賴正鎰：解約個案少 估明年推案量縮3成
【記者柯安聰台北報導】鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰（圖）25日指出，今年以來通膨及工料壓力未減，房價持續上漲，央行第七波打房信用金融管制後，外界擔心近期準備交屋者的貸款額度不足，恐引發解約潮，但他認為「解約個案應不會太多，因為這2、3年房價已漲上來，若是解約或賣掉真的不划算，也買不回3、4年前的房價」，桃園以南的中古屋及蛋白區新成屋明年上半年將略有下修。但台北市蛋黃區土地稀缺，新預售屋供給有限，在換屋與置產的剛性需求不減情況下，高端客群仍會持續進場。
他今年初原本預估全國房市總推案量今年有機會挑戰2.5兆元，但受央行先後在7月與9月連續2季的限貸令等金融緊縮政策，房市Q4就像送進冷凍庫「急速冷凍」，導致部分原本Q4要推的預售案也推遲到明年。他也坦言「市場調整腳步總是好事，不然一直漲價，連我也無法接受」，到今年底統計，全年推案總銷約2.4兆元，僅微幅年減2.1%，戶數約10.2萬戶，他推估明年全國推案量約減3成，總銷剩1.8兆元，7.1萬戶，將是「量縮價穩」格局。
賴正鎰說，全球經濟復甦節奏今年加速快轉、降息風四起，歐洲央行(ECB)連續降息且發出2025年進一步寬鬆訊號，美國也可望二度降息之外，原本這兩年大陸房地產不景氣的情況，也可能因為大陸宣佈實施QE貨幣寬鬆政策，日前的經濟工作會議上也做成決議，明年持續實施適度寬鬆的貨幣政策，適時降准降息，要大力提振消費，提高投資效益。解決重點領域風險，要持續用力推動房市止跌回穩，可說是近14年來第1次，明年將更積極地降低利率，對於大陸房市出現更有利的訊號。
至於美國的川普即將回鍋白宮就任總統後，台灣經濟貿易與房市是否會受到衝擊？他認為，高關稅政策一定會帶來通膨的壓力，而大陸現階段也正在大力推行QE策略，有可能面臨些許通膨壓力；反倒台灣比較幸運，通膨還算是溫和，且台灣對美國、中國大陸的順差量都很大，所以台幣匯率未來一定是趨升的，有機會慢慢會往30元靠近，甚至突破30元，所以政府打炒房原本要壓房價，可能因為通膨壓力而抵銷，他認為台灣房市仍將維持穩定趨勢。
賴正鎰表示，台灣這兩年房價漲幅過高，讓他跌破眼鏡，但高房價其實主要是來自土地價格過高，但土地又是主要的開發成本，只有土地價格回歸正常，房價才可能下修。他舉例房價漲幅高的大概是在桃園以南，一直延伸到高雄外圍的區域，少部分地區漲幅竟高達300%，他預估這些地區未來房價要維持恐會比較艱辛，尤其是今年第4季買氣急凍下，明年房價將會受到挑戰。雙北地區這兩年只漲了3、4成，算是比較溫和，在供應縮減情況下，雙北房市明年仍能維持穩定。
他說，政府打炒房政策「確實有打到痛點」，達到央行預期「房市降溫，金融有序、回歸房市機制」目標，尤其是央行在12月19日央行理監事會議後確定沒有第八波信用管制且利率連三涷，但全球通膨因素還在，國內又因為接連幾波電價調整拉高營建成本，明年碳權正式上路，綠色通膨的預期心理，也會影響原物料價格。
今年前3季全台預售屋市場火熱，帶動全年數字表現，根據各縣市不動產開發公會及市調統計資料顯示，2024年全台推案總戶數約10.2萬戶，較2023年10.4萬戶小幅下修，惟因應土地和原物料成本居高不下，帶動各地房價普遍上漲，總銷金額比2023年增長了11.1%，6都之中漲跌互見，台北、桃園及台中推案增加1到2成；新北、台南和高雄則相對量縮、尤其台南市量減3成最明顯（附表）。
對於房市發展，賴正鎰說，如果未來中美貿易戰再起，台灣依然是資金和產業最佳避風港，這幾年無論是房地合一、平均地權條例修正案、囤房稅，以至於最近的限貸令，口袋深、資金豐沛的族群為求保值與避險還是會作不動產的資產配置。
尤其台灣景氣持續回升、危老重建及都更案件增加，在供給有限的蛋黃區暨重大建設集中的都會區房價還是持續穩健、相對在漲多的蛋白區房價會適度調整修正，這些蛋白區的餘屋可能需要2年左右才能去化、價格也會因區域及個案條件有不同表現，甚至出現低迷冷卻的情形。
不過他認為，台北市蛋黃區在都更後將釋出燙金精華地段，新推案房價不僅不會跌，天花板還有向上空間，尤其是今年的推案量年增2成，讓人眼睛為之一亮，最主要就是都更和危老土地的華麗轉身。
賴正鎰表示，預售市場是房市指標，受銀行資金滿水位緊縮調整與央行第七波選擇性信用管制衝擊，今年預售市場前3季先跳一大段到Q4後蹲下來，人口最集中的新北市以及南2都台南、高雄，因為前幾年挾著科技題材爆量、房市基期較高，去年推案明顯減少；台北、桃園與台中挾著人口紅利及建設利多，推案量繼續往上走。
他進一步分析，各預售案場10月起來客量驟減5成，建商要去化手邊現有的成屋及預售屋，明年就會先觀望，以保持現金流「田螺含水過冬」。他預估部分漲太多的蛋白區，在明年6月前後價格有可能下修，但雙北跟台中蛋黃區的房價仍可維持。
他認為，明年6都及新竹縣市軌道經濟、科學園區AI題材繼續發光，北市都更與老屋重建遍地開花蓄新高能量。雙北精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊；桃園市藝文特區、中壢青埔；台中捷運藍線明年將動工，未來藍、綠沿線的西屯區與中科連結的地區、七期與水湳經貿園區及十三期重劃區；高雄市美術館特區、左營高鐵區；台南安平區與高鐵站所在歸仁區都是保值區。
第七波打房後已有建商宣佈暫停購地、緩推新案，展望2025年房市，賴正鎰認為將有六大趨勢。(一)電價調漲影響及碳費實施在即，營建成本持續波動；(二)川普回歸可能掀一波新的中美貿易戰，資金回流台灣，股市房市可期；(三)限貸令下投資客退場、推案量較大的蛋白區或有解約、中古屋價格率先回檔；(四)部分開發商這2年土地吃飽飽，應會購地暫停，土地價格將有鬆動；(五)開發商觀望市場，新案推遲，開工建照申請件數將下滑；(六)都更和危老重建案件抬頭，成為推案土地主要來源。（自立電子報2024/12/25）
