同一個籃子』的說法。」張淳淳提到,三年前因突然生了一場大病,當時臥病在床,無法到處看屋,公司營運也因無法到工廠看貨而停擺,心想只有股市可以在病床上看盤下單,卻在短短兩個月內讓她慘賠五百萬元出場。

對投資閒不下來的張淳淳,剛好在生病前一年,身為出版社老闆娘的她,幫股市憲哥出版《不景氣 照樣賺》一書,也讓她對股市動心了,她利用一年時間跟憲哥討教股市之道,發現只要懂股市還是可以賺到錢,她記得憲哥曾說:「股市會慘賠的人,就是沒有選對股、選對人及沒有做功課。」加上觀察發現還是有很多認真的分析師,且身邊朋友利用股市賺到四、五十億元就退休的大有人在。

所謂「雞蛋不要放在同一個籃子」,當時張淳淳有兩位在股市打滾二十幾年的分析師及銀行經理朋友,以病人不適合情緒起伏建議她不要看盤,於是她投資一千萬元入股市,給同學及分析師各五百萬元去負責操盤,希望在重病期間可以透過股市賺點醫藥費。所謂「買房要買地王帝寶,股市要買股王鴻海」,張淳淳用房地產投資的觀念,只要求一定要配置股王例如聯發科(2454)、宏達電(2498)及鴻海(2317)。兩個月後原來張淳淳指定的宏達電從七百多元進場,跌到四百多元時張淳淳堅持贖回,就這樣投資報酬率賠五○%,慘賠五百萬元出場。

「不熟悉的投資標的還是不要碰比較好。」隨著病情逐漸康復,張淳淳體會到,股市有太多的人為操作,房地產只有買方、賣方、仲介、價錢及產權五關,過五關就可斬六將,投資就跟感情一樣,不要找備胎或是找小三,只要李大仁,「房地產就是我的李大仁。」

「在嘗試過所有投資工具之後,我個人還是覺得投資房地產比較穩當,投資報酬率最高。」張淳淳提到,她會進入房市,歸因受到從事南北貨經營的父親所影響,四十幾年前,父親就喜歡買店面,一旦貨品賣不掉,存貨就可直接放置店面,然後請位櫃檯小姐顧店就可以賺錢,一方面可投資房地產置產,又可同時開店做生意。

在房地產領域立於不敗之地的張淳淳,不諱言第一次賣屋就大賠。當初在房價高點時花了總價一千多萬元買下汐止綠葉山莊六樓別墅,為了堅持住的奢華品質,天真浪漫的想法光在裝潢就花了二千多萬元。後來準備離婚時,為求快點從婚姻中解脫,一心只想賣掉汐止住處,結果以總價一千多萬元賣出,不但沒法賣到好價錢,算算賣掉時損失一千多萬元。

把錢變大 先選對投資工具

第一次買屋賺錢是十年前的事,離婚後的張淳淳事業如日中天,她在安和路以每月十八萬元租下符合她需求的四層樓公寓,住家及辦公室結合在一起,那時張淳淳公司搭上購物頻道銷售運動用品、塑身、醫美及保健食品,創造年營業額三億元成績。

當時的她對房地產市場不瞭解,只知道購物頻道利潤高達三五%,加上事業忙碌,連吃飯睡覺都是件奢侈的事。直到七年後有一天,張淳淳與女兒到新加坡,住家慘遭歹徒入侵,女傭遇害導致身心受創,也讓張淳淳決定找間可以裝保全及鐵窗的安全無虞房子。

父親經驗 買屋看二百間再決定

第一次進入房市投資,父親知道張淳淳想法浪漫且衝動,要她至少看過二百間房子,做功課並拍下門牌號碼,張淳淳笑說:「其實看到第二間我就想買了,但看了二百間房子後,我才發覺父親的觀念是正確的。」

為了買房,張淳淳開始認真做起功課來,除了選「第一名」房仲人員外,也要求房仲人員要帶她去看「會賺錢也會賠錢的房子」,讓她藉此做對比,才能知道哪些房子可以買與否,為了累積看屋實戰經驗,二百房中間只看不買,從中學習看房子的眼光和技巧,也讓她認識了二百位各家房仲業分店「第一名」的房仲人員,從看了二百間房子後,她學習到看屋的技巧、買賣雙方的話術及價位是否合理化。

