〈告別低利房貸時代〉買房掌握5招 避開升息吃掉現金、法拍危機 (2018-01-13 10:24:48)

台灣過去 10 年一直處在低利率環境,房貸利率也跟著在低檔,對房貸族來說,容易放鬆戒心,以為只要存好自備款就可以輕鬆買屋,沒有審慎考慮到一旦升息,房貸利率一拉高,很容易導致現金不足,甚至可能繳不出房貸而造成房子被法拍。隨著今 (2018) 年台灣可能升息的預期,將告別低利房貸的時代,購屋人應掌握 5 招,保持彈性以因應房市變局。
一、先付本金 降低每月支出
在房貸利率低的時候,不少專家建議購屋人前 2、3 年可以申請寬限期,也就是只先還房貸利息,這樣手頭可以保有更多現金。

不過,銀行主管表示,在房貸利率走升的趨勢下,建議購屋人一開始就選擇本利攤還,且最好在行有餘力的情況下,能夠先多償還本金,以免因為房貸利率提升而加重利息負擔。
二、避開階段式利率 以免因小失大
在升息趨勢中,最好選擇「一段式」或「固定型」房貸利率,因為一段式利率將與央行利率政策同進退,當利率升時就跟著升、利率減少時也會跟著減碼;固定型利率則是原本就比現行利率來得高,但不會隨著央行升息而調升。

不少銀行推出「階段式」利率,多採由低至高的升息方式,前面幾年可能比現行利率低 1、2 碼,但越到後期,就會比現行利率還要再「多」好幾碼,倘若房貸利率持續走升,後期壓力恐較大,不利於手頭資金較緊的購屋人。
三、聰明議價 趁機撿便宜
雖然升息半碼、1 碼對於房貸族短期資金運用不會立即造成危機,但對手頭房屋較多或房貸較高的人來說,一定會造成一定程度負擔,甚至可能因此急著將房子脫手。

銀行主管建議,尚未買到房屋的人,不妨利用升息議題,以此做為議價的條件,可能就可以趁機撿到便宜。
四、「高估」利率 進行房貸試算
目前一般家庭房貸約是房屋總價 7 成,理想房貸支出最好不要超過家庭總收入三分之一,房貸也最好不要超過 20 年;面臨利率隨時可能調高,未來購屋試算房貸時,最好以目前房貸利率再加 0.5% 為計算基準,以免未來升息付不出房貸。
五、轉貸省息多留意 善用「理財型房貸」
一旦升息,「轉貸」有助省息、增加寬限期或貸款額度等彈性,不過有時候加上違約金、代書費、設定費以及鑑價代償費,也是一筆開銷,所以要轉貸前的優先法是先跟原銀行談。

同時,轉貸時,如果只是為了省息或延長寬限期,而沒有增貸的需求,不妨仍請銀行幫你評估,並將可增貸的額度搭配「理財型房貸」方案,不動用時不計息,動用時才需要支付利息,且可隨借隨還,按日計算,來增加自己的資金彈性。

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