雨遮新制明年上路 房市都更面臨衝擊
草根影響力新視野 (2017-09-14 13:41:27)
草根影響力新視野 文╱林旻柔

明年又有新制即將上路!107年1月1日雨遮不登記不計價政策將正式實施,不過,原預期今年會出現一波搶建潮,但今年前7月住宅建照核發戶數為4萬5312戶,甚至略低於去年同期,並未出現搶掛建照潮的跡象;但也可能在第4季,建商會加緊腳步,把握最後雨遮可登記的機會盡快掛照。

想買預售屋的民眾最近應該會發現,不少腦筋動得快的建商在行銷上打著「雨遮不計價」的策略,如此一來,既可達到看似「降價」的效果,又可吸引更多購屋者的目光。此外,也能符合未來的法令規定,建商可在民眾心中留下「早一步為消費者利益著想」的美名,因此近來「雨遮不計價」的銷售標語在房地產廣告中隨處可見,尤其在房價較高的北部房地產市場。



值得一提的是,許多建商近期推出「雨遮不計價」策略,搶在明年新政上路前先讓利,帶動建案買氣衝高3到5成,明顯比一般新案不到2成的銷售率更好。一旦雨遮及屋簷不能再計價的話,相當於此戶預售屋馬上就打了87折至9折的價格,民眾可能感覺相當划算,且也因此增加了一些買氣。但另一方面,目前房市景氣並未有明顯的提振,仍處於盤整階段,買氣不如過往景氣好時的熱絡,多數建商推案仍保守,也沒有積極買地,甚至以去化餘屋為主,因此,在庫存土地有限情況下,搶掛照的現象並不多見,僅讓持續縮減的住宅建照戶數止跌回穩。

另一方面,雨遮不登記不計價政策恐造成都更出現更多爭議,因為都更政策是「一坪換一坪」,且過去雨遮、屋簷可登記,能降低公設比,因此,未來新建案公設比恐怕會拉高;此外,也可能造成建商將房屋單價拉高的現象。過去雨遮、屋簷採可登記、可計價,2011年5月預售屋定型化契約上路後,改成可登記、不計價,明年又將改成不可登記、不計價,在三種制度併存下,恐將造成消費者混淆,尤其都更案件中,多數是雨遮、屋簷可登記與計價的老屋,但在都更後卻不可登記與不計價,恐會引起一番爭議。

事實上,在國際房產制度中,房屋登記面積僅能登記實際可使用面積,雨遮和屋簷本來就不該登記,若取消登記只是將不合理恢復到合理狀態,且是與國際接軌。只是,未來將會有三制並存的狀態,除了房市需要一段適應期外,民眾購屋時更要睜大眼,注意房屋單價與周遭物件是否相差太多,以避免建商有拉高單價或提高公設比的狀況。

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