屢敗屢戰 用房產知識翻轉人生住展房屋網 (2024-10-30 11:00:00)





文/胡偉良



現如今已是全台都更危老案量最多的品牌建商幕後推手——胡偉良,過去有過幾次買賣房屋的經驗,然而在有沒有專業的房產知識背景下進場,結果卻是天差地遠。本文則透過他個人成功與失敗的經驗分享,希望住展讀者可於滾燙房市中游刃有餘。(責任編輯:朱福山)

今天的我已經被定位為「房産專家」,我的文章廣泛的流傳在各大媒體版面。但是大家可能不知道我的前幾次買房經驗都是以失敗告終,不但沒賺還虧了不少錢,而且還是在房地產景氣不錯的年代。



第一次買房,高價買進,景氣谷底賣出



記得我的第一次買房,買的是位在台北市天母東路上七層電梯華廈的四樓戶,會買那間房主要是經由同事介紹,買了他住家直上方的房子,格局完全相同,但權狀坪數卻足足比樓下多了5、6坪,折換下來單價當然比樓下便宜了許多。



在貪便宜的心態下毅然買進,卻因為離上班地點(台北市區)太遠,而沒有前往居住,因此選擇了出租房子,租給一個當時在ICRT工作的老外,因為位置離市區較遠,因此租金也不高。



租了幾年後覺得很不划算,就決定賣出,卻因為房子虛坪太多(因為當時的建商把大部分的公設和土地都灌進這間房子),結果不僅難賣、賣出去的價格也不高,這次的交易是在買入,並持有5年之後賣出,虧了3成多,也學到了第一次的房產教訓。



首先,同樣的格局,權狀坪數多未必是好事;第二,同樣的格局,土地坪數多未必是壞事,但你要懂的「用途」;第三,一生一次的自用住宅優惠稅率不要隨便用,那一次的使用只讓我省下了幾千塊錢,就把我的「一生一次優惠」給用掉了,多年後上百萬元的土增稅,卻已無配額可用



第二次買房,買了缺乏生活機能的偏郊宅,賠本售出



第二次的買(換)屋,買在半山腰的新店五峰山上,是當時的山坡地豪宅,買的原因,是因為喜歡那裡的自然景觀和豐富的公共設施,卻疏忽了除非自行開車,否則當地交通極不方便的缺失,再加上潮濕,住了幾年,就決定遷到山下。



這一次買賣又是大虧,23萬元1坪買進,16萬元1坪賣出。得到的敎訓是買房子不可以買山明水秀的風景區,偏郊的房子只能租,而不適合買,因為生活不便。



第三次買房,進步了,但增值性不夠



第三次的買(換)房走向市郊河岸邊,買進價22萬元1坪,迄今住了20年,和20年前的買入價相比,房價漲了1倍(45萬元1坪),看似不錯,但是倘若當時我買的是市區蛋黃區的房子,那麼除了省下大量的交通通勤時間,房價的上漲率更是高達2倍以上,也就是當年若買市區,我當年的花費2000萬元,現在的市值應該在8000萬元上下。這次得到的教訓是除非你打算不換房子,否則愈是蛋黃中心地帶,日後房價漲幅愈高。



決戰江湖的契機



就是因為這些屢戰屢敗的戰績,加上看到建商厚利又不負責任的一面,讓我決定認真鑽研房地產,並進而投入業界,進入江湖。雖然投入營造市場長達數10年之久,但那畢竟屬於「工程」市場,偏重工程技術;和房地產市場的「投資」屬性有很大的不同。



剛投入房地產時,市場正是由盛而衰的階段,眼見房市交易量大幅下滑,意識到房產週期正走向衰退,可能不是進場的好時機,而採靜候觀望的態度。直到2017年,觀察到房市呈現再起的契機,因而決定積極投入,由於資金有限,只好選擇最辛苦但耗資最少的方式經營。



開啟第二房地產人生





多年來,大量、廣泛地閱讀國內外房地產書藉,加上對台灣房地產市場的深入觀察,讓我選擇以老屋改建做為進入房市的試金石,由於資本有限,因此初期選擇以「新北市的老屋改建」開啓我的第二個房地產人生。



得力於「堅實的工程底氣」,加上認真鑽研的「房地產知識」,讓我進入房地產市場後如魚得水,除了成為全台危老案量最多的廠商之外,在跨入都更市場後,也迅速成為全台手上都更案量最多、成長最快的品牌建商。



如果你要問我成功的關鍵在哪裡?我會回答是「知識的力量」,結合了實務經驗和知識的支撐,讓我在決策上具備膽識並敢於創新,這些都是邁向成功的關鍵。







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