小心都更合建踩雷 把握契約審閱五大重點
文/林明忠
從今年403大地震之後，也震出了許多雙北老宅的隱憂，在寸土寸金的台北市，要開發大規模建地，基本上已經不可能，因此許多建商現在都把焦點集中在整合台北市的老宅上。
合建是許多建商會採行的都更方式，因此，我手上這2年的合建契約審閱事件也逐漸增加，以下分享一般民眾在拿到建商給的合建契約時，應該注意的五個重點。
一、合建後建物分配面積的定義
在合建契約中，對於「建物分配」的理解很容易產生誤差，雙方可能因此產生爭議。分配需要注意以下幾點：第一，分配的比例和方式，例如，地主原有的土地面積如何對應到合建分配後的建物面積？建物面積的定義是建坪？登記坪？還是室內坪？分配到的車位是否計入總面積？公設比例有沒有特殊規定？等等；第二，容積獎勵的分配。如果因為危老或都市更新重建，政府給予容積獎勵，建商可以蓋更多樓層。這時要注意，多出的面積能否回饋給地主？或者如果獎勵未達預期，地主的分配面積會不會減少？等問題。
二、合約找補的價金標準
合建契約中的找補價金通常是以「第一次公開銷售價格底價」計算，不過因為公開銷售的底價可能各樓層、各棟均不同，所以這邊的「公開銷售底價」，到底是分配樓層的底價還是平均底價，就可能產生疑問。因此，建議於簽約前，先跟建商確認找補的價金標準意義為何？並訂明於契約中，以免產生爭議。
三、合約是否約定退場機制
都市更新過程漫長，有些建商為保留開發過程的彈性，只約定取得建照後的開工和完工時間，但沒有約定整合和事業計畫核定等重要進程的時間。如果開發過程中出現問題，建商可能放棄推案，因為尚未取得建照，因此合約約定的開工、完工期限就不會開始計算，地主則可能會因此陷入無法脫身的狀況。從而，合約中必須明確規定退場機制，避免這種情況發生。
因此，在合建契約中，是否有明確的退場期限或是退場機制，就會是地主要注意的一環，且因為建設公司如果知道某地已經被其他公司簽走了合建契約，則除非有前建商的合建契約已經明確終止或解除的證據，不然建設公司為了避免日後在合建過程被前建商搞破壞或引起其他糾紛，通常就不會願意跟地主簽合建契約。因此，合建契約的退場機制，是相當重要但也常被忽略。
四、土地是否會被建商拿去貸款融資
早期不少建商會把地主的土地，於信託過戶後就拿去融資貸款，而衍生不少建商爛尾後、地主損失慘重的狀況。但近年我審閱到的多份合建契約中，絕大多數建商已經會明確約定，不會拿地主信託的土地去融資借款。不過仍有少數建商的合建契約中，對此並無明確約定，土地是否會被建商拿去借錢，對地主權益影響重大，因此建議地主一定要特別留意自己的土地是否會被拿去抵押貸款，且切記必須白紙黑字寫在合約、禁止建商拿去抵押貸款，勿只相信建商口頭承諾。
另外，絕大多數的合建通常會搭配信託機制，因此若土地有信託，除了確認信託契約以檢視信託機構、種類等，亦須確認信託終止後如何返還土地等細節。另外，即使合建契約中寫明土地不得由建商拿去貸款，但信託合約中是否有不同約定，也必須要特別留意。因為地主與建商之間的合建契約，除非經過信託銀行或建經公司簽署確認，否則原則上是不拘束信託銀行與建經公司的。
五、建商是否可靠、條件是否過於優渥
合建契約的最大風險是建商爛尾，即使有嚴密的合約，也無法完全避免，且目前臺灣的法制也無法避免地主受到建商爛尾的傷害。有人可能會問，爛尾後能不能啟動續建機制？但現實是，願意接手爛尾案的建商很少，而且通常不會依照原條件來進行。因此，選擇可靠的建商非常重要。
所以，合建契約首要重點，並不在於合建後可以分配到多少房屋面積，而是在於合建的建商是否可靠？此時，建商的品牌、過去建案實績等，都是需要考量的因素。另外，如果建商承諾的合建條件明顯優於市場行情，地主們就要留意了，因為有不少最後爛尾的建商，常常是當初為了快速完成整合，而承諾了地主過度優渥的坪數條件，但合建過程卻面臨缺工、營建成本大幅上漲等因素，而不得不蓋到一半爛尾跑路，這也是合建契約無法規避的最大風險之一，不可不慎。
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