名家論壇》徐佳馨/老店交易啟示錄nownews (2022-05-11 21:51:02)


「成都楊桃冰」營業至今已達56年,近來申請變價拍賣。(圖/翻攝自google map)

近來有兩件市場上討論度頗高的不動產交易案,其一是麗寶建設花費11年整合完成北投號稱「三大名湯」之一的百年歷史老飯店「北投逸邨溫泉飯店」,將申請改建;其二是西門町名店成都楊桃冰申請變價拍賣。

兩者位於北市的一南一北,看似兩回事,推敲起來卻有些異曲同工。除了兩地都是位於北市早期商業活動頻密的區域;其價值不菲的不動產也都因為產權複雜陷入難以整合的窘境。

北投與西門町都因為早期商業蓬勃發展寫下不少商場傳奇,不乏有目前檯面上的富商巨賈,也有檯面下的隱形富豪,經過數十年後家族開枝散葉,資產一代傳過一代,雖然資產很有價值,卻常常因為共同持有人過多,最終因意見分歧無法進入更有效運用。時間一長,複雜度只會提高,這幾年房地產市場大好,許多老資產有了新價值,也吸引本錢雄厚的建商或關係人出面收購整合,再進行開發,但多數曠日廢時;另一種型態是所有權人彼此間沒有共識,也缺乏互信基礎,實務上有部分的共同持有人採取向法院提出分割共有物的拍賣,將建物或土地變現,大家各自分錢走人。

在近幾年所謂的財富傳承規劃,對於這類擁有大筆資產且年長的所有權人,多會提醒要預先作規劃,透過律師、會計師或地政士等專業人士,不只做好基本的預算稅額、預留稅源,同時權衡家族成員間的利害關係,做好防範,也不脫以下兩個原則。

其一是資產永續。

不動產常面臨彼此對價格認定有落差的狀態,許多糾紛因此而來,其中不乏透過公開標售或變價拍賣來取得共識,但也給了一些專業投資者空間,這些年有些資本雄厚的投資人看好這市場,一方面持份便宜許多,交易時需要口袋很深,一般人不大會去碰,所以有些投資客就會去卡其中持份,或是整合或是變價分割,獲利了結。許多不會特別注意,抑或是不了解箇中狀況的共同持有人,往往錯失最佳防禦機會,讓資產難以永續。近年已有持有人在生前就透過信託、遺囑、保險或其他工具預做準備,也成為產業新顯學。

其二是家族情感永續。

早年許多家族以「不分家」為思考,讓家族成員共同持有不動產產權,殊不知反而成為分家之源。起因於繼承不動產最大的問題莫過於因產權分散,造成不動產難以被運用,加上對價值認定彼此各有想法,很容易發生糾紛,透過制度設計,不僅能維持其價值,更有甚者,讓標的還能在管理人協助下,產生租金收入等孳息,庇蔭子孫,讓家族成員更凝聚。

每次看到這類分家產新聞,總有無限唏噓,外界討論時多以個案市價和未來發展為主軸,但從業者看到的是因為缺乏相關知識與經驗,讓可預防的事成了難避免的災難。偏偏按照國人持有不動產的習慣,對應高齡化時代來臨,可以預期的,日後這類分產事件將層出不窮,對於長輩們來說,在生前精準眼光挑對標的,為家族積攢了財富,在人生謝幕之前,或許也得思考,如何讓家族基業順利傳承,才不會辜負了一生心血,也避免為家族種下禍根。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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