立好心中一把尺 買屋別當跟屁蟲 (2020-11-19 理財周刊 文．洪寶山)

房產專家張金鶚退休出了新書《住房自由的人生》，總結過去三十年的研究及房市觀察，去年他購入人生的第四屋安享晚年，當時市場上瘋傳，連「空頭總司令」都開始買房，是否房市將回春？他不改作風地打臉，「自己換房是為了退休生活，與景氣何干？」

「房子是以消費為主、投資為輔」，他直言，「住得舒服最重要！」大家想錢想瘋了，劈頭就問「現在適不適合買房？」根本本末倒置，「現在適不適合買」是「時機」的問題，基本論調就是投資，投資有賺有賠，若是以居住為考量，任何時間都可以買房。

「住房」自由 當屋子的主人

有些人想要自住兼投資，當然最佳的情況是房子賺錢，又住得舒服，然而，此事古難全，魚與熊掌常不能兼得，「房價下跌，這一輩子住得很舒服，還是賺到！」千萬不要只想賺錢而住得不舒服。

房子是一家人居住的地方，蘊藏著感情和記億，有家的溫暖，張金鶚提出的「住房自由」是指居住的自由，「住起來很自在、很舒服、沒壓力」，「住房自由」可以自己定義，每一個人的情況不同。

他強調，是「住房」自由，不是買房自由、租房自由，租房、買房都好，如果還貸款很輕鬆，不被房貸綁架，當然可以當首購族，但是如果貸款成為生活的壓力，住在裡面心情不好，生活品質越來越差，就成為「屋奴」。

「要當屋子的主人」，張金鶚說自己租過二十一間房子，都住得很舒服、沒壓力，有很多美好的記憶，就是屋主、就是自由。

要不要買房，不能單以財務來決定，還須考量工作、家庭是否穩定？是否創業、實現人生夢想？租房、買房各有利弊，買不起房子就只得租房，經濟能力許可、房貸繳得輕鬆，就可以買，租房很自由，可以隨意換，買房就必須審慎考量，基本上，「沒有決定住五到七年以上，就不要買房子！」

了解個人對居住的感受偏好

張金鶚提及，買房子的五大要素，時機、區位、產品、管理、價格，若以自住考量，「產品最重要」，格局、採光、景觀、面積等優劣與否、自己喜不喜歡、家人的意見，還有要能夠負擔得起，負擔不起再喜歡都沒用！

區位來說，張金鶚採中庸法則，距離學校、工作地點適中，他舉自己的例子反問，「我在政大教書，幹嘛買到大安區？更何況大安區一坪八十萬，文山區一坪才四十萬！」中庸之道是說「不要太近，也不要太遠」，大區位第二圈(蛋白區)比較好，捷運第一巷、走路十分鐘更優。

「買房要看自己，每個人不一樣」，張金鶚解說，「你的好房子，不是我的好房子」，每個人的家庭結構、工作、生活作息不同，「一直找別人心中的好房子，不是很奇怪？」

他提出逆市場選擇，「市場好、我不好，市場不好、我好」，別一窩蜂當跟屁蟲，購屋者自己先做功課，「追溯過去的居住史，分析每個房子的優缺及對未來居住的期望值，才會知道自己的偏好。」

了解自己對居住的感受，「立好心中的尺，就不會被市場左右！」

隨著生命週期不同情境換屋

張金鶚買過四間房子，「消費為主、投資為輔」，第一屋買在政大附近，是他確定自己會在政大教書十年以上才下手買房，因為與父母同住過於擁擠，夫妻才決定在政大河堤旁購置第二屋，把第一屋留給父母。

後來考量父母親年紀老邁，爬樓梯不方便，正好當時第二屋樓上要出售，於是買下第三屋做為父母親的居所，樓上樓下，可保留夫妻生活空間，又可就近照顧雙親。

第一屋有感情記憶，捨不得賣，整理之後出租給一位德國人，分擔購買第三屋的房貸壓力，退休後要改善生活品質，決定賣掉第一屋和第二屋，父母居住的第三屋則拿去抵押貸款，購置第四屋，就是現在的退休宅。

買下的退休宅，有更多的公設和交誼空間，像是游泳池、三溫暖，他每天都會去游泳健身，消費、投資從最初的七：三變成九：一，「人的生命週期不一樣，換屋有不同的情境」。

不動產自動估價系統公益平台

他分享，自己從未考慮到市場的時機和價格，都是因為「居住」的需求而買，所考量的是產品、區位和管理，而區位也是自己心中認為恰當的區位，並非市場的區位。

意外的是，第一屋因為產品好、管理好，隨著時間及房價上漲，從當初的兩百萬漲到一千四百萬，而第二屋也從千萬翻倍成長，因為產品、區位優質，因此能很快脫手，轉出錢來買第四屋。

張金鶚買賣房屋，除了參考房仲的建議售價之外，主要是利用「好時價」估算市場行情，使他能夠在合理的價格順利賣出。

「好時價」是他在政大教書期間，有感於買房對於台灣年輕人的沉重壓力，因此參考美國實行多年的大量估價法，如Zillow網站，所建構的不動產自動估價系統公益平台。

他認為，「實價登錄」造假時有所聞，當中的備註欄列有親友交易、頂樓加蓋、增建改建等都屬於非正常交易，更嚴重的是，只能顯示該房的歷史價格，或鄰近周圍的價格，含不含車位、單價、總價也相當混亂，不能真正反映市價。

估算市場行情 資訊透明化

「好時價」是結合大數據、地理資訊系統、人工智慧所建立的經濟估算模型，能夠精準算出該戶目前的市價，誤差大概在10％上下。

「電腦挑的，不會做假」，不只告訴你該戶現在的市價，單價、總價、有沒有含車位，都會清楚交代，還把周圍相鄰、相似的樓層做比較，並且為該區生活機能評分，供消費者做參考，最重要的是，使用「好時價」全部免費。

張金鶚說，現在的價格都是業者說的算，「業者想要八十萬賣你，跟你說市價一百萬，你的錨就被定在一百萬，所以你殺到八十萬，經過『好時價』數據分析，市價在七十五萬，賣方說八十萬、你說七十萬，一來一往，剛好七十五萬成交」。

「好時價」平台能不能抑制房價？張金鶚強調，「好時價」每個月都會更新資訊，房價波動有很多因素，資訊透明是抑制房價的必要條件，並非充分條件，「如果大家愛用這個平台，大數據分析就會越來越準」。

退休後的張金鶚除了定期到「好時價」平台擔任志工外，也開始習畫、上古典音樂課，星期四固定爬山、到宜蘭健走，以前是房地產專業的傳承，現在開始經營藝術，日前也開了畫展。

「這一生賺的，這一生花完」

談到自己的理財方式，他提出「人生NPV等於零」，NPV是淨現值，「這一生賺的，這一生花完」，只賺錢不花錢不叫做理財，會花錢才是重點，老一輩人都很辛苦，把錢留給孩子，自己沒有生活品質，還可能造成子女爭產，他建議面臨退休的人，「淡泊一點，興趣很重要，不要只為錢過日子」。

他同時勉勵年輕人，要有理想、有抱負，有比房子、賺錢更重要的事，有機會到國外走走，開放個人視野，追求自己喜歡的東西，「理想是口號，實踐才是王道」，有付出就會有收穫。

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