看好發展潛力 北部建商重金搶進台中機捷特區 (2024-08-12 09:31:14)

台中捷運綠線日均運量已突破4萬人,機捷效應持續發酵,吸引北部知名建商紛紛跨域投資,像是北部上市建商新美齊,6月份先斥資6.08億元買下約909坪土地;7月初再以38.83億元獵下1,149坪土地;而該月下旬又以近13.8億元購入北屯機捷特區溝背段約908坪土地,換算單價高達151.87萬元,榮登機捷特區「地王」。



與此同時,中部品牌建商漢宇建設的『機捷新案』,以及周邊遠雄建設的『碧柳段新案』也將推出,三大建商齊聚,顯現對台中機捷區域發展前景持續看好,有望將北部捷運宅的成功經驗帶來台中,勢必掀起台中機捷房市新一波熱潮。



雙北中高總價住宅平均坪數減少逾10%



雙北作為台灣的政經中心,是不少高資產族群定居的選擇,進而帶動區域內中高總價住宅的交易狀況。觀察雙北地區的中高總價住宅近3年的房市表現數據,可看出近年房價高漲幅的趨勢,也同樣對中高總價住宅市場造成衝擊。



其中,北市中高總價住宅的平均單價在3年間上漲4.7%、新北更上漲11.3%;對比平均坪數卻明顯減少,北市的平均坪數在3年間減少11.3%、新北則減少12.6%,顯示這類住宅市場出現「以空間換總價」現象。







圖: 台北市中高價住宅房市表現。來源:住展雜誌



內政部:可如期興建13萬戶社宅



總統賴清德推動「百萬租屋家庭支持計畫」,各界相當關注目前進度。攤開內政部最新統計數據顯示,中央、地方過去8年合計興辦10多萬戶社宅、分布全國22縣市,包括中央興辦56,416戶(53.7%)、地方興辦48,709戶(46.3%);其中,已完工戶數31,222戶,進駐戶數則有24,316戶。



此外,今年上半年全國興辦社宅又增加9,795戶,其中中央5,582戶(56.99%)、地方4,213戶(43.01%),因此可望在年底順利完成全國12萬戶的現階段目標。內政部也提出社宅分年計劃雛型,預計自2025年至2030年每年可新增1.5萬戶直接興建社宅,2031年至2032年每年可新增2萬戶,可如期達成未來8年再增加13萬戶直接興辦社宅的目標。



交屋潮帶動7月移轉棟數達34%年增率



今年5、6月房市交易狀況暢旺,即便央行曾在期間的理監事會議中,宣布調整存準率,但影響目前尚未發酵;加上部分預售屋仍有完工過戶登記的情形,帶動7月移轉棟數增加,甚至促使全年有機會挑戰36萬棟。



統計顯示,7月六都建物買賣移轉棟數達2.66萬棟,呈現年增34%、月增12%的幅度;其中又以新北、台中的表現特別突出,兩都會區都有高達近6,000棟的水準,台中市5,969棟,月增26%、年增54%;新北市5,980棟,月增11%、年增22%。



其他也有部分縣市呈現月增與年增,例如桃園市就以4,993棟達8%的月增率、29%的年增率;高雄市4,344棟達7%的月增率、38%的年增率;台北市則是2,953棟達13%的月增率、30%的年增率。







圖: 六都建物買賣移轉動數變化。來源:住展雜誌



新青安加上股災 李同榮:政府政策面臨兩難



新青安貸款專案後續影響擴大,帶動房貸餘額年增率突破十兆創下新高;加上銀行放款受到銀行法72-2條限制,不動產放貸趨近滿水位,進而延誤貸款引發糾紛;另一方面,亞洲股市近日幾乎集體崩盤,台股半個多月來也重挫18.8%,這些情形都嚴重影響市場資金的流動性。



房市趨勢專家李同榮警告,「新青安加上股災」將引發銀行房貸大風暴,甚至可能帶來三大嚴重後果:(1)搶貸亂象越演越烈(2)房貸糾紛層出不窮(3)觸發小型建商倒閉風。



面對銀行貸款風暴來臨,政府政策也將面臨兩難,若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款辦理,將可多出至少5千億餘額貸款,化解短線滿水位風暴。但與此同時,政府過去限縮的資金等於又重返市場,可能又造成房價甩尾漲勢,大幅增加市場風險。



斷頭潮來了?全台上半年法拍量增1成



根據內政部統計,全台2024年上半年法拍量出現增長,法拍移轉棟數達1,840棟,跟去年同期相比,漲幅逾1成,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,雖然法拍移轉量被視為房市景氣的反向指標,但今年上半年法拍移轉量與歷年相比,仍處相對低點。



至於國內法拍量出現增加,主要原因是自2022年以來進入升息循環,尤其3月央行再度升息,當部分購屋人負擔加重,加上超額槓桿,又找不到「接盤俠」,就可能讓愛屋淪落法拍市場。







圖: 全國暨六都歷年H1法拍移轉量。來源:住展雜誌



六都中,僅新北、高雄市的法拍移轉量與去年相比出現增長,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,南北兩大都會區同時出現法拍案量成長,主要有兩大原因,一是兩市同為房市熱區,其中新北上半年新案量爆出歷史巨量,高雄市則憑藉半導體產業議題吸引各路建商進駐,推案量也很多,但碰上近期政府推出選擇性信用管制與升息措施,小型業者周轉不靈,即可能出現部分法拍量體。



此外,兩大都會區近期重劃區議題濃厚,吸引投資族群置產,但當央行升息,致使高槓桿族群提前「翻車」。



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