房市達人張欣民 公開買房增值術(2012-09-27 16:26:28 理財周刊 | 邱智慧)

去(二○一一)年奢侈稅開徵後,根據業者統計,台灣房市交易量瞬間凍結,投機客也悄悄退場。直至今年三月,房市才恢復熱絡,加上近期物價上漲,民眾普遍感受到鈔票變薄,吸引許多人將錢投入房市,做為保值的投資。

到底現在是否是買房的好時機?哪一區標的才是潛力股?節目特別邀請到《這樣買房會增值》作者張欣民,解析當前房市景氣,更公開最有效的買房增值術,讓你第一次買房就聰明上手。

證所稅來襲 房市跟著打噴嚏

主持人問(以下簡稱問):據業者統計,奢侈稅開徵以來房市呈現量縮價漲的情況,原因為何?

張欣民答(以下簡稱答):近期台灣房價由二○○四年開始大幅上升,根據學術研究統計,房市景氣約七年為一循環,但這波能漲這麼久的原因在於,資金浪潮過大、房貸利率低和兩岸開放的利多期待。在奢侈稅實施後,投機客退場,房地產彷彿住入加護病房,北部交易量縮減五成,但在「物以稀為貴」下價格仍不跌,因而出現價量背離的不合理現象。

問:證所稅的開徵是否對房市產生影響?

答:從民國七○年代開始,股市和房市的連動性愈來愈高,尤其民國七十六年後,新台幣升值造成熱錢大量流入,造就台灣房市的高點,台股指數也來到一二六八二點。財富效應也就此產生,台股若持續上漲三個月,獲利了結的資金將流入房市,使房市也隨之大熱。換句話說,若台灣課徵證所稅,台股資金恐流出國內,在缺乏資金動能下,對房市將產生負面衝擊。

問:證所稅影響下,投資人該如何應對?

答:證所稅的課徵可能會使得投資人認為「股市不好玩了」,此時保守者會選擇將錢投入房市,現在房市價漲量縮原因部分也來自於此。其實現在中南部房市比北部還熱,若怕北部房價已漲高,可以往中南部找尋標的。在《這樣買房會增值》書中提到一個重要心法:「唯地段是問」,只要是好地段的房子,受到外界利空因素的影響就會有限。

問:你如何看待未來房市前景?

答:雖然面臨證所稅利空消息,人心惶惶,但台灣經濟體質並不差,過去二、三十年打拚的基礎仍受到肯定,因此無須過度悲觀。證所稅雖然會有恐慌期,但總會過去,生命將會找到屬於它的出路,因此未來股市將會走回正軌,等到大家的經驗值更加完整後,就會陸續歸隊。

就像奢侈稅一樣,先前的短暫價跌,近期又陸續回升,只要是好地段必定長線看好。相信未來股市和房市的制度將會更加健全和透明,對人民也是件好事。

問:財政部長劉憶如曾提到奢侈稅可擇期退場,對房市有何影響?

答:當初政府提出奢侈稅,主要目的就是打擊投機客,現在投機客已經退場,但奢侈稅一旦取消,投機客恐怕會再度出現。而且劉部長也提到,奢侈稅退場必須有完整配套措施,例如實價課稅,但這些也是相當大的議題,需要長時間規劃才行。

陸資本夢比 台灣房市不比香港

問:目前政府主推的合宜住宅,其優、缺點何在?

答:內政部目前規劃兩個案件,一是在板橋浮洲,一是在林口A7站,預計開放五千戶,申請人數超過兩萬戶,加上條件嚴格,能抽中就像是中樂透!合宜住宅的優點在於「居住正義」的概念,未來增值空間也值得期待。缺點則是出現需求排擠效應,合宜住宅的出現造成市場上八千戶的需求立即消失,周邊建商開價也會受到限制。

問:許多人期待兩岸簽訂ECFA後,台灣房市能複製香港經驗,你認為可能嗎?

答:目前香港鄰近維多利亞港擁有海景的房子,每坪要價一○三五萬元新台幣,主要是香港和中國二○○三年簽訂CEPA後,陸資大量流入香港炒樓,造就目前香港的高樓價。

但對台灣來說,將是本夢比的想像,主因在於台灣和香港政治環境和地域環境不同,香港已經回歸中國,兩地人民往來沒有區隔,不若兩岸仍存在國防考量。

問:可否公開你的殺價絕招?

答:因節目時間有限,我列舉幾招有效的殺價方法,包括嫌東嫌西、以虛擊實、誠意感動天、裝窮??等。其中「以虛擊實」的成功率非常高,用鄰近建案價格來遊說目標建案,必要時下小訂,業者看到他案的訂單,往往就有降價的空間可談。


張欣民/《這樣買房會增值》作者

現任張欣民不動產學院創辦人、天時地利不動產顧問公司總經理、台北市不動產仲介公會法規委員會主任委員

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