立好心中一把尺 買屋別當跟屁蟲 (2020-11-19 理財周刊 文.洪寶山)


房產專家張金鶚退休出了新書《住房自由的人生》,總結過去三十年的研究及房市觀察,去年他購入人生的第四屋安享晚年,當時市場上瘋傳,連「空頭總司令」都開始買房,是否房市將回春?他不改作風地打臉,「自己換房是為了退休生活,與景氣何干?」

「房子是以消費為主、投資為輔」,他直言,「住得舒服最重要!」大家想錢想瘋了,劈頭就問「現在適不適合買房?」根本本末倒置,「現在適不適合買」是「時機」的問題,基本論調就是投資,投資有賺有賠,若是以居住為考量,任何時間都可以買房。

「住房」自由 當屋子的主人

有些人想要自住兼投資,當然最佳的情況是房子賺錢,又住得舒服,然而,此事古難全,魚與熊掌常不能兼得,「房價下跌,這一輩子住得很舒服,還是賺到!」千萬不要只想賺錢而住得不舒服。

房子是一家人居住的地方,蘊藏著感情和記億,有家的溫暖,張金鶚提出的「住房自由」是指居住的自由,「住起來很自在、很舒服、沒壓力」,「住房自由」可以自己定義,每一個人的情況不同。

他強調,是「住房」自由,不是買房自由、租房自由,租房、買房都好,如果還貸款很輕鬆,不被房貸綁架,當然可以當首購族,但是如果貸款成為生活的壓力,住在裡面心情不好,生活品質越來越差,就成為「屋奴」。

「要當屋子的主人」,張金鶚說自己租過二十一間房子,都住得很舒服、沒壓力,有很多美好的記憶,就是屋主、就是自由。

要不要買房,不能單以財務來決定,還須考量工作、家庭是否穩定?是否創業、實現人生夢想?租房、買房各有利弊,買不起房子就只得租房,經濟能力許可、房貸繳得輕鬆,就可以買,租房很自由,可以隨意換,買房就必須審慎考量,基本上,「沒有決定住五到七年以上,就不要買房子!」

了解個人對居住的感受偏好

張金鶚提及,買房子的五大要素,時機、區位、產品、管理、價格,若以自住考量,「產品最重要」,格局、採光、景觀、面積等優劣與否、自己喜不喜歡、家人的意見,還有要能夠負擔得起,負擔不起再喜歡都沒用!

區位來說,張金鶚採中庸法則,距離學校、工作地點適中,他舉自己的例子反問,「我在政大教書,幹嘛買到大安區?更何況大安區一坪八十萬,文山區一坪才四十萬!」中庸之道是說「不要太近,也不要太遠」,大區位第二圈(蛋白區)比較好,捷運第一巷、走路十分鐘更優。

「買房要看自己,每個人不一樣」,張金鶚解說,「你的好房子,不是我的好房子」,每個人的家庭結構、工作、生活作息不同,「一直找別人心中的好房子,不是很奇怪?」

他提出逆市場選擇,「市場好、我不好,市場不好、我好」,別一窩蜂當跟屁蟲,購屋者自己先做功課,「追溯過去的居住史,分析每個房子的優缺及對未來居住的期望值,才會知道自己的偏好。」

了解自己對居住的感受,「立好心中的尺,就不會被市場左右!」

隨著生命週期不同情境換屋

張金鶚買過四間房子,「消費為主、投資為輔」,第一屋買在政大附近,是他確定自己會在政大教書十年以上才下手買房,因為與父母同住過於擁擠,夫妻才決定在政大河堤旁購置第二屋,把第一屋留給父母。

後來考量父母親年紀老邁,爬樓梯不方便,正好當時第二屋樓上要出售,於是買下第三屋做為父母親的居所,樓上樓下,可保留夫妻生活空間,又可就近照顧雙親。

第一屋有感情記憶,捨不得賣,整理之後出租給一位德國人,分擔購買第三屋的房貸壓力,退休後要改善生活品質,決定賣掉第一屋和第二屋,父母居住的第三屋則拿去抵押貸款,購置第四屋,就是現在的退休宅。

買下的退休宅,有更多的公設和交誼空間,像是游泳池、三溫暖,他每天都會去游泳健身,消費、投資從最初的七:三變成九:一,「人的生命週期不一樣,換屋有不同的情境」。

不動產自動估價系統公益平台

他分享,自己從未考慮到市場的時機和價格,都是因為「居住」的需求而買,所考量的是產品、區位和管理,而區位也是自己心中認為恰當的區位,並非市場的區位。

意外的是,第一屋因為產品好、管理好,隨著時間及房價上漲,從當初的兩百萬漲到一千四百萬,而第二屋也從千萬翻倍成長,因為產品、區位優質,因此能很快脫手,轉出錢來買第四屋。

張金鶚買賣房屋,除了參考房仲的建議售價之外,主要是利用「好時價」估算市場行情,使他能夠在合理的價格順利賣出。

「好時價」是他在政大教書期間,有感於買房對於台灣年輕人的沉重壓力,因此參考美國實行多年的大量估價法,如Zillow網站,所建構的不動產自動估價系統公益平台。

他認為,「實價登錄」造假時有所聞,當中的備註欄列有親友交易、頂樓加蓋、增建改建等都屬於非正常交易,更嚴重的是,只能顯示該房的歷史價格,或鄰近周圍的價格,含不含車位、單價、總價也相當混亂,不能真正反映市價。

估算市場行情 資訊透明化

「好時價」是結合大數據、地理資訊系統、人工智慧所建立的經濟估算模型,能夠精準算出該戶目前的市價,誤差大概在10%上下。

「電腦挑的,不會做假」,不只告訴你該戶現在的市價,單價、總價、有沒有含車位,都會清楚交代,還把周圍相鄰、相似的樓層做比較,並且為該區生活機能評分,供消費者做參考,最重要的是,使用「好時價」全部免費。

張金鶚說,現在的價格都是業者說的算,「業者想要八十萬賣你,跟你說市價一百萬,你的錨就被定在一百萬,所以你殺到八十萬,經過『好時價』數據分析,市價在七十五萬,賣方說八十萬、你說七十萬,一來一往,剛好七十五萬成交」。

「好時價」平台能不能抑制房價?張金鶚強調,「好時價」每個月都會更新資訊,房價波動有很多因素,資訊透明是抑制房價的必要條件,並非充分條件,「如果大家愛用這個平台,大數據分析就會越來越準」。

退休後的張金鶚除了定期到「好時價」平台擔任志工外,也開始習畫、上古典音樂課,星期四固定爬山、到宜蘭健走,以前是房地產專業的傳承,現在開始經營藝術,日前也開了畫展。

「這一生賺的,這一生花完」

談到自己的理財方式,他提出「人生NPV等於零」,NPV是淨現值,「這一生賺的,這一生花完」,只賺錢不花錢不叫做理財,會花錢才是重點,老一輩人都很辛苦,把錢留給孩子,自己沒有生活品質,還可能造成子女爭產,他建議面臨退休的人,「淡泊一點,興趣很重要,不要只為錢過日子」。

他同時勉勵年輕人,要有理想、有抱負,有比房子、賺錢更重要的事,有機會到國外走走,開放個人視野,追求自己喜歡的東西,「理想是口號,實踐才是王道」,有付出就會有收穫。

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