秦偉逆轉人生房市創造十億元身價(2013-05-10 15:22:09 理財周刊 | 洪佩玲)

秦偉的藝界人生故事大家耳熟能詳,然而他投資理財從負債一.八億到現今身價十餘億的傳奇卻鮮為人知,他如何做到的?長線投資產業龍頭股與獨到的房地產投資術是關鍵。

秦偉
出生:1966年
星座:水瓶座
學歷:文化大學新聞系

閒來沒事就愛看理財書的秦偉,對賺錢一向興趣濃厚,「很多人問我是不是習慣愛賺錢這麼忙,其實我只是在做自己喜歡的事。」專家認為,目前秦偉的資產配置投資比例相當OK,較穩定保守型的房地產五○%,風險較高的股票、基金、黃金三○%,二○%為其他投資規劃,其中獲利最豐厚的就是房地產,而讓他如此想賺錢與其家庭背景有很大因素。

主播考試落選 轉戰人生第二跑道

「我從小到大根本不知道何謂零用錢。」秦偉的父親是警官,母親是教官,那個年代以公務員的薪水根本無法有充裕的閒錢來理財,家裡經濟來源就是每個月的死薪水,就如以前人家說的:「公務員餓不死也飽不了」,偏偏父母讓家中四位小孩都讀私立學校,開銷之重可想而知,於是只能靠母親省吃儉用才能勉強有點積蓄,然後透過四處標會來供不時之需,也讓秦偉更加心疼父母的辛勞,高中起就不再跟家人伸手要錢。

「因為從小家中都在擔心錢不夠,讓我更想賺大錢。」秦偉說到,也許因為在這樣的環境下長大,因虛榮心作祟,他想買衣服裝扮自己,高一就開始在西餐廳兼差打工。

從小就有表演欲的他,學生時代就是彈琴、學吉他及參加歌唱比賽常客,看到當時民歌西餐廳都有駐唱歌手,於是跟老闆毛遂自薦,老闆讓他假日上台演唱,酬勞一場鐘點費三百元,一天固定兩場,加上周一到周五晚上端盤子工作,賺取一個月一萬多的收入,對於當時還是學生的他生活費也夠支應。

大一他轉而開計程車、擺地攤,提早看盡人生百態。為了賺更多錢,他甚至去做洗窗子、挑磚頭等高危險性工作,賺取一天三千元的高報酬。

文化大學新聞系出身的秦偉,當主播是他最大的志願,曾經參加台視主播招考,面對上千位應考人,他以出奇制勝穿上雨衣播報氣象,正取四位,秦偉以備取第一名落選,後來詢問當時新聞部主管李四端原因,得到的答案是,「秦先生,建議你當藝人比較適合……」

後來他到青年戰士報跑新聞當記者,也到知名廣告公司擔任廣告文案,緊接著與趙樹海的結拜大哥合夥創業,成立一家旅行社,也讓他賺到人生第一桶金。

帶團逗趣表演 踏入演藝圈

成立旅行社也成為秦偉無心插柳踏入演藝圈的捷徑。由於那時許多節目錄影都需要現場觀眾,需求量大,他帶的阿公阿嬤進香團成為當時許多節目製作覬覦的對象,一個觀眾有五百元車馬費,一天兩百人就有十萬元利潤,對於當時一天導遊費才八百元的秦偉來說,十分有誘惑力。

於是,秦偉順便帶這群阿公阿嬤去錄《好彩頭》,由於阿公阿嬤比賽輸了,負責帶團的秦偉就要被懲罰,而抽到懲罰的項目就是模仿,當時《好彩頭》製作人欣賞他的表演模式,就問他是否有意願進入演藝圈,可以從編劇、短劇演員做起,之後可以晉級當外景主持人,久了就變成主持人,「主播跟主持人其實一線間」,於是秦偉就這樣從一名觀眾誤打誤撞進入演藝圈。

但父母親對於他進演藝圈非常不認同,認為演藝圈生活糜爛,吃喝嫖賭樣樣來,曾說:「如果你要當藝人,就不用回家了。」而秦偉也遵守當初跟父母協議,進入演藝圈二十一年來吃喝嫖賭從不碰。

正站在人生得意的高峰,當時手上有五個電視節目、四個廣播節目,還開了一間公關公司,當很多上班族還在為四、五萬元月薪打拚時, 他就已經月收入平均達四?五百萬,也讓他交際應酬花錢無節制。

但慶幸他對房地產情有獨鍾,工作所到之處都想要有自己的房子念頭很深刻,於是他在事業輝煌高獲利時期,北中南各買了十棟房子,全部都是先繳頭期款,其餘貸款,只因那時的他完全沒有風險概念,因為錢來得快、來得多,也讓他不會留意手中現金流概況。