看了二百間在台北市的房屋經驗後,張淳淳體會到,「小環境不好的房子可以買,如果大環境不好的房子就不要買。」例如大安森林公園附近的房子,雖然屋況舊且髒但可以買,如此住家可以運用落地窗看到外面的景色,大環境是花錢買不到的View,周邊有公園綠地的房子相對值錢,畢竟好的地段、環境以及便捷的生活機能,就會有好的增值空間。

失婚,讓張淳淳的人生有了不同的轉折,先後歷經第一次賣屋大賠與買屋大賺的經驗,也開啟她投資房市的興趣。她提到,從進入房市至今看過的房子超過三千間,她認為房市這幾年沒有不一樣,一向是買下缺錢的人要賣的房子,她自己做過生意知道很多老闆跑三點半,她買的房子很多是這些老闆的。

這些年她都沒賠錢過,因她發現很多人買房賠錢主要是因缺錢賣了,因此,張淳淳的公司固定會有一五%周轉金,假設一億元資產就必須要有一千五百萬元周轉金,可以跟銀行隨借隨還,沒有進行買屋時,錢放銀行還有利息。

張淳淳表示,看房子要看謄本、權狀還有整體格局圖,從中可以看出房子適合買與否,慎重點會請銀行進行估價;大安、信義及內湖區房子都有增值空間,內湖區房子靠近內湖科學園區,因有名人加持,生活機能愈來愈好。

以張淳淳自身為例,她目前投資住宅房子區位幾乎都在大安區,店面則選擇在內湖。

她建議,新北市還沒崛起的地方價位相對較低,可以投資店面,切記投資前先詢問星巴克、麥當勞、7-11、丹堤或康是美等店總部是否願意進駐,只要這些店家願意進駐簽訂五到十年長約,通常房價都會有漲升空間。

成功心法
1.首選4樓舊公寓的2樓或3樓
2.樓梯太髒或太乾淨都不能買
3.地段要好、身段要軟、手段要拚
4.大安區房子一定要看到101
5.提高個人資產,讓銀行授信比提高
6.寧可多花錢裝潢,也不讓房子空著
7.大環境機能比小環境更重要


賺錢要學溫州人
「溫州人敢拚、敢做、敢闖,做生意也特別認真。」張淳淳有溫州人特質,尤其懂得團結力量大,不時透過集資來為個人創造成倍的財富。她笑說,「溫州人愛打拚的性格,其實和我有些相似。」經過多年的買進賣出,全盛時期包含她自己以及與朋友「揪團」合買,手中總共擁有過近百間房地產。

中國經濟學家鐘鵬榮曾說:「溫州人可概括四千精神—穿過萬水千山、說過千言萬語、想過千條路子、吃過千般苦楚。」對應張淳淳一路走來的人生路,可說是相呼應;房地產投資天后張淳淳靠著「看過200間房子經驗」可以讓她在一、二年內,從房地產門外漢,到總共擁有過100間房地產,經手大小坪數、至今看過超過3千間房子,她自信表示,「不論市場多冷,我都有把握把房子租出去。」


投資高爾夫球場2年後當美魔女組曾雅妮
「大病後體會到健康的重要。」張淳淳因為大病一場的體悟,剛好有朋友接手經營北投高爾夫球場,希望藉由她以往的健康形象可以帶動女性休閒產業,於是張淳淳投資5百萬元,球場的招牌及設備以粉紅色系為主。

張淳淳表示,會想投資高爾夫球場主要受到王永慶三娘所影響,隨著老年化趨勢來臨,希望帶動80歲、90歲的人都能加入運動休閒行列,而高爾夫球是年齡及體力限制相對少的運動,因此,球場收費低廉,年紀較長的老人家也有優惠方案,希望藉此提升老人運動的趨勢。

「希望兩年後可以代表台灣出國參加比賽。」張淳淳現在開始積極練習高爾夫球,期許自己兩年後可以出國比賽,她笑說:「希望成為美魔女組的曾雅妮。」

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