新國五條打房威力 4月見真章 (2013-04-01 Money錢雜誌 文/劉育菁)

去年底至今年2 月初,沈寂3 年的上證A 股指數一掃陰霾,不到1 季即強漲25%。無奈2 月下旬,已卸任的中國國務院總理溫家寶臨別秋波,推出抑制房價上漲的「新國五條」,為市場投下震撼彈,上證A 股1 周內跌掉6%,單日還曾重挫近3%,跌破月線,更拖累鄰近亞股。
「新國五條」是溫家寶送給空手者入場的門票?還是把陸股打回原形的黑手呢?
景順香港投資董事鄧偉基分析,市場最擔心的一條,是實施課徵二手房出售獲利的 2 成做為個人所得稅。政府出重手是因投資性需求大,但這並非新稅制,過去屋主賣屋後,就須繳納售價總額的 1 ? 3%,「政府打房是常態,限購、限貸 1、2 年內不會取消,目的是打投資,而非自住。」
根據中國國務院公布 2 月國內 70 大中城市房價數據,有 66 個城市的新屋及二手屋價格比 1 月上漲。以北京為例,隨著中國景氣回溫,自去年第 3 季到今年第 1 季,北京新建商品房價格上漲 3 ? 5 成,但除了一線大城外,其他二線城市的投資需求並不強烈,庫存也不少。
中國最大房仲集團、偉業我愛我家集團副總裁胡景暉觀察到,地方政府在制定細則時則存在模糊空間,甚至把剛性需求排除在外。像 2006 年政府提出課徵個人資本利得稅時,就將個人出售自住、唯一且滿 5 年的房屋等一般自住剛性需求者,列在免徵範圍。
鄭偉基也表示,因為地方政府若財政困難,須依賴土地提高財政收入,也不樂見房價下跌。像這次國務院公布已 3 周,未見地方政府搶先公布細則,這段空窗期反而激起市場末班車的搶買潮。

新國五條的7 大要點

要點一 進一步提高第2套住房貸款的首付款比例(頭期款)和貸款利率
評論對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機搆可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第2套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

要點二 對出售自有住房按差額 徵收20%的個人所得稅
評論對出售二手房差額徵收20%的個人所得稅。在此之前,個人所得稅是按照售價總額的1~3%來徵收,但個人出售自有、唯一且滿5年住房則可免徵。

要點三 進一步完善現行住房限購措施
評論限購區域應覆蓋城市全部行政區域,限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房。
在此之前,如南京和天津的限購範圍僅限於市區,而濟南只有新建商品住宅被列入限購範圍。

要點四 增加住房用地供應
評論原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量。
住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市,以及前2年住房用地供應計畫完成率偏低的城市,要進一步增加年度住房用地供應總量。

天達環球天然資源投資主管喬培禮認為,房地產調控只會減少投資性需求,但原物料商品的需求不會縮減,主要是城鎮化、基礎建設及自住等剛性需求強烈。
目前新國五條的利空似乎已淡化,3月20日上證A 股重新站上月線2300點,主要是反應兩會後的政策利多。細看各類股的表現,風暴中心的房地產類股明顯受壓抑,取而代之的是原物料、工業、金融及醫療類股,這些都與新任總理李克強的施政方向息息相關。
貝萊德中國基金經理人寧靜指出,中國現在則進入了「政策紅利」,除了有形的「硬建設」外,提升「軟建設」也很重要,譬如城市環境的保護、提升空氣品質等都是重點。此外,中國即將邁入老齡化,龐大老年人口對醫療保健、旅遊消費、理財等需求,也有極大商機。
從大方向來看,中國經濟去年第3季已落底,主要機構預測今年GDP 成長率介於7.8~8.2%,目前上證A 股的本益比仍在合理水準,兩會後外資對中國市場的評價未減,空手者逢回檔可慢慢布局。
◎更多精采內容請看:《Money錢》雜誌NO.67 2013年4月號
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