為何台北市房屋愈來愈老舊 (2018-03-08 理財周刊 文．莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授))

─腹地小、開發早又忽略都市更新
─房價飆漲，人口外流

Ｑ：截至2017年第三季，台北市平均住宅屋齡33.1年，高居六都首位，此外，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，截至去年第三季，台北市五年內新屋僅2.75萬戶，占整體房屋稅籍住宅數僅3.09％。倘若此一情況持續不變，可以預見的是屋齡老化情形將日益嚴重。

想請教莊教授，對於台灣房市景氣重挫及近年地震頻傳，各地屋齡快速老化與過去施工品質不佳，對台灣民眾的生命財產顯然產生莫大的風險，在都更推動遲緩情況下，又能有何因應之道？

Ａ：根據近年的建照、使照、開工及買賣移轉棟數據觀察，台北市已成為六都當中屋齡老化最快的都市，可以想見在都更推動不易情勢下，屋齡老化速度與數量勢必隨之加劇。

台北車站為中心的東、西向發展

事實上，台北市不僅是屋齡老化，新屋供應量減少，少子化及高齡化等議題都相當值得探討。如回頭檢視台北市的都市發展過程，民國六、七十年間台北市就開始往東發展，以台北火車站為基準點，向東延伸到信義計畫區，中間帶動忠孝東路四段SOGO商圈的發展，其後則是原四四兵工廠的信義計畫區153公頃的土地開發，然後再往南港延伸。

按信義計畫區早期為四四兵工廠所在地，總面積153公頃，政府在1970年代提出副都心計畫構想，自1980年代積極進行開發，現已成為台北市主要中心商業區(CBD)，台北101、台北市政府、台北市議會、台北世界貿易中心等政商重要設施皆坐落於本區，另亦匯聚百貨商場、旅館、豪宅及企業總部，而成為台北市最為繁榮的商業區域。

而當時政府所設定目標主要為建構新市政中心及次商業中心，以紓解西區舊都心台北車站、西門町商圈過分擁擠的商業空間，並引導都市均衡發展與帶動東區繁榮。其中最引人注目的是，今年台北101大樓已第五次蟬聯地王寶座，並且每坪公告土地現值高達575.5萬元。

早期曾因台肥、南港輪胎及啟業化工煙囪林立而被視為「黑鄉」的南港區，由於捷運尚未規劃，產業發展遂由麥帥公路一路延伸到內湖的瑞光路、陽光街，不過當初並未將內湖規劃為高產值的科技園區或是商業區，只想將台北市高達三千五百多家違章工廠集中於此，其中尤以違建林立的濱江街汽車維修工廠最受矚目，而現今的內湖科技園區實係規劃之初的第六期市地重劃區。

而當文湖線捷完工通車，串聯起木柵動物園及南港經貿園區，並進一步帶動內湖的發展，不過，交通建設並未隨著產業發展而改善，除民權大橋外，並無可資疏導的交通大動脈，也因此每遇上下班尖峰時段總會出現大塞車情況，終致內湖地區發展受限。

另外，以台北車站為中心的高樓建築，站前為館前路、重慶南路及樓高五十層的新光人壽保險摩天大樓，與矗立一旁的大亞百貨，而後站除「京站」之外，老舊建物並未隨之推動都市更新。至於站前西側當初市府規劃的C1五十六層與D1七十六層的BOT開發案，曾因投資者資金未到位違約而一再延宕。

時至今日，前站、後站及西側皆面臨建物老舊問題，但也都沒有積極進行都更，導致老舊建築逐漸老化而嚴重影響市容觀瞻。

另一方面，台北車站向西發展則是一路延伸到板橋，當捷運板南線通車之後，也同時帶動新板特區商圈的崛起，形成以台北車站為中心的東西兩軸發展趨勢。

按新板特區商圈是一個以台鐵、捷運、高鐵三鐵共構車站為中心的大型都會型商圈，將來一旦捷運環狀線完工，將成為四鐵共構的交通樞紐，如再加上客運轉運站，板橋車站在大台北地區的運輸重要性已不可同日而語。而帶動區域發展者如2000年六月最早開幕的大型商業據點遠東百貨，2010年四月開幕的環球購物中心板橋店，都是居功厥偉的的先驅者。

