名家專欄》郭書瑤遭控欠繳管理費 專家教用這招治惡鄰
安怡陪你聊房市
擁有可愛甜美形象的藝人郭書瑤，意外遭爆料是「惡鄰」，不只長期欠繳「新紐約」的社區管理費，拒收要求繳款的存證信函，包裹也只簽收不領回，導致個人物品佔據整個社區大廳。對於這種問題鄰居，社區該怎麼處理呢？能不能要求罰款，甚至限制該住戶使用公設等相關權利呢？
社區規約權限有多大？ 連你養寵物都能禁止
講到這個我們就先來談談，社區住戶的責任義務，除了要遵守《公寓大廈管理條例》外，社區亦會透過區分所有權人會議決議，訂定具約束力的社區「規約」，只要是不違反強制或禁止規定，不背於公共秩序或善良風俗，都可在規約內訂定規定，以落實社區自治的精神。
規約的權限有多大？例如飼養寵物問題，《公寓大廈管理條例》第16條第4項指出，「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。」乍看是沒有禁止飼養寵物，但該法條後面又說「但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」換言之，如果規約明定禁養寵物，也只能遵守。
要求觸犯規約的住戶繳罰款？ 恐違反法律保留原則
規約如同社區的金科玉律，有些社區便什麼東西都往規約內定，以為只要寫上規約，通過區分所有權人會議，就萬無一失，例如有些社區會在規約中訂定罰則，要求違規住戶繳交罰款，或將違規住戶感應卡消磁等去限制住戶的權益，也因而引發爭議。
像是前述講的欠繳管理費問題，就算在規約內訂定罰款，也有專家認為，以區分所有權人會議中的以多數決通過此類罰則，恐有違反法律保留原則，除非獲全體區分所有權人同意，否則可能導致該規約無效。因此，我們普遍會建議管委會，先規勸、催告違規住戶，若無效再請主管機關裁罰，避免自行「動用私刑」產生法律風險。
惡鄰條款是終極絕招 可強制住戶出讓所有權
那難道就沒其他辦法懲治這些「惡鄰」了嗎？倒也未必，《公寓大廈管理條例》第21條就有規定，當住戶積欠管理費超過2期或達到一定的金額，經催告後仍未給付，管委會可以向法院聲請支付命令。
此外，社區還有一招最強的殺手鐧，可動用《公寓大廈管理條例》第22條，也就是所謂的「惡鄰條款」，當住戶欠繳管理費，經強制執行後，又積欠金額達1%，3個月內未改善，管委會就可透過區分所有權人會議決議，訴請法院強制該住戶遷離並出讓產權，倘若經判決確定後3個月內仍不出讓產權，管委會得聲請法院拍賣其產權。
「惡鄰條款」並非只適用於欠繳費用的情況，舉凡任何嚴重違反法令或規約的行為都可能觸及，也由於該條款賦予極大公權力，行使門檻也相當高，實屬無奈之舉，倘若真的走到這一步，大概也是因為這「惡鄰」聲名狼藉，行徑惡劣，才會導致天怒人怨，不得不出此下策。
買房前多打聽 選擇管理良好的社區避開惡鄰
畢竟買房只需財力，不考量品德操守問題，既然難以徹底杜絕「惡鄰」存在，購屋族在找房的時候，就可以多加留心，跟左鄰右舍打聽居住體驗，或透過社區佈告欄公告訊息，了解社區管理的實際狀況，是否存在欠繳管理費或鄰里紛爭等問題，也可詢問物業公司，甚至參考優良公寓大廈的評選結果，來選擇管理良好的社區。
常言道，千金買房，萬金買鄰，都市中的集合式住宅已是大宗，能遇到守規矩、相互尊重的好鄰居，實屬難能可貴。現在，我想問問正在閱讀這篇文章的你們，你有遇過什麼糟糕的「惡鄰」嗎？有什麼厲害的解決方法嗎？到安怡陪你聊房市臉書粉絲專頁，跟我們一起聊聊吧！
