從衛生紙搶購潮 看2018年房市的多與空 (2018-03-16 理財周刊 文．莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授))

最近國際紙漿價格遽漲，導致市場頻傳衛生紙可能於三月中旬調漲一成到三成，造成民眾瘋狂搶購，雖然行政院消保處緊急說明，已與家樂福、大潤發、愛買跟全聯等四大賣場進行瞭解，業者承諾在三月中旬前價格不會變動，亦不會囤貨，因此，民眾不用恐慌搶購。而一般民眾最基本的聯想便是物價上漲的後遺症是什麼。

Ｑ：最近原物料價格陸續調漲，通膨疑慮日益攀升，導致一般民眾除物價之外，更擔心後續效應是否持續擴大？過去，房市與黃金經常與抗通膨畫上等號，而成為資金最佳避風港，但在目前房市景氣不佳的時空背景下，房市是否能再現往日風光，又該如何看待二○一八年通膨背景下的房市變化？請教莊教授的看法。

Ａ：雖然行政院消保處已出面說明衛生紙供貨情況，不過如果連麥當勞、派克雞排、胖老爹等速食，星巴克、50嵐等飲品都已調漲，甚至連普拿疼等感冒藥漲幅都高達二至三成，實在很難讓一般民眾不搶購衛生紙！

其實，民眾瘋搶衛生紙的主要原因係緣於民國六○至七○年代「油價→物價→房價」連動之刻板印象，所產生的預期心理，筆者據此再查閱石油輸出國家組織《OPEC Basket Price》每桶油價，今年一月二日六四．八四美元，三月九日六一．九五美元，足見這一波衛生紙搶購潮應僅止於此，不會再持續擴大而延燒至房價。

按國內房價於二○一五年急轉直下，雖然不少業者預期二○一八年會觸底，或認為現在已經觸底，不過從建商仍大打讓利廣告觀察，顯然房市仍未觸底。

二○一八年房市空大於多
─答案就在推案量、銷售率、議價空間、銷售天數、銀行壞帳

根據住展雜誌之統計資訊，二○一五至二○一七年北台灣推案量合計二兆五千億元，平均銷售率不到四成，亦即至少還有一兆五千億元待售餘屋。另外，二○一七年北台灣預售新成屋市場總規劃戶數為六萬八六六四戶，可售戶數為四萬五八二○戶，累計售出一萬七三五五戶，剩餘二萬八四六五戶，平均銷售率約三七．八八％，至於台北市雖僅推出三五四八戶，惟銷售率約三二．七八％，新北市推出一萬九九三九戶，銷售率約三八．六九％，由此顯見市場仍處於空大於多之情況極為明顯。

另外，根據房仲業者統計，台北市二○一七年議價空間較前一年減少○．七％，銷售天數增加十六天，亦即議價空間每變動一個百分點，將造成買賣雙方多磨合二二．八五天，遠高於其他五都，由此顯見市場景氣未如一般預期無疑(見附表)。

其次，如再由一銀房貸壞帳金額從二○一六年第四季七．三一億元一路攀升至二○一七年第四季的十三．四億元，年增八三％；華南銀則從二○一六年第二季衝破十億元，而在去年第三季達到十四．三八億元高點。凡此，都是房市未見曙光最直接之佐證。

台灣房市「四高」問題依舊在

台灣房市詭異的現象，也令去年七月應邀來台演講的諾貝爾經濟學獎得主席勒教授(Robert James Shiller)備感訝異，其因在於台灣同時存在「高房價」、「高自有率」及「高空屋率」現象。

其實，台灣房市不僅三高，甚至還存在「高公設比」，當四高同時存在，尤其此際正值景氣低迷，復又少子化與高齡化之後遺症將逐漸顯現，可以想見的是，未來房市景氣應該還是存在空大於多的現實問題。

稅制改變 由多轉空

台灣過去房價高懸不墜，主要係緣於二○○八年全球金融海嘯前後，為提振房市景氣，政府陸續進行三次大降稅，堪稱有史以來最大的降稅幅度，對於房地產市場就像加了煤炭的高速列車，更加速了房價上漲。

低利環境，再加上財務槓桿的運用，最經典案例不外頂新以一％自備款買下當時台北市最高房價的豪宅「帝寶」，此外，也出現雄獅旅行社位於忠孝東路與復興南路口二十幾坪的黃金店面，每月租金居然高達百萬元，由此顯見投機客炒房的嚴重性。

有鑒於此，台北市政府遂於二○一四年七月一日實施囤房稅，二○一五年之後房市急速冷凍，其後三年間包含公告地價、公告土地現值、房地合一稅、遺產與贈與稅等稅率陸續調高，五箭齊發正式宣判房市投機行情終結，不過也因累計太高的稅率而導致三年來市場交易始終欲振乏力。

房市觸底 觀察指標會說話

因此，在原物料高漲醞釀通膨情況下，是否能成為房市由谷底回升的另一觸媒，從幾項指標或許可以更加觀察入微，假設景氣好，那為什麼推案量銳減，買賣移轉數量創十六年新低？

此外，投資客不再進場，高資產階層不再多持有房產，代銷公司也不再包銷，附贈家電裝潢及車位的讓利廣告不斷，甚至有當初購買預售屋，交屋時寧願被沒收總價一五％之情事，除避開房價跌幅超過兩成之因素外，將來要是賣不掉還得背負貸款利息的風險。由上述種種跡象顯示，過去房市抗通膨效益不再，要談觸底回溫應該還言之過早。

由以上分析可知，現階段衛生紙搶購潮應只是短暫現象，更不會延燒至房價，而二○一八年房市仍然是空大於多。

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