揭開政府打房騙局 (2014-05-07 財訊 文／林洧楨)

高房價逼得民怨四起，但政府打房始終打不到重點，房價愈打愈高。對於一般升斗小民而言，買房始終是一個遠在天邊的彩虹，難以企及。這也逼得暌違25年的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路」戲碼，將在8月重新來過。然而，深究其實，政府打房不力的主因在於缺乏完整配套，十多年完全不漲薪水的人民荷包，和長達十多年的房市榮景相比，自然讓新一代年輕人離買屋成家的夢愈來愈遠，同時也讓人對這個政府失望，相信現在推的政策都只是「假打房，真加稅」的一場騙局而已…

1989年，是台灣社會運動最風起雲湧的一年。那一年，除了中國大陸的六四天安門事件牽引台灣的波動之外，8月26日那一天，許許多多買不起房子的無殼蝸牛集體上街，夜宿忠孝東路四段的黃金路面，讓執政當局強烈感受到難以言喻的強大民怨。

25年後的2014年，一樣是8月，當年參與規畫活動的社會住宅推動聯盟發言人彭揚凱證實，一群無殼蝸牛們，將再集體走上街頭；但這回，據了解，他們可能選擇最昂貴的地段來睡，對台北市高達15倍的購房痛苦指數，提出最嚴重但沉默的抗議！

執政當局對高居民怨之首的高房價，並非不重視，但始終不得其門而入。日前，財政部長張盛和與房市空頭總司令、台北市副市長張金鶚的「雙張會」，加上行政院長江宜樺加碼喊話，「要讓北市高達15倍的房價所得比兩年內降回10倍」，點燃了新一波房價2年跌3成的打房新聞話題。

但，這有可能嗎？本刊特別針對政府打房政策進行六都（含桃園）市民的民調，結果顯示支持政府打房的民眾高達7成8，同時5成8的民眾認為房價跌3成或3成以上才合理，顯然是民之所欲的施政方向。

但民調也顯示，有74％的民眾對政府打房能力沒信心，不認為房價會因此下跌；奇怪的是，對於「房市兩年消風說」，張盛和卻不願背書，還說，房市一下子跌下來會是災難。

與此同時，還有多位受訪的專家學者都私下表示，喊空房市多年、立場絕不退讓的張金鶚，這回竟也因此向他們澄清「話不是他說的」，讓人納悶難道政府近年高舉居住正義旗幟，並讓民眾以為打房會把房價打下來，最終還是流於口水的一場打房騙局？

打房打四年 房價漲四成

開錯藥方、缺乏配套、只想加稅⋯

檢視這十多年政府的打房成績單，確實乏善可陳，難怪讓民眾對政府處理房地產問題沒信心。從一○年6月央行總裁彭淮南祭出選擇性信用管制算起，政府打房秀已經上演近4年。在這之前，根據永慶房價指數，○三年的房市起漲時，北市房屋單價為23.5萬元，到開始打房的一○年是46.5萬元，漲幅約98％；打房後，到今年第一季已飆到65.4萬元，在一○年的房價基礎上又漲了4成，而十一年間房價落差達1.8倍之高，房價愈打愈高，弱勢族的購屋夢也愈來愈遠。

不少專家學者也認為政府沒有認真想解決問題。淡大產經系副教授莊孟翰說：「沒有整體配套，就別說打房。」彭揚凱則表示：「在台灣地產霸權結構仍存在下，說什麼打房要讓房價跌3成，都是打假的。」房仲公會榮譽理事長李同榮直言：「從沒真正去解決讓年輕人更容易買房的問題，說打房是一場騙局並不為過。」

從手段來看，近來政府直指當前房價太高與房地產稅制漏洞有關，因此開出的打房新藥單，認為唯有積極祭出提高持有稅、交易稅等落實租稅正義，才能有效抑制炒房歪風，簡單來說，就是加稅。

但多數民眾卻對政府獨沽一味的加稅打房政策毫不領情。本刊民調顯示，高達5成2的民眾不願意因為打房被加稅，而在各種打房工具中，加稅受到的支持也僅僅14.8％，顯然民眾並不願多繳稅，反而是有多蓋低價社會住宅（39.6％）與針對炒房投機客打擊就好（36.9％）才是民眾心中有效的打房政策。

假如問題出在房地產稅負過低，在幾次房產稅調整後，應該早見功效，但事實卻非如此。熟悉房地產歷史的李同榮說，過去只有1981年那次，前總統蔣經國把房價打下來與稅有關，不過當時是採取針對持有兩戶以上的民眾，不止房地產的全面性查稅，同時追查資金來源，迫使很多靠地下經濟致富的人快速撤離房市；另外則是要求所有標售國有土地2年內限期限建，否則課徵極高的空地稅。

