危老重建整合大哉問(八) (2019-06-27 理財周刊 文.莊孟翰)



─都更先發失利,危老救援建功?

─分屋比例與找補價格,期程冗長變數多

Q:根據內政部營建署之統計數據,二○一九年第一季台北市房屋稅籍住宅共計八十九萬七九二七戶,三十年以上六十一萬一○三二戶,占六八.○五%,由此可見都市更新或危老重建實已臻刻不容緩!

其次,最近政府為加速推動都更,陸續推出利多政策,包括未來四年將籌編約八十億元預算,投入都市更新業務,政府除主動針對民國八十八年底前興建完成之六樓以上建物辦理快篩及結構安全評估,一般民眾也可申請耐震評估補助,初評每件六千元至八千元,詳評每件最高六十萬元,以進一步確認結構是否安全,由此顯見政府對於當前都市更新問題之重視程度。

想請教莊教授,都更利多不斷,為何進度還是那麼緩慢?

A:其實政府對於經快篩及結構安全評估後有拆除重建需要者,除提供選擇依危老條例或都市更新條例辦理重建等多元管道之外,還提供財務與金融協助,預定於一○八至一一一年投入十七.九億元,協助公辦及自主更新案所需調查、規劃設計及關連性工程費用,民眾申請自主更新之都市更新事業計畫及權利變換計畫補助費用最高可達八百萬元。此外,也積極輔導各地方政府陸續成立危老重建及都市更新輔導團,引導民眾積極辦理都更。

接續前七期所討論議題,本期再就實際案例之「分屋比例與找補價格」問題深入探討,以供參考。

二十三、分屋比例與找補價格
─期程冗長變數多
─買與賣之間的矛盾情結,自主更新,自己人還賺自己人的錢?

危老建物好不容易整合完成,也順利經過選配流程,惟其間大家都很在意權狀登記或銷售面積,尤其是如何降低共同負擔費用,藉以提高分屋比例,然其間又牽涉到共同負擔費用最大比例的造價問題,而此一問題又與建築結構究為SRC或RC息息相關,都更戶最直接的想法為降低造價、提高售價,惟其間又牽涉到物價與景氣等不可預測之問題。

以下即針對其間常見之爭議問題分別彙整,俾便整合過程能夠充分掌握各相關環節可能出現的觀點差異。

(1)權狀登記面積︰雨遮、屋簷自二○一八年一月一日起新核發的建造執照不登記、不計價,如按以往預售屋之規劃設計,雨遮、屋簷約占建物面積五%以內,新制上路後,一般都更戶都很關切權狀登記面積縮水對都更權益的影響。

(2)銷售面積︰一般對於銷售面積大都聚焦於主建物,亦即室內實際使用面積,尤其老舊建物常見陽台、露台外移情事,都更後虛增部分不復存在,其因在於新建物嚴禁違章建築,導致實際室內使用空間明顯縮水,如再扣除三○%公設比,實際使用面積必然大幅縮減,此一情況只要實地參觀銷售中的新成屋,例如「26坪2+1房」之客廳、餐廳、臥室與廚廁之配置情況,即可一目了然(詳請參閱附圖)。

(3)決定多買或少買的時間點︰就實務角度而言,應該在選配完成時就同時決定多買或少買,才能確實掌握所有都更戶選配完畢後剩餘可對外銷售的面積,以便進行下一步的財務規劃,惟此一問題又常會因景氣變動、房價漲跌與自身支付能力等因素而猶豫不決。

(4)物價問題︰依行政院主計總處所公布資訊,一○八年二月營造工程物價指數較上年同月漲三.四四%,如從整合完成至興建完工動輒三、四年,一旦遭逢營造工程物價變動,勢必會影響到共同負擔費用與分屋比例。

(5)景氣變動︰此一問題直接牽涉到房價漲跌與原計畫對外銷售以抵償造價等問題,攸關整個都更案是否能夠順利推動,大家最擔心的問題在於一旦銷售不如預期,是否會導致全體都更戶都得在興建完工之後辦理抵押貸款償還建築融資;此一情況尤以房價不高又缺乏市場性之區域備受關注。

(6)估價問題︰有關多買與少買問題大都與都更完成時的房價預測息息相關,其實在整合完成至完工動輒三、四年期間,縱然在選配前已經三家鑑價公司鑑價,惟一般鑑價結果差距都不大,主要原因在於幾乎所有的鑑價公司都是以實價登錄所揭露之價格為主要依據,至於景氣變化則更難以預測。

士林「文林苑」都更案整合之初每坪房價四、五十萬元,及至興建完工已高漲至八、九十萬元,此一情況非實施者或任一都更戶所得預見,否則每一都更戶一定會在選配時就搶先多買。

(7)折扣問題︰自主都更常會陷入買與賣之間的矛盾情結,多買者總覺得既是自主更新,就應該以成本價找補,為何自己人還賺自己人的錢?此外,何時付款往往也是一大考量因素,就整體而言,既然享有折扣,如能比照預售方式依工程進度付款,必然有助於貸款融資財務規劃,惟此一問題又與折扣大小息息相關。

總之,不論是都市更新或危老重建,即便大原則已敲定,其間細項問題仍舊層出不窮,而這也正是政府一再釋出利多,推動進度依舊相當緩慢之主要緣由!

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