限貸令與打房政策影響誰?影響層面有哪些?首購換屋必看!
第七波限貸令後,專家認為房市將進入買方市場,汰除投資客賣方。(圖片來源覽山不用早)
限貸令與第七波打炒房政策對購屋者的影響逐步擴大,這不僅對房地產市場產生了深遠影響,還直接改變了購屋者的策略與決策。無論是首次購屋者還是已擁有房產者,政策的緊縮意味著房市將進入整理階段,樂屋網為此整理了幾個重點提醒,提供你因應未來財務規劃。
首購族:首次進入買房市場的人
貸款成數限制:
購置第一戶住宅的貸款成數通常限制在70%至80%之間,但隨著限貸令的實施,除了實際可貸款成數下降,需要準備更多自備款外,如果名下還有房產,第二戶只能貸至5成,即便名下有一戶自用住宅,能貸款八成,但同樣沒有寬限期,非常考驗買房前的現金流能力。
審核條件變嚴格:
現貸令與第七波打炒房有個重點是「升存準率」,指的是銀行從市場上回收資金,這將導致放貸資金縮減,受理房貸的件數也減少。對於申請房貸者,銀行已走向嚴格審查申請者資料,或者提高房貸利率。除了收收入、信用紀錄及還款能力,可能還需要更多財力證明文件,這增加了放款的能度。
首次購屋者的資格:
過往對於「首購」的定義,是以名下沒有房屋貸款為基準,但本次調整,只要名下有房產,即便是因為繼承取得,也無法享有首購身分的「新青安」、「寬限期」兩項優惠,這就影響了可能需要依靠繼承房產進行換購的家庭。
換屋者:名下已經有房子的人
換屋者的特殊條件:
此波打炒房原本影響換屋者,後續央行又在對此進行修正,如果確實有換屋需求,可以與承貸銀行約定簽訂切結書,就能免除貸款成數與利率限制,但前提是必須在新屋撥款後一年,這也迫使換屋者必須在更短的時間內找到新買家,產生售屋違約的壓力。
第二戶及以上住宅的貸款限制:
2023年六月第二戶房貸上限 7 成,至2024年六月則下調至 6 成,至本次第七波打炒房又下降至 5 成,再再壓縮銀行放款成數,買屋需要準備更多自備款,限貸緊縮房貸收件,也讓貸款更加困難,衝擊部分資金少,卻想要靠不動產資產配置的人。資金較充裕者轉向現金購屋,呈現兩極化。
無自用住宅購屋貸款優先提供:
儘管繼承者或換屋者仍可藉由切結書來避免貸款成數與利率的限制,但房市買方將轉向名下無房產的首購者,已有房仲業者表示,中古屋物件來源與買家開發不受影響,若接受到委託找房的買家是首購者身分,將全力協助媒合適合物件,銀行也優先受理首購族房貸申請,有房者申請房貸相對困難。另外,已經名下有房的繼承者們,因為希望快速賣出物件換取現金分配遺產,也讓首購買房有機會遇到低於市場行情的物件。
總結
隨著限貸令和第七波打炒房政策的推行,對於不同類型的購屋者來說,都存在著不同程度的影響。首次購屋者需特別注意貸款成數和審核條件,而已擁有房產的人則需關注換屋政策和多戶住宅的貸款限制。無論是哪一類型的購屋者,都應該提前做好財務規劃,以應對未來可能出現的變化。
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