但其實還沒做，市場就因為對集權政府效率與權威的恐懼，自動潰散。因此台灣經驗來看，房價下跌也幾乎與稅負無關。

租稅正義只是政策包裝

政府收錢補財政黑洞，弱勢族仍望屋興嘆

從國際經驗來看，第一太平戴維斯舉辦的海外置產說明會中，分別介紹紐西蘭、澳洲、美國、英國與日本等5國房市，當中，紐西蘭是最為特殊的地區，包括資本利得稅、印花稅、遺贈稅、土地稅等全都沒有，只針對租金收益有課低額的稅負，是個比台灣稅制簡單許多的國家，但過去十年間，房價漲幅僅僅103％，同時是以每年平均10％穩健走勢發展，並沒有發生台灣十一年多暴衝近3倍的情況。

其餘四個國家，則幾乎都有資本利得稅、持有稅等稅制，不動產稅負也都比台灣重上許多，但這些國家的房價如今都在上漲。國際房地產機構萊坊Knight Frank亞太區總裁Sarah Harding表示，各國不同的稅負標準並不會影響買家意願，實務上，客戶只在乎是否有合理的租金收益率與資產增值空間。因此，民眾放棄不動產低稅負的優勢，是否就能更接近購屋夢？恐怕仍待商榷。

因此政大社會科學院副院長林左裕說，租稅正義與居住正義本來就是兩回事，除非有專款專用的連結當前提，才能有所幫助，如果沒有完整的住宅政策與配套支持，只是一味拚命落實租稅正義，結果就是「高階資產族群繼續逃稅，中產階級的負擔更重，弱勢族群的購屋夢依然沒辦法圓！」

五六年級社會中堅首當其衝

北市房價問題推給全民承擔

不過即使有專款專用的前提，地政士公會全聯會理事長王進祥認為，不動產租稅正義也只能解決部分居住正義的問題，不一定能夠抑制高房價民怨，他反問：「難道向美國紐約市曼哈頓區的人課重稅，讓他們把房子拿出來租或降價3成出售，就能解決布魯克林區那些弱勢族群買不起房的問題？」

政府並非不知道專款專用的價值，但卻不積極作為。彭揚凱透露，近年學者、民團在參與政府不動產租稅改革討論時，專款專用的配套落實一直是爭取重點，但政府雖不反對，卻一直沒納入，造成現在只有加稅，卻沒有因此幫助弱勢更容易購屋，或解決居住問題的不合理情況。

不僅如此，在住宅政策中，原本也有規定土地增值稅的部分稅收必須提撥作為國宅基金、住宅基金等使用，是可以用來投資社會住宅、支援弱勢購屋族的一大利器。但根據彭揚凱的訪查，這樣的政策並未被落實，錢全被拿去填補政府的財政黑洞。這也透露出，政府始終沒有解決弱勢居住問題的誠意。

民調顯示，台北市高達66％認為自己住的地方房價過高，至今仍是6都中壓力最大的地區；同時在認為房價過高的民眾當中，又以5、6年級的社會中產階級感受最深。

對此，今年36歲的林文正反映心聲說，他在3年多前結婚時，因為高房價影響，始終無力在台北一圓購屋夢，最後與妻子決定搬回家鄉宜蘭，接手父親經營一輩子的鐘錶店，並賭上積蓄重新裝修，以老店新開的方式創業，妻子則通勤台北上班，兩人一起扛下家計。

如今除了父母，還養育兩位小孩，生活壓力並不輕鬆，但政府打房訴求不動產租稅正義，他卻因為公告現值調高被加稅，被迫負擔解決台北高房價的責任，這令他感到十分不滿。

他直言，當時是為了避開台北高房價才回宜蘭，只能與父母同住降低開銷，為何反過來現在父母還被加稅？而且政府稅收增加，台北房價還是在漲，這對年輕人買房有什麼幫助？「政府應該對症下藥，不是亂打！」

回頭檢視政府打房的政策與成效，就能發現政府口中的健全房市，根本與民眾認知的打房有極大的認知差異，不但其方向謬誤連連，而且與健全房市的方向背道而馳，這也正是房價難以被撼動，以及民怨節節升高的重要關鍵。

健全房市不等於打房

調降貸款成數 不利首購族圓夢

第一個謬誤是認知上的謬誤，因為，健全房市不等於打房，是去泡沫化而非讓房市泡沫化。有人認為健全房市是讓房價下跌，其實不然，真正目的應該是房市合理化，所以財政部長張盛和會說「讓房市軟著陸」，而這也同時意味著民眾不該有大幅度的房價跌幅期待。

其次，選擇性信用管制是保障銀行權益而非民眾，其目的並非打房價，而是避免金融機構的放貸風險。但這卻是彭淮南率先祭出的打房策略，早從一○年6月就已上路，同時逐漸擴大適用範圍，直到今天，這也還是張金鶚認為抑制房價的關鍵策略，他日前接受本刊訪問時認為，有必要的話，針對多房族，貸款成數再降低以期有效遏止炒房歪風。

依央行的政策，將放款成數降至8成以下，等同於拉高自備款金額，卻可能讓原本還能有機會買到房的首購族，被排除在外，政府只確保了降低銀行的放款風險，但對平抑房價毫無效益，徒然加深無力購屋者的相對被剝奪感。

