郭思治：市建局啟德地 大好友長實(01113.HK)減息後唯一入標
香港股票分析師協會副主席郭思治稱，大市經過週來之一輪急升，恆指已成功升越本月2日之高位17,862點，故本月大市之形態現已屬先低而後高，恆指暫是由11日之低位16,964點升至20日之高位18,355點，即月內之波幅已擴闊至1,391點，另外，恆指已成功升越8月30日之高位18,202點及7月12日之高位18,317點，即大市已打破自5月20日高位19,706點開始以來一頂低於一頂之弱態。
減息後首幅地皮截標，市區重建局九龍城啟德道/沙浦道發展項目上周五(20日)中午截標，項目地盤面積約57,124平方呎，可發展的總樓面面積上限為514,121平方呎，預計可提供約810伙。市建局將撥出超過5,382平方呎的淨作業樓面面積,用作興建一所社區幼兒中心。項目是連接九龍城舊區與啟德新發展區的重要節點，興建一個面積約10,764平方呎的地下廣場,當中設有零售店舖，並連接一條由政府負責興建的行人隧道至啟德新發展區未來的地下購物街。項目亦會興建一個地庫停車場,提供約300個公眾停車位。
該項目估值約18.5億至24.68億元，每呎樓面地價約3,600至4,800元。長實(01113.HK)已就九龍城啟德道/沙浦道發展項目遞交標書。
長實近年為較積極投地的發展商，如在2022年一年內四度中標，包括兩幅住宅官地、兩項市建局項目。包括在2022年12月以87億元奪得鄰近港鐵宋皇臺站的啟德第2A區4號、5(B)號及10號地盤，每呎樓面地價僅約6,138元。同年10月份以46.01億元投得屯門青山公路—大欖段地皮，每呎樓面地價約3,522元。
市建局項目方面，長實在2022年亦中標兩個項目，包括該年3月份以59.96億元，奪得土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的「四合一」重建項目，每呎樓面地價約11,382元，惟相關數字未計及分紅因素。同年12月則以以11.61億元奪得西營盤皇后大道西/賢居里項目，每呎樓面地價約9,554元。
華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓表示，土瓜灣和啟德一帶為住宅新供應的重區，其中包括市建局本身的衙前圍道/賈炳達道項目，地下停車庫也會大大增加發展商的成本，估計發展商出價仍然保守，預測中標價由18.5億至19億元，樓面呎價約為3,600至3,700元。
美聯測量師行董事林子彬指出，項目規模較大，並鄰近啟德區及位處名校網，附近配套漸見成熟。惟地皮需興建社區設施、停車場及地下廣場等，將增加其發展成本，故發展商出價亦會考慮相關成本，地皮估值約24.68億元，以樓面地價約4,800元。
值得留意，美國減息週期已啟動，料將對本港樓市帶來正面影響。
(筆者為證監會持牌人)~
阿思達克財經新聞
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