文/陳之亮
在景氣表現升溫以及科技業需求旺盛帶動下,國內商用不動產與土地買氣明顯增溫,根據國際商仲第一太平戴維斯統計,今年第三季全台單筆交易金額3億元以上的大型商用不動產交易案,總金額達到567億元,季增率高達121%,年增率176%,寫下20季以來最大交易規模。與此同時,累計前三季交易總金額達1249億元,年增率33%,成交規模是升息以來的新高。
細看數據,科技業是商用不動產買氣最大推手,其中今年前三季商用不動產交易金額累計達到1249億元,科技業以566億元位居最大買方,第三季科技業為投入商用不動產總金額為399億元,占比達整體7成,本季前五大交易之中,前三筆全由半導體囊括。
據了解,雖然目前央行採取緊縮市場資金與加強信用管制等措施,但企業自用需求為今年商用不動產主力買方,貢獻超過六成五的交易,因此對於市場衝擊則有限,整體買氣與國內外景氣連動性較強。
科技大廠布局台灣,不僅搶人才,還要搶地盤。其中,北投、士林過往就吸引了華碩、和碩、英業達等台灣電子大廠青睞設點,加上關渡科技園區帶動下,形成重要科技產業鏈。科技巨擘Google也將進駐捷運劍潭站旁全新頂辦,作為北台灣第六座據點。
產業動能往北銜接北士科,除了擁有產專用地規劃,匯聚AI智慧應用、數位技術服務產業聚落,園區內更制定綠建築指標規範,符合企業未來永續需求。未來金仁寶即將進駐,打造55樓高的複合式商辦大樓,加值區域發展未來發展潛力外,更帶動中下游企業陸續進場。
據了解,北士科定位為「智慧跨域園區」,由台北市政府主導開發,被視為北市最後一塊重劃區,總面積達768.5公頃,是台北科技走廊的最後一塊拼圖;區內規劃預計為AI技術、生技醫療與智慧創新等產業的科技聚落,預期帶動周邊產業群聚鏈結,牽動台北科技走廊AI轉型全面升級。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析,對於進駐企業而言,北士科未來開發完成後,市容整齊一致,且都是辦公用途為主,相較內湖科學園區與南港地區,不會有生產使用的低矮廠辦、廠房與新穎辦公大樓錯落的市容。
據了解,目前已有中鼎工程、友華生技、叡陽資訊進駐;仁寶電腦、康舒科技、新光人壽等企業龍頭也超前部署,積極布局北士科開發黃金期。根據第一太平戴維斯統計,北士科目前包含已完工、興建與規劃中的商辦,預計總體的商辦供給量體將超過15萬坪。若單純就潛在新供給量體跟台北市其他商圈相比,已知的新開發量體超過內湖科學園區,僅次於南港與台北車站周邊兩個商圈。
除了科技走廊的產業聚落群聚效應之外,在區域環境上,北士科屬於擁有難得濱水環境的休閒商務區。包括新洲美段鄰北士科無堤水岸遊艇碼頭、高綠覆環境,吸引了達麗、潤泰、華固、璞真、遠雄、宏普、聯上等龍頭建商插旗,得天獨厚的高端住宅區條件,未來區內住宅案陸續完工,遷入人口將帶動新洲美段商業動能成長。
值得一提的是,北士科也是台北市政府所推動的凈零排放示範區,對於區內開發案的建築規劃,在符合永續與減碳的目標上,都有更加嚴格的規定,包括綠建築證明、基地綠覆率、電動車停車位的留設比例,甚至對於較具規模的開發案,會進一步要求提出智慧科技運用計畫。這樣的區域發展概念,更容易吸引對於永續有一致理念的企業進駐。
易境永續設計顧問執行長何宗翰表示,在世界重視ESG的浪潮下,以台灣的綠建築認證來說,涵蓋層面相當廣,其中又以節能減碳為主軸,因其在認證過程中,需要進行許多節能設計,幫助用戶減少碳排放,舉例採用LED燈具、提供綠電、裝置高效率空調等,此外也包含節省水資源、使用環保材、雨水回收等,與環境相關的永續策略。