第三，實價登錄是活絡市場的工具，不是打房利器。一二年實價登錄，上路前，仍是學者的張金鶚對此評論，「揭開房市黑幕，就等著看誰在裸泳！」同時當年興富發董事長鄭欽天還因為直白說出，「北市開價降15％！」也惹出業界爭議，結果黑幕揭開後，開價確實有調整，但實際成交房價卻持續走高，北市指標豪宅「帝寶」甚至出現每坪298萬元的新天價。

實價登錄只能活絡市場

國有土地標售推高房價

對於透過實價登錄制度來抑制房價，萊坊Knight Frank亞太區總裁Sarah Harding第一時間只感到不解，這位英國籍國際地產專家表示，她只知道當一個地方的房地產資訊更加透明，只會讓國際買家更願意進場投資。因此她認為台灣落實價格透明制度，應會讓市場更加活絡，不會影響房價。

守護房屋創辦人、新光醫院腎臟科醫師江守山曾多次點出，價格透明後，讓原本房地產市場的比價效應更加明顯，再也沒有人會便宜賣房屋，同時造成建商業界內的互相牽制，不敢輕易賤賣，結果房價自然繼續漲。這不是說實價登錄不對，而是想用這個政策來打房，難收成效。

第四，政府本身就是做高房價的推手，因為國有土地採取標售制度，就是讓房價更形穩固的原因。建商老闆私下指出，自從政府基於不能賤賣國土，因此普遍採取土地標售制度後，土地價格就變成只會高不會低，土地起漲，房價當然跟著起漲。

雖然政府一度為了避免標售價格帶動市場起漲，祭出禁售國土的打房策略因應，但台北市土地供給量明顯不足，都更又苦無進展，在物以稀為貴的情況下，成了地價的推手，讓房價再度起漲。

政大社會科學院副院長林左裕指出，在房價相對穩定的德國，政府與建商合建時，就不採取最高價出售的標售制度，而是以合理價售出土地，同時不像台灣是土地賣出後就不管後續開發，而是會同步要求興建的規格、房型，並要求社會住宅的比率，甚至因為地價、房價與租金都是採取「指導價」制度，因此認定售價超過合理範圍20％以上，就是違法行為，50％以上還會涉及刑法，但相對的是會提供低利貸款、借款擔保以及減少稅收等配套，幫助建商賣房。

第五，靠加稅打房，只是打到一般民眾，同時屋主墊高成本，房價可能只會更高。雖然張金鶚認為，透過墊高成本的加稅政策能達到降低投資意願的打房效果，但在商言商，從市場機制來看，假如建商原本預期獲利是三成，如今因為各種成本被政府墊高一成後，所有業者都會採取先加價一成的銷售，確保自己的利潤不會受損，同樣的道理，對一般地主也同樣適用，賣方只會因此愈賣愈高，並不會有讓利降價出售的情況出現，變相對房價形成支撐。

「完整的住宅政策才能真正解決高房價問題。」林左裕指出，至少必須先釐清台灣的住宅究竟是否是民生必需品？才能確認要不要進一步保障，究竟是該像美國一樣走向完全自由化主義的房地產市場，從這次的泡沫邁向下一個泡沫的循環模式？或是要像德國發展類似社會主義的形式，藉由更多保障與措施，穩定房市，同時確保民眾住的權益？但以現況來看，林左裕認為，應往德國方向修正，否則貧富差距拉大，弱勢、甚至是中產族群都將更為辛苦。

加稅打房恐有反效果

完整住宅政策才是解藥

另一個較為有效，並能平息民怨的打房政策，是本刊此次民調中獲得最高、將近4成民眾支持方式「大量興建平價住宅」。

社會住宅推動聯盟發言人彭揚凱指出，八九年無殼蝸牛夜宿忠孝東路的抗爭後，當時的總統李登輝就曾採取廣蓋國宅出售的方式，用數萬戶的平價住宅解決民眾買不起房的恐慌。就連香港人、瑞普萊坊副總經理蘇銳強也舉香港經驗說，在九七年香港房價到達波段高點時，當地政府也曾打出保證一年數萬戶平價宅的安心牌，同樣成功平抑民心與房價。

然而對當前財政困難的各地方政府與中央政府，市區精華地幾乎是生財最佳來源，就連郊區土地也透過重劃區的手段，寧可想辦法讓廢地變黃金，一年頂多上千戶的合宜宅供給量，顯然難以發揮功效。至於張金鶚力推的北市公營出租宅，一來並不符合弱勢族群想要買房的基本需求；二來大台北市一直以來也並非無屋可租的情況，所以同樣未能滿足需求。

Sarah Harding提出另一方案，她指出，在英國倫敦，房價同樣是高到讓醫生、律師等高薪族群都買不起的情況，但當地對於包括消防員、警察等一個城市運作必須存在基本人口的購屋難題，則是透過由政府支持成立的半官方機構提供支援，讓他們能以六折價就能一圓購屋夢；不過如果要出售，不只代墊的四成的房價補助費用必須先償還，同時售屋所得也要課徵一定的資本利得稅。這也許是台灣解決高房價難題的一個可參考的模式。

王進祥也建議，如果政府財政困難無法金援成立這樣的權責機構，可以先確立合理的遊戲規則後，再號召有志之士以捐款方式募資，或是與稅改結合，以專款專用的方式，也有機會達成目標。