火傷毀容負債 復出開創新人生

直到生命中最大的衝擊來臨。一九九七年因錄影表演「火中掙脫術」導致整張臉被火燒燬,整整兩個月住在加護病房,醫療費用非常可觀。一下子要面對時段費、房貸、車貸、醫藥費支出,手中沒閒錢的秦偉,也無法工作,讓他總共揹了一.八億元的債務。

在歷經人生低潮的淬煉後,他也奉行「在哪裡跌倒,就在哪裡爬起來」的韌性,如他所說,就像電影《少年Pi的奇幻漂流》,當你在船上,跟老虎的關係只能共同求生存,秦偉努力復健復出後, 也堆砌出他想都沒想過的另一個人生。

被灼傷的臉,反而為他爭取到醫療保養品牌代言的機會。不敢上電視,他從廣播另起爐灶,二○○三年一舉拿下廣播金鐘獎最佳綜藝節目、最佳主持、最佳非商品類廣告三項大獎,也兼做演藝經紀及旅行社等業務,短短十八個月就還清債務。而原本在負債期間套牢的房地產,也成了他的生財工具。

好不容易谷底翻身,又面臨被六年相知相惜的女友捲款上億元,樂天的秦偉,說自己總是能為自己找到出路,在演藝圈打滾多年,知道演藝事業總有盡頭,他早為自己在投資理財上開創一片天。

意外之後,讓秦偉真正「浴火重生」的,還有一項重大改變,就是理財觀。因此,他除了還債外,也開始做理財規劃。理財投資範圍涵蓋保險、 房地產、股票、基金、黃金、外幣等,希望藉由多元化投資,盡可能分散風險。

秦偉本來只想保本,確保「還有明天」,沒想到其實他的理財規劃,完全符合長期投資、資產配置原則,目前獲利早已遠遠超過保本門檻,甚至高達三、四倍。

如今的他,投資眼光獨到,事業拓展多元化,年收入高達上億元以上,身價早已達十億元,坐擁台灣、大陸、美國及泰國等三十三棟房屋,總價值超過五億,長達二十多年的房地產投資經驗,即使未來不當藝人,也能輕鬆過著億萬富翁的包租公生活。

泰偉娓娓道出他如何靠著股市與房地產投資理財致富的傳奇。他說,民國七十年代,經濟活動蓬勃發展,台灣錢淹腳目,資本市場資金充斥,一心想讓家中經濟改善的母親,在隔壁李媽媽介紹下,興起「高獲利」的發財夢,聽說鴻源投資機構有四分利的高利息。

投資股市 長線死抱產業龍頭股

當時秦偉就勸母親不要進場買,他提出「擦皮鞋理論」,當菜市場裡所有婆婆媽媽都在買這檔投資標的時,此時進場就是成為犧牲者。但是母親自以為分散投資風險,她把多年儲蓄全投入六家地下投資公司,直到政府大力掃蕩,才發現母親投入金額居然高達二千萬元,包括將房子拿去抵押和跟會的錢……等,損失十分慘重。

母親的投資失利經驗,對於秦偉來說是最寶貴的省思,他認為,無論是投資股票、基金或是房地產,都要秉持「中等美女」理論,不一定要買最好的,而是要投資最具潛力的物件,因為別人認為好的,現在進場都太慢了。買最不看好的股票或未上市股票也太冒險,只能買中等美女的潛力成長股,才不會做白工、賠到錢。

至於如何選對潛力股,他建議除了要對這家企業有感覺外,小股東會議都要去參加,實際去瞭解公司運作概況。

雖然股市大盤看得懂,但秦偉十幾年下來只買了鴻海(2317)、統一(1216)及中鋼(2002)三檔股票死抱不放,問他為何如此死忠?他回答:「這幾家一定不會倒,倒了台灣就倒了。」說起秦偉人生第一次投資經驗,就是從股票開始。

當時母親及姊夫常進出股市,高中時期秦偉因打工已經有存錢,一九八六年他看到第一百家「統一超級商店」開幕,加上有一次看到一張照片寫著「台灣統一大陸」,當時父親說要送給他考上前三志願禮物,秦偉就請父親送他一張統一股票,「你給我一張鈔票不會增值,給我股票會增值」,秦偉就以十萬元進場買了統一,目前累積投資金額達一百萬元,報酬率達十倍之多。後續看好經營者理念買進的中鋼及鴻海,目前為止累積的報酬率也都有十倍及二十倍之多。

秦偉買屋五心法

充充分瞭解市價
脫要買低於市價且有明天脫手的概念
泡房子是否為泡水屋或海砂屋
蓋哪家建設公司蓋的
送不在乎送什麼贈品,堅持買房不談價,以自己設定的底價為不二價


秦氏買屋五原則 成就三十間房子

另外,看準房地產穩賺不賠,秦偉把資金大量投入房市,創造新的事業巔峰。從大學時代開始投資房產,到現在至少有三百戶的交易經驗,平均每年都有十幾戶轉手,秦偉不諱言一開始是誤打誤撞,後來嚐到甜頭有概念後,秦偉更是自稱「買房從來沒賠過」。