對於企業來說,進駐綠建築商辦,對於減碳、落實ESG相當有幫助,這也符合世界趨勢,他也建議,企業要進行永續政策,首要之務就是先盤查自家碳排量,藉此了解和同產業企業相比,自己的碳排是否符合標準,下一步才進行減碳策略,按照步驟往下走,自然能夠達成永續目標。
簡而言之,企業為了落實ESG,自然會去挑選能夠為自家企業節能減碳加分的大樓進駐,作為企業辦公總部使用。而對於外商企業來說更是如此,何宗翰直言,雖然對於外商來說,是否進駐符合ESG的辦公大樓自律高過他律,但在很實際層面的是,許多投資基金在挑選投資標的時,會自動跳過ESG表現不佳的企業選擇。
也就是說,要想吸引外商、高端企業,一棟能夠符合環境保護(E,Environmental)、社會責任(S,Social)的商辦大樓,才能夠在商辦汰舊換新的趨勢下贏得先機。而對多數建造商辦的開發商來說,為維持自家建案的競爭力與品牌力,永續節能也已被視作標配,藉此因應企業對ESG要求。
事實上,台灣淨零碳排碳費預計將於2025年申報實施、2026年開始徵收,未來企業如何應對碳盤查將為首要任務。面對永續趨勢、國際綠色供應鏈等需求,制定淨零減碳策略勢在必行。中小企業為滿足供應鏈或銀行要求,自願性碳盤查更是關鍵第一步。
對此,不少商廠辦開發商都嚴陣以待,以北士科新洲美段的『遠雄商舟』案為例,不只基地面積達1763坪,總銷百億元,是區段規模最大商辦案,同時也是以永續為主軸,助攻企業備戰碳成本,定位為打造未來的淨零企業總部。
遠雄房地產行銷經理蕭文星指出,該案除了有候選綠建築黃金級認證,也以建築能效2級協助企業未來在綠色授信獲取附加價值,盼助攻企業邁向淨零轉型;1樓規劃770坪綠帶規劃,串聯北士科濱水商務圈,賦予更健康、舒適、通透的工作場域。
「『遠雄商舟』早在2019年就進行整體規劃,當時ESG熱潮尚未如同現在火熱,遠雄就已經看見未來趨勢。除了綠建築認證外,舉例來說,我們在空間規劃上,將過去相對處於陰暗角落的茶水間,另外單獨設計了有採光的共享空間,區域內同時有洽談桌椅,讓企業員工辦公室不再拘泥於辦公室。」蕭文星表示。
除此之外,他也提到,『遠雄商舟』在18樓規劃了共享大型會議室,作為公共設施,供整棟大樓的用戶使用,「原因是我們認為,未來進駐的產業將以高科技業、生技業等高產值行業為主,這些企業主多數更照顧員工,他們將員工視為寶貴資產,因此特別多預留了可供員工休憩的空間,藉此符合用戶需求。」
蕭文星特別提及,『遠雄商舟』的綠化設計,未來進駐的企業不管屬於中大型客戶或是配合的廠商,承租或購買,因使用具綠建築認證的辦公室,對於企業的永續報告書都具加分作用。「我們在辦公空間上,也都規劃了陽台及綠色植栽,且是每一個戶別都有設置,這對於企業的淨零碳排也有加分。」
在商辦供不應求、台商回流及企業擴張下,商用不動產交易持續熱絡,頻開紅盤。美商捷寶開發台灣分公司近日砸近17億元,分二次掃走『遠雄商舟』12戶房地及60個車位,創今年北士科最大筆商辦交易案。除美商捷寶開發外,『遠雄商舟』今年以來交易大案不少,包括凌群開發5月1日以5.47億元,買下4戶房地、20個車位;力鋼工業7月5日以5.53億元,買入4戶房地、20個車位;兆芃國際投資也斥資11.28億元,掃入8戶房地及40個車位。
據了解,『遠雄商舟』坪數規劃分170坪、200坪,以及整層775坪等三種格局,訴求濱水經濟新灣區願景,今年4月甫正式登場,已吸引上述科技大廠帶頭卡位搶進,預計明(2025)年年中完工交屋。
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【 住展雜誌 】授權轉載,原文出處【 科技業成商辦買氣主力 台灣轉型人工智慧島 北士科企業淨零總部備受青睞 】
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