至於新板特區的發展遠景，則可由民國107年度地王由位於新府路與縣民大道交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓所在地九度蟬聯，土地公告現值高達每坪239萬元見其端倪。

桃園誘因多 人口遷移首選

桃園自2014年12月25日改制為直轄市，人口隨即由205.83萬人一路攀升至2018年1月219.1萬人，台北市則是自2015年高峰時期270.48萬人逐年下降至今年1月268.27萬人，主要原因在於桃園房價及租金較為便宜，屋齡較低，再加上交通建設利多。相對於桃園，台北市則面臨嚴重的房屋老舊問題。

更值得檢討的是，2011年開始實施奢侈稅，2012年再祭出豪宅稅，至於2014年的囤房稅則是房市開始反轉向下的開端，房價高漲買不起，想換屋也難，加以新供給量又少，房市交易出現金字塔三角形的兩極化發展，一般對於一千五至兩千萬元的房價還勉強可接受，但中產階層除非將原有舊屋進行換屋，否則很難立足台北市。

以仁愛四路與光復南路交叉口的三普仁愛大廈為例，屋齡約四十年，三、四十坪大小的房屋，一坪約九十五到一百萬元，這樣的坪數較好賣，坪數太大反而不好賣，主要原因在於房價高漲、所得倒退十七年所致。

而現階段一般年輕人想要在北市購屋，多數都得仰賴父母資助，或是舊屋換新屋。

以上述這棟大樓來看，光是前、後棟價差就高達十萬元，不過，因位處精華地段，以四十年屋齡能夠賣到一百萬元已算是高價，顯然，在新供給量沒有增加，有錢人沒有新房子可以買的情勢下，縱然當前包括囤房稅、持有稅、房地合一稅大幅提高，無論是買房或投資出租都難有獲利與增值空間，導致有錢人不敢多買，而使得豪宅市場也顯得零零落落。由以上所述，當不難了解當前台北市房屋愈來愈老舊之主要緣由。

藉由整建維護 改善市容景觀

目前台北市屋齡老化情況愈來愈嚴重，就以東區精華地段而言，到處可見大樓外牆磁磚脫落問題，更別說是老舊的西區，通常在颱風或地震過後，脫落問題就會一一浮現，至於老舊房屋的漏水問題更可由斑剝的外觀一窺究竟。

如再由另一角度加以探討，今年二月六日花蓮地震倒塌的統帥飯店，不久之前才經過整建維護，卻仍逃不過地震強大威力的襲擊，究其原因，必然是建築結構或是整修更改隔間所致，再如雲翠大樓倒塌後清晰可見梁柱斷裂切口平整情況，凡此皆是施工品質不良所致。因此，對於這些在一九九九年南投大地震之前所興建大樓，恐還得經由都更才能徹底解決問題，單憑「整建維護」仍只是權宜之計，表面粉飾太平而已。

協助單一業主加速都更

過去對於都更談論很多，而當務之急應該是如何落實執行，究竟「一坪換一坪」為何行不通？「台北好好看」又為什麼推不動？除整合不易，都更條例又未完成修法，另外，釘子戶要如何解套，多元都更、協議合建以及租稅優惠問題都有待進一步檢討。

此外，本人一再建議對於單一業主或所有權人較少的企業大樓，應促其加速都更，譬如台塑總部已有九成同意都更，重慶南路、館前路更有許多銀行總部，這些皆是不乏資金挹注執行都更的單一業主，如能促其加速都更，必然可在短期間改善市容景觀，並進一步帶動周邊大樓進行都更或整建維護。

近年東區的明曜百貨與華新大樓等多棟建物都已進行整建維護，不過周邊老屋拉皮動作卻沒有加速進行，殊為可惜，因此，今後如何經由強制老屋健檢，再加上資金補助，應是必經之唯一捷徑。(文未完)

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