「我從小就對很多事洞悉。」他提到小時候父母要買屋,當時三重樓中樓一坪五萬,一百坪房子對方開價五百萬元成交;另一間位在羅斯福路四段,二十幾坪開價六百萬。秦偉分析地段前瞻性,建議父母買羅斯福路,但父母堅持要買三重,結果如今羅斯福路房價上看每坪八十萬元,當初購買的三重房子漲幅空間很小。

秦偉自己則在一九九三年買了人生第一間房子,忠孝東路四段一八八號,因為當時側面了解到附近的鐵路將地下化,而且他覺得一八八號門牌很吉利,於是就以一坪二十萬元的價格,將大學時代靠著打多份工累積的四百萬積蓄,在沒有貸款的情況下,一次付清買下了這間十八坪的房子,幾年後房價漲了,秦偉以一坪三十萬賣出,賺了二七○萬。

第一次投資房地產就獲利,讓秦偉對房產買賣更產生了極大興趣,憑著二十多年投資客的經驗,他理出一套「秦氏五大買屋原則」:

一、絕不買預售屋:秦偉認為,預售屋潛藏許多不可知的風險,例如坪數、格局、屋樑、建材、建商財務等問題,所以他寧可買成屋,「看得到、摸得到,感覺比較實在。」

二、買屋前看風水:秦偉買房一定要「前有抱、後有靠」,像他位在信義區的辦公室,後方就有象山,風水極佳,當初買進時一坪才三十幾萬,現在已經漲到九十幾萬,證明他眼光獨到。

三、買價低於市價:秦偉指出,市價行情可以從四個管道去了解:1.向管理員、鄰居詢問附近房價;2.問附近的房屋仲介目前的行情;3.從仲介公司網站上調閱這區最新成交價;4.直接問銀行貸款部估價,因為銀行貸款估價通常只有市價七折,必定會低於市價。通過這四招,就能得知市價的高低,進而有所取捨。

四、抱持明天就脫手心態:秦偉指出,買房投資要有漲價題材,要有「今天買、明天賣都能賺到錢」的心態。秦偉買房專挑「中等美女」,他買房都只買二十至四十坪大小,二十坪以下的不買,因為十六坪以下銀行不貸款,而坪數太大或太小都不好脫手。

五、進屋感覺舒服:秦偉喜歡看房買房,買房要一天看三次,上班、下班還有下雨天都要看。他也喜歡跟屋主聊天,以進一步了解該屋狀態,「感覺不對」的房子,秦偉也不會多所留戀,「不要怕錯過!」

「投資任何標的物要去現場勘查。」他認為,投資房市就要做功課,房地產投資很重要的一點是「不能紙上談兵」,很多人只聽別人說台北市不能買就卻步,但其實台北市還有很多市價並未如大家想的那麼高的房子,例如萬華、南港及景美女中附近還是有四十萬元以下行情的中古屋,而三峽、林口及淡水,他認為漲幅空間不大,不要碰。

秦偉建議,買房要先評估自身預算,每月可以負擔多少房貸,然後回推購買多少總價的房子。

他現在坐擁三十三戶房屋,仍時常在看房找新標的。而他現在買房頭期款都至少準備三成以上現金,以免付款壓力過大,購買前也會考慮用不用得到或轉租,以租金來支付貸款,減少金錢壓力。

人民幣理財 首重房地產

「投資按照比例分配,但一定要有中國市場配置。」說起秦偉搶賺人民幣早在1999年,當時他兩岸來回跑,新台幣和人民幣無法在國際金融市場自由兌換,因此,秦偉索性在當地開人民幣定存帳戶。

有一天,藝人凌峰帶他去東北,當時大陸央視春晚導演有棟透天房子要賣,坪數約70~80坪,開價90萬新台幣,等於每坪才1萬多元,當時台灣房子台北市東區大約每坪20萬元左右,秦偉心想,「買了就租給同行賺租金吧!」現在行情已到每坪20幾萬,漲了將近20倍。

2000年買上海浦東,當時上海東方一坪行情約10萬新台幣,大約60坪,總價才600多萬,索性一次付清,由於鄰近電視台,就以人情價每個月3萬元租給電視台導演,目前市價約每坪70萬元,投報率達7倍之多。

4年前去大陸工作,想說住飯店太浪費了,索性在北京買下20幾坪房子,每坪不到30萬新台幣,現在也漲到大約60~70萬元。

秦偉認為,房地產風險低獲利比較實在,現在投資大陸房市要看二線城市,例如湖南及湖北漲幅還有空間,臨岸例如山東也可以留意,而一線城市房價已經飆漲過高。

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