名家論壇》徐佳馨/誰在房市超前部署?nownews (2020-04-07 20:00:44)


在央行降息後,五大銀行新增房貸平均利率僅1.361%,為史上新低。(圖/NOWnews資料照)
面對新冠肺炎疫情與各國骨牌效應般的降息,央行在第一季的理監事會後,以刺激經濟並兼顧避免社會恐慌與避免未來失去降息空間的種種考量,射出貨幣政策「三箭」,包括大幅調降重貼現率1碼(0.25個百分點)、史無前例推出額度2,000億元的中小企業融通機制,調降定存單利率,以充分支應金融體系流動性。

影響所及,房貸利率在降息後,五大銀行新增房貸平均利率僅有1.361%,為史上新低,行政院更要求放款充分反映央行降一碼外,更決定針對一千萬元額度以下的房貸降息兩碼。

有些聲音認為,政策將有利於房市,值得提前規劃、積極進場;偏偏在新冠肺炎疫情下,許多企業在生產、財務與融資上都出現困難,旗下員工也都苦哈哈,低利率遇上慘經濟,能不能激出火花,激出火花之後,到底誰有餘裕要在房產上「超前部署」?

看起來,眼下最有資格與條件執行「超前部署」的,約莫就是沒有折舊問題,進可攻退可守的土地。

2013年起,上市櫃建商在適用IFRSs(國際財務報導準則)後,為了日後財報表現著想,開發計畫不能停,土地庫存也必須維持一定水位,利率處於低檔,貸款來的土地在這當下因降息也降低了持有成本,在此當下,內需型的業者回歸於本業轉進資產,等待日後買氣回春,應是當下較理想的選項。

對於ㄧ般民眾,甚至於高資產個人來說,「超前部署」有沒有其必要性,頗值得玩味。

其一是在投資環境相對震盪下,手握現金、增加美元部位,掌握流動性伺機而動,是目前投資人的主流思考,看得到的房屋等不動產現貨變現性差,即便低利讓資金流向資產,嘉惠資產類股之外,現貨不好變現的致命傷,多少讓投資人對不動產現貨躊躇不前。

其二是利率雖低,但房價已高,前景難料,有沒有必要為了千萬房貸月省千元搶進房市,這也就見仁見智。

對個人來說,「超前部署」聽來高大上,真要實際操作,最有利的莫過於本來就要下手的自用客戶,因為資金大行情下,雖然漲不大動,卻也跌不大多,基本面好的區域還是有值得入手的案子可以積極議價;可是投資型的買方就得要多費神,除了價差空間、穩健收益外,還必須是流動性好、稀有性高、持有成本低的產品,這當下,還真是不好找。

有人期待遇到賣房救股的屋主,趁機撿便宜,以目前股市融資比例低,加上銀行增貸也不難,除非真是過度槓桿到神仙難救,或是黑天鵝之後還有壞消息,不然期待押房子還斷頭債的落到眼前,很明顯是想多了。

另一個問題是,低利能否讓不動產業長紅。

這一題,唯一答案在經濟表現,而經濟復甦所扣關鍵,在於疫情;隨著時間長短與影響幅度決定到底衝擊有多大,傷害有多深,在重分配的過程中,戒慎恐懼之外的步步為營,才是常保平安的不二法門。

當然,央行利率降不降,是考慮物價、金融市場穩定與經濟發展三項指標之後的綜合評估,景氣不佳,降息不過就是讓低利率降低企業貸款成本,長期來說,也會讓消費者與投資人的錢轉往消費與投資,以刺激經濟,畢竟經濟不好,一切白搭。

至於這世道,還有些人還認為政府降息是為了救房市,想來也是太過於一廂情願了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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