內政部揭預售屋契約5大陷阱 (2021-03-04 理財周刊 文.莊孟翰)



─契約雖經五天審閱,卻還是一知半解

有鑑於近年預售屋買賣糾紛頻傳,尤其是去(2020)年排隊炒房更容易導致一些民眾遭誤導高價買房,甚至受到接待中心現場限量銷售之炒作氣氛影響,而買到不盡理想的房子,因此,內政部特別在去年10月21日發布「買房要注意!內政部揭預售屋契約5大陷阱」的新聞稿,提醒購屋者保障自身權益。

依預售屋買賣定型化契約之規定,在簽訂契約之前,消費者都會有五天的審閱期,但契約內容頗多專有名詞,例如「應記載、不得記載事項、交屋日期是依曆日天或工作天計算?何謂不可抗力風險等…」多數民眾第一次接觸,就像翻閱「有字天書」,對內容一知半解或有看沒有懂,五天審閱期大多停留在只知其一、不知其二的模糊狀態。

以下謹就內政部發布的「買房要注意!內政部揭預售屋契約5大陷阱」新聞稿,再搭配「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定條文以及筆者加註之「其他應注意之關鍵點」,提供購屋參考:

內政部提示

為保障民眾購屋權益,地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範。內政部特別提醒,預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等五大項,若建商提供的契約違反規定,民眾可要求改正,或向主管機關檢舉,以保障自身權益。

壹、交屋前應完成修繕,遲延交屋利息萬分之五

內政部提示

在「通知交屋期限」方面,內政部指出,依內政部定型化契約規定,賣方應於交屋前完成修繕,且賣方延遲利息為日息萬分之五。但過去在查核時,曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務,變更為「交屋後」的保固責任,及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二,以減輕自身交屋及違約的責任。

法規依據

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十五點、通知交屋期限:

(一)賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務:

1、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

2、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。

3、買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。

4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

(二)略

(三)買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續,賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時,不在此限。

(四)買方同意於通知之交屋日起三十日後,不論已否遷入,即應負本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。

其他應注意之關鍵點

1.應於交屋前完成修繕,如係交屋後恐遙遙無期。

2.遲延交屋利息通常都是在交屋時一併結算。

3.最重要的是,不論是開工或完工日期均應以工作天為基準,而非日曆天。

貳、避免紛爭,車位高度應標明

內政部提示

在「房地標示及停車位規格」方面,依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查核時發現,業者提供的契約,未列明「停車位高度」,也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」,容易引發相關紛爭。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第二條:房地標示及停車位規格

(一)買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第¬_層□平面式□機械式□其他_,依建造執照圖說編號第_號之停車空間計 _位,該停車位□有□無獨立權狀,編號第_號車位_個,其車位規格為長_公尺,寬_公尺,高_公尺。另含車道及其他必要空間,面積共計_平方公尺(_坪)。

(二)前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者,應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。

其他應注意之關鍵點

1.停車位應與房地分開計價。

2.應注意是坡道式抑或機械式(升降)車位。

3.停車位應特別注意長寬與位置,避免選購大柱或角落。

4.停車位車道是否與一般住戶的公共空間重疊,而重複分攤公設分攤。

5.預售建案常以小車位或機械式車位做為討價還價籌碼。

參、瓦斯內管應建商付費,交屋保留款應為總價5%

內政部提示

在「驗收」方面,內政部表示,自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,均應由賣方負擔,且交屋保留款應為房地總價5%。但查核時發現,常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為五萬元。

法規依據

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十三點、驗收:

賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。

雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔;達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設外,其管線費及相關費用依下列方式處理:

(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔。

(二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔。

其他應注意之關鍵點

一般預售屋都是將基地範圍內的內管線包含在工程款,至於基地範圍外的外管線,買賣雙方如未議定,仍由賣方負擔。

肆、保固應交屋日起算,結構保固15年

內政部提示

在「保固期限及範圍」方面,內政部指出,房屋的保固期限應是從交屋日起算,結構部分保固十五年,且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。但查核時發現,業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限,或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第十七條:保固期限及範圍

一、本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分…等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

二、前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

預售屋買賣契約書範本第二十四條:不可抗力因素之處理

如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由,致本契約房屋不能繼續興建時,雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。

其他應注意之關鍵點

預售屋買賣契約書範本雖規定結構保固十五年,固定建材及設備保固一年,惟亦有建商推出結構保固二十五年,固定建材及設備保固三至五年。

伍、面積誤差不足部分,建商應全部找補

內政部提示

在「房地面積誤差及其價款找補」部分,依規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。但查核時發現,業者將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補,或限制須於面積「不足」3%,消費者始得解約。

法規依據

預售屋買賣契約書範本第五條:房地面積誤差及其價款找補

一、略

二、依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。

三、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方得解除契約。

其他應注意之關鍵點

1.應特別注意土地及停車位面積誤差,列為不予找補之約定。

2.應注意買方只找補百分之二為限,以及誤差超過百分之三,買方得解除契約之規定。

內政部提示

若民眾發現與建商簽訂的契約條款,違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,民眾可以依消費者保護法第17條規定,主張無效。同時,建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的條文,以維護自身權益。
簽約停看聽 善用內政部版契約

內政部最後提醒,民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率,一定要詳閱契約內容,並採用內政部版契約,若發現不動產業者提供的內容違反規定,可要求修改契約條款;同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府查處。

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