景氣成功救援 地上權建案重出江湖自立晚報 (2021-09-30 20:10:05)

【記者柯安聰台北報導】在大台北房市被視為「票房毒藥」的地上權住宅,今年推案潮捲土重來了!

據住展雜誌統計,今年來大台北地區共推出3個地上權住宅案,數量為大台北地區單年次高紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示,今年地上權建案推案潮重現的主因,一來是房市景氣好,購屋需求強勁,二來是北市房價已回到多年前高點,部份地上權案慘套多年後已經解套,先前高價標得的開發案已有足夠的獲利空間,因此轉為積極推案,預期接下來地上權建案數量還會持續增加。

2013年、2014年是前次多頭景氣最高峰,當時國產署趁勢推出許多設定地上權案,引起各路建商瘋狂出高價競標,殊不知景氣很快地反轉下修,業者現標現套。這段期間標脫的地上權案,因房價修正的緣故讓開發利潤縮水,於是多數開發案推案時間便往後延,地上權推案因而進入多年低迷期。

住展雜誌統計資料顯示,2015年以來地上權推案十分低迷,2015年至2020年的6年之間,僅有2個地上權案推出,且大部份年度都掛蛋。但因今年房市景氣持續復甦的激勵,睽違多年之後終於重新見到地上權建案推案潮,其中還不乏「住套房」多年的開發案。

今年來大台北地區共推出3個地上權住宅案,分別是中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」。雖然3筆地上權案總案量僅約18億元,量體並不算大,但若以建案數量來看,已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄,僅次於2014年的5個。

何世昌分析,地上權住宅案經過多年市場洗禮之後,產品規劃與銷售訴求都有些改變。第一個轉變是大坪數房型消失了。過去,有些地上權案規劃50坪以上、稍大坪數的換屋房型,甚至是70坪以上的大坪數房型,但事後證明大坪數房型是「毒藥中的毒藥」,中小坪數成為唯一歸宿。

其次,建案銷售策略也產生改變。前一波地上權推案潮多主打「買比租更划算」,但由於地上權建案投資優於自住的關係,業者轉為訴求收益性與功能性;例如比一般住宅擁有更高的出租投報率、低負擔入籍明星學區、或者以千萬元初頭低門檻入住台北市中心。

第三、解決貸款面的缺點。為了避免貸款不易與成數偏低等問題嚇走消費者,今年推出的3宗地上權案,皆提供最高7成銀貸方案,與過去多採取「公司貸」補足銀貸成數差額不同。第四、業者汲取先前地上權案消費爭議經驗,部份地上權建案嘗試以買賣契約公證的方式來降低未來的訴訟風險。

何世昌認為,今年地上權建案多在三級警戒降級後才開賣或強銷,銷售成績是否能夠開出紅盤有待觀察;由於接下來國產署將持續釋出多筆地上權土地標售案,而消費者接受度與銷售率高低,勢必影響標售結果。

他建議,地上權建案相對便宜的價格、比一般住宅更高的出租投報率的優勢明顯,但消費者最好仔細審閱契約內容與計算清楚持有成本,以免日後衍生消費糾紛。(自立電子報2021/9/30)
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