預售屋、新成屋、中古屋大比較 首購族必學4大關鍵! (2022-05-17 12:54:00)



(圖片來源:蝦姐提供)

對沒有買房經驗的首購族而言,買房第一步,就是先釐清自己需求的房屋類型。市面上的住宅,若屋齡由新到舊,大至可分預售屋、新成屋、新古屋、中古屋等4大類別,這4大類別有何差異,優缺又該如何比較,讓樂屋網細細說給你聽!

01|預售屋 自備款有限 也能客製化打造理想住家

建商規劃推出一個「新建案」,依《公寓大廈管理條例》第58條規定,當建商取得建築執照,無論該建案是否已動工,新建案就可以開始銷售了!這樣的房屋類型,就叫做「預售屋」。

一如字面所述,預售屋是一種「預先銷售」的概念,因為房子還沒蓋好,很多東西無法眼見為憑,此時,負責銷售房屋的建商或代銷公司,通常會開闢一處接待中心進行宣傳銷售,除了提供客戶未來的格局圖,秀出建築模型與建材資料,也可能在接待中心內搭建起「樣品屋」,讓看屋的民眾感受一下未來屋內的樣貌。

★優點:預算低、可客變
預售屋最大的優點,就是低自備款。一般購買中古屋,通常是自備款2-3成,貸款7-8成,但預售屋還在興建階段,2成的頭期款不用一次付清,而是分3階段付款,分別是第一階段的訂金、簽約金、開工款;第二階段依照不同工程進度而繳納的工程款,以及交屋時的交屋尾款5%,換言之,自備款繳付的時間拉長,對於自備款有限的族群,就有一定程度的吸引力。

其次,因為是第一手新屋,除了屋況佳外,多數建商還能讓買方進行客戶變更(客變),調整格局、更換建材,重新設計水電迴路配置等,給予買方更多調整空間。

➤注意事項:實際屋況與買方預期不同
光憑幾張圖,一些資料,就要決定出手動輒千萬元的不動產,這是消費者購買預售屋最大的風險,此時,謹慎檢視契約內容就顯得格外重要。

即便參觀了樣品屋,實際成屋的採光、格局、挑高,都可能跟買方預期有所落差;另外,業者允諾提供的建材配備,最後也可能因故改「用同等級品牌建材」替代,儘管「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已對此有限制,但為避免爭議,建商允諾的規劃,最好還是白紙黑字註明於合約中。

預售屋的建商,通常會仰賴買方支付的訂金,來支應前期興建成本,萬一有周轉不靈,房子蓋到一半,建商落跑的事件仍偶有所聞。預售屋中的履約保證專戶,只是將屋款信託給第三方保管,並非保證交屋,因此,挑選信譽口碑優良的建商,對買方才能更有保障。

02|新成屋 即刻入住免等待 眼見為憑最安心

新成屋指的是新建案已興建完成,建商已經在申請使用執照,甚至已經拿到使用執照了,此時銷售方可以帶買方參觀空屋、公設等內外環境,有時還會將社區其中一戶裝潢成「實品屋」,示意未來屋內的居家配置規劃。

★優點:眼見為憑
為了避開預售屋的不確定性,全新落成的「新成屋」,就成了想買新屋又怕風險的折衷選項。新成屋的最大優點就是「眼見為憑」,且縮短興建房屋的等待期,可立即入住。

➤注意事項:餘屋抗性多 選擇有限
因為已經是成屋,所以沒有預售階段低頭期款的優勢,也無法進行客變,還有後續公設點交、物業管理等問題需開始處理。且因為剛落成,住戶陸續搬遷進社區,有可能會有不少鄰居同時進行裝潢施工的噪音問題。

再者,不少新建案都是從預售階段開始銷售,如果一路賣到了成屋階段,有可能都是因為有些抗性而較難銷售的餘屋,例如位於車道上方,或有中繼水箱機房旁的戶別,選擇相對有限,有時反而會一時被良好屋況吸引,忽略了可能的風險。

03|新古屋 買新屋不用新屋價 號稱CP值最高

新古屋通常指屋齡3-10年的新屋,雖非全新落成,但沒有人住過的一手屋。新古屋的出現,通常是投資客購入後,房價上漲後,期望轉手賣出賺取價差的房子,或是原本的新建案滯銷,導致建商仍有餘屋還沒銷售出去;因著房屋來源的不同,銷售方從建商、代銷,屋主或房仲業者都有可能。

★優點:行情低於新屋
新古屋除了有跟新成屋一樣「眼見為憑」,可立刻入住的優點外,因為並非全新落成,行情也有機會比周遭的新成屋再低一點;此外,通常新古屋的社區已經成立管委會,運作了一段時間,更能看出社區管理的狀況,例如公設維護情形,周邊鄰居素質等。

➤注意事項:切勿因新屋而忽略屋況
如前所述,新古屋如果是建商餘屋,可能是有些銷售抗性的戶別,導致銷售不易;如果是投資客要轉手,因為投資客要賺的是價差,對於屋況跟房屋的維護可能不太上心,即便是沒有人住過的空屋,也可能在交屋2、3年以後開始出現漏水問題,或是設備需要更新,這些都是必須特別留意的地方。

04|中古屋 千金難求好地段 最多買方的選擇

已經有前一手屋主住過,因故轉售,流入二手市場上的房子,就是中古屋,也是現行最主要買賣的房屋類型,對於不想承受預售屋的風險,自備款也足夠的買方,中古屋其實還是最實惠的選擇,也是目前購屋族群的主流。

★優點:低公設比、地段佳
中古屋通常位於地段較佳的市中心,周遭機能完備,且因屋齡較高,價格相對新屋低廉;此外,由於2005年《建築技術規則》修正的8樓以上雙逃生梯規範,若選擇在此之前完工的中古屋,公設比也會大幅降低。

由於中古屋的量體大,選擇性也多,買方可以一次上網過濾、篩選出合適的房子,再預約看屋;樂屋網的獨家優勢,就是囊括了信義房屋、永慶集團、住商不動產、中信房屋等各大房仲品牌的房源,且提供議價率比較表等多樣化的功能,讓買方可「一站搞定」。

➤注意事項:車位不足是硬傷
中古屋可以說是「最誠實的房子」,優缺點都是顯而易見的。最多人擔憂的屋況問題,建議可挑選晴天、雨天,白天或晚上不同時段跟狀況來看屋,確認通風、採光、噪音以及是否有漏水問題。

另外,中古屋管線老舊,可能會出現電壓不足的問題,因此多半會建議管線重拉,甚至重新設計迴路,以符合買方的需求;屋齡較舊的住宅,也要注意檢視房屋結構是否安全,外牆是否需拉皮、內牆是否有龜裂等,最好經過結構技師檢驗,才能放心。

許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃停車位,再加上市中心地狹人稠,對於開車族而言,車位很容易變成棘手問題,不過不少社區的獎勵停車位可以出租或出售給社區以外的買方,部分學校也有開放車位出租,或是社區周遭有可能有月租型停車場,可多方詢問賣方或房仲業者,也有機會解決停車問題。

即便是相同的房屋類型,也會因地段、位置等等變因,而有各種條件上的差異,首購族第一步,先釐清不同的房子類別,下一步就可好好盤點需求與資源,只要做足準備,一定能挑選出最適合自己的理想家。

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