科技大老葉國一轉戰房地產的悲與痛 ( 今周刊 文 李建興、梁任瑋)

從電子業崛起,靠投資廣達致富的英業達創辦人葉國一,九年前開始積極布局房地產,讓他嘗到不動產增值利益甜美的果實。但這次,他卻因用人頭買賣專案住宅被檢調盯上,與他過往給予外界的正派形象大相逕庭,消息一出,震撼科技與房地產界。

身價百億的英業達集團會長葉國一,因以人頭名義,低價取得台北市政府配售給士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」,從中獲利數億元,不僅遭到檢調單位調查,更被指控涉嫌詐欺取財、偽造文書,令科技及地產界一陣譁然。

葉國一當初大舉進軍房地產,沒想到會涉入炒房疑雲,甚至為此吃上官司,但令他煩心的恐怕不只此事。根據《今周刊》調查,葉國一正祕密進行出售兩大不動產物件||華國飯店與台南市土地。

事實上,葉國一找尋買家,接手華國飯店的動作從未停止,目前已與一組買方洽談到最後階段,成交金額約四十六億元,每坪單價近六百萬元,熟悉內情人士透露,買家正在與銀行接洽貸款成數,近日可望拍板定案。


賣地求現 引發市場注意

華國飯店先前傳出多組買家探詢,包括台壽保集團、興富發建設,都是外傳的買家名單,但針對本刊求證,兩家公司都予以否認。相較於交易門檻較高的華國飯店,葉國一已將金額較低的台南土地悄悄處分了。

本刊調查,今年三月五日,登記在葉國一妻子王富代名下的台南市北區開元路土地,就悄悄以總價九.二七億元賣給興富發建設子公司齊裕營造。而這筆占地三四○八坪的空地,據說是葉國一在○九年透過法拍取得,當時進場金額六.三億元,而今處分後,獲利達二.九七億元。

除了賣地求現外,葉國一近期種種調度資金的動作,也耐人尋味。目前他投資的不動產向銀行抵押設定的總金額約一八○億元,其中,今年四月九日,葉國一與大板根重新向國泰世華銀行調整授信額度,債權擔保總額由原本的二十.四億元,新增至二十六億元。

葉國一是國內科技業大老,一九七五年,與溫世仁、鄭清和成立英業達,締造台灣的筆電代工傳奇。而當一九八八年廣達董事長林百里決定創立廣達時,葉國一不僅出錢,更調派英業達旗下員工至廣達幫忙,對廣達的成軍功不可沒。

至於在地產界,雖然跨足時間不長,但他接連投資的華國飯店、新北市三峽大板根森林溫泉渡假村以及高雄豪宅「國硯」,都是業界的指標個案,手筆之大,鮮少人能出其右。

但葉國一落到以人頭戶買屋,涉嫌炒房詐欺,遭到檢調單位調查,被諭令五百萬元交保的下場,令人不勝唏噓。

根據知情人士指出,葉國一的地產霸業出了紕漏,這次鬧得沸沸揚揚的士林官邸重劃區案似乎不是第一遭。事實上,去年政府祭出奢侈稅等打房政策,衝擊房市時,市場就傳出葉國一積極處分不動產,想要求現退場。

今年二月,本刊七九○期就曾報導葉國一兜售旗下不動產,以及向銀行質押設定金額高達一六二億元的第一手消息。雖然與葉國一熟識的房地產投資客堅稱「葉國一不缺錢,只是變現性不足!」但他也承認,由於葉國一的投資主軸是大型商用不動產和土地,偏偏這一類的產品總價過高,在轉手性不足下,導致變現不易,容易讓資金周轉不靈活。
因此,目前葉國一拿來「出售求現」的產品,多為市場接受度較高,可立即開發的建地。


資產複雜 升高觸法風險

面對葉國一這一連串資金調度的動作,看在一些熟知內情的人士眼裡,並不感到訝異。
「再密的石頭都有縫!」其中就有一位房地產業者分析,有別於一般房市投資客,多半是買賣房屋或包租套利,葉國一操作不動產,卻偏好高難度的投資項目,有些手法還十分迂迴,例如利用人頭取得政府住宅優惠的資格,為的就是低價取得資產。

另外,葉國一近年來也介入一些不良資產,有部分是為了能低價取得標的,從中套利;有些則是借錢給朋友,後來因對方無力償還,欠債的友人乾脆直接將旗下的資產「作價償還」,因此葉國一往往迫於現實,接受「債權變股權」,間接承攬了一些不動產。其中,二○○四年葉國一就是「以債作股」入主華國,換算下來,等於以二十三.四億元價格,成為最大股東。..【本文未完,更多內容請見今周刊803期】

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